原创 | 储备土地的开发商迎来利好：豁免土地税名正言顺
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土地税顾名思义就是对“土地价值”所征收的税，并不包括地上建筑物的价值。澳洲各州政府每年都会征收一次土地税。他们是按照土地税年（Land Tax Year）上一年的最后一天结点时对土地所有人名下土地总价值进行计算。
注：新州和维州按照自然年上年度最后一天即12月31日，昆州为财政年度上一年最后一天即6月30日
新南威尔士州是以新州土地估价局（Valuer General）所提供的土地价值为基础进行土地税计算的。维多利亚州是以市政厅（Council）所提供的土地价值为基础来计算，也就是您常常看到的市政费通知单（Council Rate Notice）上的土地价值‘Site Value’：
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一、土地税概念及征收方式
二、土地税豁免的来源及法律依据
三、新州政府意图推翻土地税豁免条款
四、Perich和Metricon赢得土地税案
一
土地税概念及征收方式
1
哪些土地需要缴纳土地税？
据《澳洲财经见闻》总结整理：无论是自有，或是共有，以下几类土地都需要按要求缴纳土地税：
投资住宅房产
商业房产，例如零售店、商务房和工厂
度假屋
空土地
任何其它非免征土地
2
哪些土地可以免征土地税？
常见的可免税土地为：
自己的家（主要居所）
自己的农场（主要生产地）
公寓和慈善机构
3
征收方式
除澳大利亚北领地没有土地税外，每个州对“应纳税土地价值（Taxable Land Value）”的征缴幅度和税率是不一样的，相应土地税的起征额也是不同的。
在新州财政厅官网（http://osr.nsw.gov.au/taxes/land）土地税应缴额度为：
（点击查看大图）
同印花税一样，土地税为州政府课税范畴，每个州对“应纳税土地价值（Taxable Land Value）”的征缴幅度和税率是不一样的。而且各州土地税的起征点也不一样, 下列表格式《澳洲财经见闻》对三个主要州政府的个人土地税政策总结：
（点击查看大图）
*注意：表中土地税政策同样也适用于海外人士，包括自住房土地税全免和免征额度（起征点）。
另外需要注意的是，各州政府为增加政府税收和安抚本地人对房价过高的不满，开始对海外人士征收额外的印花附加税，为加大力度，维多利亚州和新南威尔士州又相继推出只针对海外人士（维州为“海外缺席人士”）的土地附加税。也就是说，这些海外人士在遵循上文提到的土地税政策的同时，要额外缴纳土地附加税。
大家一直认为新州是土地附加税的‘始作俑者’，其实不然，维州政府在2016年1月1日起就已经开始实行了。下面是澳洲财经见闻总结整理的三个主要州政府对土地附加税征收人群的定义以及土地附加税的最新政策：
（点击查看大图）
综上可见，昆州目前还没有施行任何针对海外人士的土地附加税政策。维州对于海外人士的定义较为宽泛，且其征收的土地附加税还有25万的免征额度，相比而言，新州的土地附加税率政策较为严苛，对于海外人士人定义更严格，且没有任何免征额度或优惠政策。
二
土地税豁免的来源及法律依据
在新南威尔士，土地税的征收是严格按照 Land Tax Management Act 1956 No 26 (1956土地税管理法案)的规定来的， 具体的执法机构是新南威尔士州财政厅 (Office of State Revenue - NSW Government简称 OSR)。
一直以来，新南威尔士州的开发商可以购买位于城市边缘地区的农牧业用地作为未来开发用地的储备。只要在开发项目正式开始之前购得土地继续进行农牧业经营的情况下，开发商可以申请豁免该块土地的应缴土地税（Land Tax）。
开发商以上的做法所依据的原则就是Land Tax Management Act 1956 No 26 (1956土地税管理法案)的10AA条款（Section 10AA），10AA条款全文如下：
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（以上截屏出处：新州地税管理法案）
这一条款给从事初级生产的土地豁免土地税的待遇，该条款并详细的给出了一系列的合乎条件的牧业生产活动。
但一段时间后，新州财政局（OSR）想要向这种情况下的所有开发商征收土地税，根本依据就是对这一条款的第三条，在这一项条款中强调所购置土地的使用目的必须是以进行初级生产为主导的，并对具体何种初级生产活动做了进一步的细分解释，例如饲养动物，经营渔业、农牧业，养蜂等。
新州财政局意图通过对此项条款有针对性的再收紧达成向所有开发商征收土地税的目的。
三
新州政府意图推翻土地税豁免条款
2012年开始新州财政局便采取了行动：拒绝承认开发商购买的用作储备之用的农牧业用地可以豁免土地税。
新州财政局给出的理由如下：
这些土地的主要用途并不是农牧业生产；
2
这些土地的农牧业生产用途在土地的整体商业目的和特点中并不显著；
3
这些土地上农牧业生产活动并不是以盈利为目的；
当时新州财政局（OSR）可谓是雷厉风行，并在各级法庭取得了一系列的胜利。
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（以上截屏出处：新州税务局官网）
当时非常轰动的Ashleigh Developments v Chief Commissioner of State Revenue官司就是在业界具有里程碑式意义的第一个案例：开发商的地块并没有动工，而且土地当时的用途是养牛，但最后法庭还是判定开发商不能以农业用途来申请豁免土地税，因为：
开发商在经济层面上最大的获利点在于土地的使用权；
2
土地使用权和养牛场的运营相比有绝对的压倒性优势。
新州财政局（OSR）以这一系列的胜利为基础，开始对所有这样操作的开发商进行“地毯式”征收土地税的行动。
四
Perich和Metricon赢得土地税案
法律是公平的，在法制国家，不论是政府机构还是普通民众，只要有理有据，法律一样会大力支持。
（点击查看大图）
（以上截屏出处：新州税务局官网）
著名的房地产开发商，黄金海岸澳式足球队主场的赞助商Metricon就替广大开发商谋了福利，在很大程度上维护了行业利益。把新州财政局（OSR）告上法庭并一直闹到最高法庭，最后成功击退政府。
据悉，由于Metricon对财政收入局（Office of State Revenue）征收土地税做法非常不满，所以在新南威尔士州高等法院（NSW Supreme Court）向财政收入局局长提起诉讼。并且Metricon已在在这一十分关键的案件上获得胜诉，为持有市郊未开发土地的开发商开创了新的先例。
该案受到了各大开发商的密切关注，其主要的争议点就在于开发商是否需要为其拥有的市郊未经开发的土地缴纳土地税。
（图片来源：澳洲金融评论报）
据《澳洲金融评论报》此前报道，Metricon在2008年以6,000万澳元的价格在新州北部的Terranora购买了一个农场，该农场的主要用途是养牛。但随后Metricon又花了220万澳元用于咨询如何在该土地上进行二次规划（ Rezoning ）、开发可出租的住宅项目。
随后Metricon在该物业上被征收了五年的土地税，但该公司一直反对政府这一做法，因为其土地的主要用途仍是农业。
（图片来源：澳洲金融评论报）
本月初Metricon发现，由百万富翁Perich家族所有的Leppington Pastoral Company赢得了一个类似的案子。其在悉尼Oran Park的土地主要用于农业和住宅开发项目，但每年却被征收200万澳元的土地税。
在Metricon的案例中，其土地主要用于牛肉生产，而Perich的土地则主要用于乳制品生产。两案都由White法官裁决，并取得了初步的胜诉。
之所以说法庭的判决很是鼓舞人心，是因为这就意味着：开发商在持有土地的同时，进行的一系列为寻求再开发许可的活动以及对其金钱和资源上的投入并不是对土地的一种“使用”，开发商为开发许可做的所有工作甚至在地块上的种种测试都不足以使他们失去申请生产用地豁免土地税的资格。
此次判决之后，新州财政厅就无法再向拥有此类土地的开发商征收土地税，被迫调整为一边上诉一边拖延开发商的申请。据悉，财政收入局局长随后就Metricon案向新州上诉法院（NSW Court of Appeal）提起上诉。
上星期五（2月10号）上诉院的三名法官一致驳回了此案。至此，最高法庭对上诉的判决结果显示新州财政厅在这场“拉锯战”中已经彻底失败。
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（以上截图来源：新州税务局官网 ）
K＆L Gates合伙人Matthew Cridland表示，对这类案件的裁决涉及到如何确定土地的主要用途从初级生产转变为物业开发的时间点。
上诉法院的裁决结果表明，土地的主要用途显然是应该根据土地的“实际规划部署”来决定的。因此，即使土地所有者有意在未来某时间开发土地，只要该土地在当前的主要用途是初级生产，他们就理应获得土地税减免。
由此看来，本次判决结果使得对前文提到条例的解释就更加明晰了：
在决定土地的主要用途(dominant use)的时候，唯一需要考虑的因素就是当前实质性的使用；
2
不能仅仅凭借开发商为未来用途投入的金钱和资源来判断土地使用意向；
总的来说，此次Metricon案例的胜诉绝对是正在或意欲购入农业用地长期储备的开发商们的重大利好！
本文作者：John傅永强、Cynthia高晨曦（澳洲财经见闻）
作者简介
傅永强 John
1994年毕业于武汉大学化学系，化学学士。1995年来澳以后先后就读于 Macquarie, RMIT, Flinders 和 UTS 四所大学，并取得了化学，电脑科学，社工等多个硕士学位，目前正在自修房地产开发硕士课程。John 在澳洲从事过多个不同领域的工作，其中最长的经历是服务 IBM 13年。John 长期关注财经类新闻动态，特别是对澳洲房地产行业的方面有着长期深入的观察。John 在悉尼，墨尔本，阿德莱德，黄金海岸/布里斯本这些澳洲主要城市都生活工作过，对各地区的房地产市场都有着独到的认识和见解。长期以来，John 对基础设施建设动态以及政策变化与房地产市场的关系十分关注，对规划的流程也有着深刻的理解。2016年以来，John 成为铁桥聚投（Aussie Capital）的发起人之一并任运营总监。
本文制图：Roy Chen
本文信息来源:
新州税务局官方网站：
http://www.osr.nsw.gov.au/taxes/land/rate
维州税务局官方网站：
http://www.sro.vic.gov.au/ltxcurrentrates
昆州税务局官方网站：
https://www.qld.gov.au/environment/land/tax/calculation/individuals/
澳洲金融评论报：
http://www.afr.com/real-estate/perich-metricon-win-land-tax-cases-20170213-gubn0b
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