小区老龄化？日本如何应对“老小区改造”，让房子优雅地老去？
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上周，我们一位家住上海某小区的朋友家里发生了火灾，凌晨4点钟在睡梦中被惊醒，在火光中逃离了自己的港湾。一个小时后火被扑灭，这位朋友家里被烧掉了一半，所幸这场火灾没有导致人员伤亡。事故原因还在调查，初步认为是电线老化所致，墙壁里面的暗线老化引发了火灾。
朋友住的是一个“资历较老”的小区，这次切身经历让他对老旧小区的安全隐患深有体会。近年来，全国各地都在进行老小区改造活动，一大批老旧小区在长期服务居民之后，逐渐进入“高龄”，各种问题显露出来亟待解决。然而，老旧小区的改造经不起大拆大建的折腾，只能在有限的空间内进行改造。
在日本，年龄是女人的秘密，也是房子的秘密。因为仅从外表来看你是很难判断其年龄的。日本是一个二手房交易非常活跃的市场，很多上世纪八九十年代的房子从外观根本看不出建筑年龄。
1979年造
这些房子虽然有二三十个年头了，但看起来比较年轻，这要归功于大楼的修缮管理做得好。
相信大家都知道，日本的房东每个月都会交一笔修缮积立金和管理费。购买公寓的时候，都会了解到每个月要交管理费和修缮费。对于初期接触日本房产的人来说，管理费和修缮费可能不那么容易区分?
购买公寓时需要确认公寓的管理费和修缮费（日本房地产市场称为“修繕積立金”，本文中统一称为修缮费），明晰该费用的使用途径以及该费用的市场行情。
管理费被用于管理公寓的公共部分。具体来说，电梯的维护费用和公寓的清洁费用等。
修缮费是为了维护公寓而使用的。具体来说是外墙涂饰和老化水管等的修理对策的费用。这两项费用的金额有时也会有变动，因此需要注意。
管理费的具体用途是什么？
管理费是指在公寓公共部分的管理中使用的金钱。
例如，为了安全使用电梯而产生的电梯维护检查费用，或者是用于公寓管理的清洁费用，以及管理人员的工资等。最近和安保公司合作的公寓也在增加，当然这些费用也会从管理费中每月向安保公司支付。保护家人的安全系统就是一个例子。
修缮费的具体用途是什么？
修缮费（修缮积立金）是指为了定期修缮分销公寓等建筑而积累的费用。一般积累到10~15年启动一次大规模修缮工程。
例如，钢筋混凝土建筑物的翻修和维修需要相当长的时间和大量的金钱。在发生了什么问题的时候，每次都从全部用户那里募集的话，效率非常低，工作无法向前推进。因此，以修缮积立金为名目，从平时开始一点点积累金钱。这就是修缮费（修缮积立金）的来历。
“修缮”的对象部分如公寓走廊和建筑物的躯体部分、公用部分等。定期修补这些公用部分，能使公寓的资产价值保持较稳定的地位，从而延长建筑物的寿命，是资产保值的重要手段之一。
日本新建住宅的目标是100年的“百年关”，为此就需要互相配合和维护。不进行任何维护，也就不存在100年的公寓。
大规模修缮工程
修缮费主要用来负担大规模修缮工程。大规模修缮工程是指以分销公寓的公共部分为对象，以大约10 ~ 15年为周期，实施的建筑物设施的整体修缮工程。该工程意在使老化等不良状况恢复到与新建时同等水平，并使性能和功能升级、改良。
为了顺利进行大规模修缮工程，资金上的支持是必不可少的。一次大规模修缮工事需要数千万日元到上亿日元的费用。而且，施工费用基本都是现金支付，为了不使资金短路，管理组合必须通过征收修缮积立金来有计划地积累工程费用。
因此，长期修缮计划是必不可少的。长期修缮计划是指以25 ~ 30年的长期视角来规划公寓楼的修缮工程。必须要明确的一点是，长期修缮计划和大规模修缮工程的决定实施主体不是“管理公司”，而是“管理组合”。管理组合在时间到期或某一节点可以启动工程计划，调用资金来推动工程的进行。
成功进行修缮工程的9个步骤
一个成功的修缮工程要经历9个步骤才能完整，整个过程庞杂细微，每一环都要慎重考虑。这项工程对于长久居住在公寓楼里的人来说非常重要，与自身利益息息相关，所以业主应该要积极重视。
<步骤1 >由管理组合发起实施工程，成立专门委员会
<步骤2>实施建筑物调查（劣化诊断）
<步骤3>选择订货方式
<步骤4 >制定基本的修缮计划和实施计划
<步骤5 >选定施工单位
<步骤6>确保工程费用
<步骤7>召开工程说明大会
<步骤8 >签订正式工程合同，实施大规模修缮工程
<步骤9 >工程结束后的后续维修
写真：GYRO PHOTOGRAPHY/アフロイメージマート
简而言之，日本目前没有小区这个概念，所以并不是等房子老了以后再进行统一改造。而是随着年月增长，每一栋楼都有自己的修缮计划，按照自己的节奏一步步地维护、保养，这样让房子老得优雅，旧得有味。最最关键的是，要保障住户的人身安全和财产安全，做到真正的“避风港”。