土地二级市场改革试点经典案例120例--明确土地转让形式并规范统一管理相关案例
按照经党中央、国务院同意的《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》（国土资发〔2017〕12号）要求，全国34个土地二级市场试点地区牢牢坚持问题导向，积极探索创新，以试点破解改革难题，汇集了一批典型案例，提炼了一批可复制、可推广的经验。为充分展示各试点地区取得的成效，进一步发挥试点的示范作用，《土地二级市场改革与探索》精心挑选了120个典型案例，重点围绕实践中存在的问题、解决方案、试点政策、采取的做法、取得的成效等方面进行了提炼和总结。这些案例经过地方试点实践检验，可操作强，可推广可复制，为深化改革、完善制度设计提供了扎实的基础，对解决全国土地二级市场的实践问题具有重要参考借鉴意义。
土地储备公众号从本期开始，将陆续推出120个经典案例的介绍。
明确土地转让形式并规范统一管理相关案例
一、涉及试点政策
完善建设用地使用权转让机制。明确建设用地使用权转让形式。将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资等，以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。
案例1：南昌市江西某公司企业分立导致土地转让案例
2013年3月1日，江西某药业有限公司通过公开竞拍方式取得一宗商业服务业设施用地，面积为41475平方米，已办理国有土地使用证。2017年1月，该公司经股东会决议，分立出新公司江西某实业发展有限公司，根据分立协议，上述宗地由分立出的新公司江西某实业发展有限公司承接。该公司提供的股东会决议及分立协议均已经江西省工商行政管理局备案，同时税务部门出具了企业分立免缴契税的证明。经核实，该项目已开工建设，不是闲置用地。根据试点实施方案的规定，该公司相关要件已齐备，2017年8月，南昌市不动产登记中心为江西某药业有限公司分立出的新公司江西某实业发展有限公司办理了转移登记。以出让方式取得的土地使用权通过作价出资、法人或其他组织合并或分立、资产处置等方式交易，也应视为土地转让。交易合同依法有效，条件具备后可依法办理转移登记。试点的实施，为该类转移登记的办理提供了制度依据，减少了议事流程，提高了工作效率。
案例2：西安市某树脂公司因公司合并导致土地转让案例
西安某树脂有限公司（国有公司，以下简称“树脂公司”）持有1宗出让工业用地，面积52628.38平方米，已办理国有土地使用证，地上建筑物主要为办公楼、车间及配套设施，未取得不动产权证。2017年4月19日，树脂公司上级公司能建西北某装备有限公司批复同意西安某机械有限公司吸收合并树脂公司。2017年4月18日，双方签订《吸收合并协议》。2018年1月4日，树脂公司在西安市工商行政管理局灞桥分局办理注销登记，2018年7月3日，到西安市土地二级市场申请办理土地使用权转移登记。经审核，该申请要件齐全，资料完整，申请人承诺对所提供的资料真实性负法律责任。西安市国土资源局同意其在土地二级市场交易平台备案，并根据税务部门提供的免税证明在15个工作日内为其办理了转移登记，将交易行为纳入了统一监管。
案例3：陇西县某公司以作价入股方式转让土地案例
甘肃某医药科技开发有限公司（以下简称“医药公司”）于2012年12月以出让方式取得一宗商服用地，成交单价13.5万元/亩，后分割为多宗，其中一宗面积为87304.36平方米。2017年5月，甘肃某医药科技开发有限公司向陇西县国土资源局申请，拟将其名下87304.36平方米国有建设使用权作价出资给新成立的甘肃某药材交易中心股份有限公司，作价出资单价为17.535万元/亩。经核，出让宗地已开工建设，且转让价格符合有关规定，国土局经审查后予以批准。在依法缴纳相关税费后，2017年5月31日，医药公司、交易中心股份公司和陇西县国土资源局三方共同签订国有建设用地使用权转让合同，其中约定新的受让方必须继续原出让合同的义务。2017年6月7日，不动产登记中心为交易中心股份公司办理了不动产权证书。
案例4：天津市武清区A公司涉地国有资产转让案例
天津A投资有限公司为国有独资企业，2015年该企业以出让方式取得武清开发区一宗工业用地，面积102587.9平方米。2018年因开发区招商项目需要，A公司拟将该宗地的土地房屋资产进行公开挂牌转让。挂牌转让前，A公司按照武清区二级市场试点政策和区国资委要求，在二级市场交易窗口进行了情况申报。经审核，该项目权利状况明晰，土地转让起始价格620元/平方米（申请挂牌转让总价6360万元），高于该区域现行基准地价488元/平方米，项目不在城市拆迁改造的范围之内，符合转让条件。经征得武清区国资委和A公司同意，2018年6月12日，本案转让信息在武清区土地二级市场网上交易平台和天津市产权交易中心同步发布，后在天津市产权交易中心完成了挂牌转让，同时也在武清区二级市场交易窗口进行了合同备案。通过本案的办理，进一步健全完善了《武清区人民政府关于进一步规范国有企事业单位土地资产管理的实施细则》关于国有资产土地处置的“事前申报、事后备案”的工作机制，将涉地国有资产纳入土地交易市场统一管理，加强了国有资产土地转让合同履约、交易价格等情况的监测监管。
案例5：西安市某航空动力公司作价入股土地转让案例
西安某航空动力股份有限公司（以下简称“航空动力公司”）持有一宗作价入股工业用地，面积639860.24平方米（959.79亩）。2015年，航空动力公司完成重大资产重组后更名为中航某动力股份有限公司，改制期间，航空动力公司对下属子公司西安某集团铝业有限公司进行改制并以土地入股实施增资，增资土地面积为51830.10平方米（77.745亩），但未办理转移登记。2016年8月，中航某动力股份有限公司又更名为中国某动力股份有限公司，另一部分土地继续由中国某航发使用，面积588030.15平方米（折合882.045亩）。2018年6月，为理顺两公司土地权属，中国某动力股份有限公司、西安某集团铝业有限公司双方共同申请办理上述作价入股工业用地使用权分割转移登记手续。在土地二级试点前，作价入股用地的分割、转让等需要到土地审批部门办理有关审批手续，试点后，西安市根据试点政策，参照出让用地程序办理，简化程序和流程。经审核，本宗地属于国有股份有限公司内部改制、资产处置涉及土地使用权分割转让，有清晰明确的分割界线，分割后的各宗地均可独立使用，符合现状分割转让规定，不需要进行地价评估，不需要签订制式转让合同，申请要件齐全，资料完整，申请人承诺对所提供的资料真实性负法律责任。该申请符合试点转让有关规定，在土地二级市场交易平台备案后，直接转不动产登记部门办理转让登记。
二、案例综合点评
现行法律法规对“转让”的定义不尽一致。《物权法》第一百四十三条规定“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押”。《物权法》将“转让”与“互换、出资、赠与、抵押”并列，由此可以认为，物权法规定的“转让”等同于“买卖”。《城市房地产管理法》第三十七条规定“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”，这里的“转让”，包括“买卖、赠与和其他合法方式”。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号，以下简称“55号令”）与房地产法的表述基本一致，认为转让包括出售、交换和赠与。其他还有一些部门规章，对转让也有不同界定。
对转让的不同理解，将直接影响后续的政策和管理。为规范统一管理，《试点方案》提出“将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资等，以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。”各地按照《试点方案》要求进行了探索实践，取得了较好的效果。