降杠杆稳增长，奥园管理层完成全年目标信心十足
文章来源：奥园集团公众号
AO YUAN
8月23日，中国奥园集团股份有限公司（“中国奥园”，3883.HK）举行中期业绩发布会。中国奥园集团董事会主席郭梓文，集团总裁郭梓宁，集团执行董事、联席总裁马军，集团执行董事、联席总裁兼CFO陈志斌，集团执行董事、高级副总裁陈嘉扬出席会议。
▵ 中国奥园2021年中期业绩发布会广州主会场
▵ 中国奥园2021年中期业绩发布会香港分会场
根据奥园财报，今年前7月，中国奥园实现合约销售金额为772亿元，同比增长28%。上半年经营业绩稳步提升，实现营业收入同比增长15%至325亿元，核心净利润28.7亿元，核心净利率为8.8%。
集团董事会主席郭梓文在会上表示，业绩稳步提升，得益于今年以来，随着疫情防控的有序推进，中国经济总体保持稳定。在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调下，中国房地产行业的长效机制逐步完善，房地产企业也由规模扩张转变为有质量增长。中国奥园积极调整，不断强化区域深耕和精细化管理，有信心完成全年1500亿元的销售目标。
中报显示，中国奥园核心经营指标稳中有升，信贷状况稳定向好，城市更新加速转化，规模稳步增长。同时，今年初，中国奥园及时完成组织架构的优化，成立幸福人居（房地产业务）与悦康生活（非房业务）两大板块，深化相互之间的协同发展；全面整合房地产板块，推进管控扁平化，强化大运营及精益化管控，持续提升产品力、客户体验与满意度，实现经营效益的稳步增长。
郭梓文主席对中国奥园未来发展释放充足信心，他表示，中国奥园自上市以来，大股东、高管增持以及公司回购股票累计达到10.3亿港元，这也证明了管理层对公司前景充满信心。“我本人对公司发展前景始终充满信心，将在适当时间继续增持。”
中国奥园高级副总裁陈嘉扬亦表示，中国奥园一贯专注发展主营业务，提升业绩，对于资金的使用以企业经营及业务发展为优先考虑，符合奥园长远发展及股东最大利益。
中国奥园上半年积极践行降杠杆策略，也得益于积极优化债务结构以及加大回款力度，实现了业务增长与财务稳健的平衡。
截至6月30日，中国奥园手持现金及银行存款683亿元，足以覆盖一年内到期的短期负债部分；中国奥园总借贷规模降至1113亿元，降低幅度为3%，整体负债规模稳步降低，预计2021年末降幅为10%至15%；报告期内，奥园现金回款率达到87%，为现金流安全提供充分保障。
在三条红线指标方面，中国奥园实现了相关指标优化：净负债率从去年底的82.7%降至80.7%，实现稳中有降；现金短债比维持1.3，现金流动性充裕；剔除预收账款资产负债率为78.5%。
中国奥园联席总裁兼CFO陈志斌在会上表示，奥园以三条红线达标为优先任务，未来将加强经营性现金流，有序降低杠杆，同时加快存货去化以及提升现金回款，有信心在 2022 年底前迈入绿档房企行列。
今年以来，中国奥园紧抓市场窗口期，通过境内外多元渠道安排再融资，先后发行三笔合共7.38亿美元优先票据，完成两轮合共逾21亿港元三年期境外银团贷款，并成功发行人民币18.2亿元境内公司债。其中，今年1月份发行的1.88亿美元2022年到期4.2%优先票据，创下公司债券发行成本的新低。同时，中国奥园注重企业信用，已悉数赎回今年内到期的公募境外优先票据，持续优化债务结构。
通过一系列财务结构优化措施，中国奥园融资成本进一步降低，平均融资利率较2020年底下降0.2个百分点至7%，充分体现了资本市场对于奥园发展的认可。
▵ 奥园集团大厦实景图
实现业绩增长和财务稳定同时，中国奥园持续优化土储结构，加快城市更新布局，为未来高质量发展提供动力。
中报显示，截至2021年6月30日，中国奥园拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，预计提供可售货值约人民币7543亿元。管理层预计，城市更新2021年至2024年预计转化可售货值为人民币2420亿元，大湾区内城市更新可售货值占比达到99%，预计毛利润率35%至40%，净利润率15%至20%。
今年上半年，中国奥园城市更新实现转化货值135亿元，预计全年转化货值约400亿元，包括珠海翠微村项目的首期转化，以及广州增城南坣村等。其中，奥园的城市更新标杆项目—广州大学城番氮项目及珠海香洲翠微村项目，这两个项目定位为奥园高端“学苑”系项目，将于今年三季度开盘销售。
奥园集团党委书记、总裁郭梓宁介绍，奥园是最早参与城市更新的房企之一，已经成为领跑大湾区城市更新的标杆企业，拥有独特的奥园城市更新模式，优势包括自身是大湾区本土企业，在城市更新领域耕耘近十年，打造了专业团队，拥有多个成功的城市更新案例。同时奥园旗下产业充分多元，具备政府与市场欢迎的复合产业优势，能更高效导入项目运营发展，赋能片区功能品质。
郭梓宁总裁介绍，奥园在旧改方面，以旧村、旧厂改造为主，不涉及老城区旧城改造，拆建比等符合政策要求。同时在增建方面，配建公共服务设施，提升片区功能品质。在安置方面，尊重居民安置意愿，采取就地安置。
郭梓宁总裁指出，中国奥园是有高度责任感的企业，在城市记忆方面，中国奥园严格开展项目调查，评估建筑状况，并因地制宜、保护城市特色资源，如珠海翠微项目，充分尊重历史线索保护，原址保留历史建筑，让现代生活与传统历史文化相融共生，完成对广府文化的传承与发展，该项目方案荣获香港城市设计学会颁发“大湾区城市设计大奖”。
资料显示，今年以来，中国奥园已经先后成为广州荔湾东塱村、黄埔旺村、新田村等城市更新项目合作主体，并相继成为东莞市十余个优质城市更新项目前期服务商。6月底，中国奥园成为东莞市桥头镇东太湖项目综合运营服务商，东太湖项目占地达10平方公里，是中国奥园从城市更新向城市运营转型的标志性项目。
中国奥园执行董事，联席总裁马军表示，长期以来中国奥园获地方式主要靠收并购，以及城市更新项目转化。今年集中供地市场整体溢价率较高，土地成本明显提高，未来在拿地上发挥收并购优势及城市更新传统优势，下半年会适时根据市场情况考虑土地市场的拿地机会。
2021年是中国奥园成立25周年，也是新发展阶段的里程碑之年。奥园管理层表示，奥园将继续加强区域深耕，夯实大运营管控，向管理要效益，并深化“一业为主、纵向发展”的战略，加快幸福人居与悦康生活的双向赋能，发挥企业综合竞争力，实现可持续、高质量发展，持续为股东、投资者带来稳定回报。