内行人自曝投资秘诀：天塌下来，我买的房子也不会亏钱

提问：房姐，你好，你们是专业做房产投资的，怎么能确保一买进去的房子就能赚钱呢？

回答：你好，投资的房子能否赚钱，在买入的那一刻已决定了；

1，我们买入的小区都是在整个城市被低估或有潜在发展利好的区域，未来能涨到多少，心里面是有数的；

2，在洼地小区再挑选市场9折的性价比高房源，先赚取10%空间；

3，选择有改造空间的房子，利用改造赚取10%空间；

4，区域洼地回归，随市场涨个10%；

5，3个10%即30%的涨幅，如果首付是2到3成的话，收益就在100%到150%

总结一句话：涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆

提问：新人首问：房姐你好，我是在上海做二房东的，很荣幸有机会学习房姐系统化炒房经验，对我来说颠覆了我的认知。我的大致情况是这样，在南阳三线城市120平的房子，中粮楼盘首付二成，明年交房，因为工作的属于先投资后拿稳定租金差收入的，手里没什么子弹，可贷款子弹50个，项目通常能带来稳定年化35%以上的收益，我通过学习房姐课程有了一个想法，希望房姐指正，我在上海的工作可以带来每个月稳定的收益，我想在老家南阳（三线城市不限购）通过高评0首付入手老破大（大面积低单价）并用二房东的经验精装分割出租（老本行轻车熟路）获取租金还贷，每个月可能需要再贴一些DK对我来说压力也不大，如果这个可以走通的话，用这种方式可以做到2N+。房姐，因为是家乡的缘故会有路径依赖，也会担心三线城市的房价的问题，不过有牺牲10年的流动性的心理准备，希望房姐指正以我的情况是否有更好的选择。

回答：你好，南阳这种城市就是三线城市。最大的特点就是本地人口众多，也算是个小一点的中心，但是又达不到二线的程度，炒作过后二手房流动性枯竭的太严重。一手非常猛，学区非常猛，但是很容易掉坑里。

短炒有一定前途，但是从长期来看，不值得长持，即使短期内冲高也会很短时间内冷却，没有太大价值。你的思路没问题，但是城市选择上，尽量选择能级更高，发展潜力大，有爆发力的的城市。比如重庆，沈阳，长沙之类。

提问：房姐您好！我在广州和光谷东（刚刚购买）分别有一套住宅，负债率已达41%，现在手上剩40个子弹，年收入50W。原本想继续投资重庆，但是现在支出和收入已经基本上对等了，而且处于工作变动期，担心支撑不住更高的负债率，所以想请教厉害的房姐：是用这40个投资一些项目来创业，还是继续投资房产，还是留在手上不动来抵抗突发风险？第一种是我最中意的，因为我想借机在事业方面做一些改变，打工收入所得毕竟有限，天花板比较低。但是也是风险最大的，很有可能打水漂。第二种钱太少了，负债率高压力更大了。焦虑中，盼房姐回复指点。

回答：你好，事业提升和投资升值同样重要，要达到很好的平衡，不能顾此失彼。为了增加负债，投资房子，而完全放弃自己的主动现金流，并不是我鼓励的做法。

对绝大多数正常家庭来说，适度负债，尽力提升主动现金流，把自己的事业做好，每月收入大于支出，能够有所结余，并有一部分现金或现金等价物提供流动性，保证财务情况安全稳固，是比较理想的状况。

对非常愿意吃苦、适当冒一点风险的偏投资向的家庭来说，可能会考虑进入负现金流的状态，从而在现金流没有提升的前提下，进一步放大负债金额。但就算要选择这条路，也一定要注意信用卡、信用贷、私人拆借这三者只用其中一种的前提下，保证自己的现金流要能撑至少五年不断，才是正确健康的打法。

楼市周期变幻莫测，如果没有五年的规划，完全有可能扛不过周期，倒在黎明前。

提问：请问房姐，对河套怎么看？或者具体的河套选筹策略是什么

回答：你好，如果没有河套利好，福田口岸的价格会比现在更低，不过鉴于目前和香港的关系，河套开发还是远景，这个概念恐怕吃不了太久。自住口岸物业多以流动人口为主，人员比较杂乱，周边配套缺乏居住氛围。如在福田口岸转一圈就会发现周边商业多以餐饮，地产和各种娱乐场所为主，生活过于喧嚣嘈杂。投资投资需要买入有增量利好或者有中等偏上学位加持的小区。口岸附近由于没有高端稳定的知识性产业沉淀，居住群体多以往返深港的生意人或者在香港上学的家庭为主，自然难以在该片区形成一所成绩优异的学校。而且由于深圳和香港的体制不一样，河套可开发的地块面积也不是很大，体制摩擦应该会让片区的开发周期拉的比较长，投资完全有更好的选择。

选筹方法论，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，能否分析下，如果发生战争，对房价短期和长期的影响。

回答：你好，全世界应对战争，经济危机，债务危机，地雷的方法都是印钱抵帐让债务一分不值。因此，你如果拿着很多的房贷，任何黑天鹅都对你有利，还有一定历史概率债务归零。中国目前的经济体系，一定依赖货币超发，通货会一直贬值。如果遭遇世界政治和战争变局，通胀可能更厉害。以上，论证楼市长线看涨。但如果世界发生类似战争性变局，可能还能继续涨。

如果你相信中国未来的经济会越来越好，那就坚定看涨，继续加仓。如果你不相信中国的经济会更好，那就一套都不要买。

提问：房姐您好，在武汉买房子由贝壳营销人员带去看房子买到价格比正常贵吗？谢谢
回答：你好，都一样，没啥区别。这和专卖旗舰店和分销商一样道理。但是武汉性价比高的盘 很难抢，开发商也不会跟贝壳合作。所以贝壳中介带你去看的盘，大概率都没什么性价比。

提问：请问县城顶楼的房子如何卖出高价？是不是要先花个几千块钱装饰打扮一下？

回答：县城卖房，没有太多花花肠子，就一个点，靠中介。多找中介，多搭关系，让中介帮你多说话，让他上心，红包吊住。四五线城市，总价越低越差的房产，装修的作用越低，缺少为审美买单的购买力。

提问：房姐你好，拜读了你很多文章，感触良多！本人江苏人，有想做分租或民宿的想法，就是低价长期租下别人的住房，以最低的成本美容一下，然后分租出去，赚取差价，不知道这个想法还可行吗？如果可行，上海，南京，苏州可以考虑吗？哪个城市哪个板块值得考虑？另外在和中介谈的时候有没什么特别要注意的？要不要直接告该中介和房东我是要装修好了租出去的？不好意思，问题有点多，初步想法，还请房姐多多指点

回答：你好，感谢付费！每个城市都有租售比高的板块。

深圳：罗湖

沈阳：青年大街沿线

武汉：外校附近，育才 水果湖老破小

重庆：观音桥

上海：法租界

北京：天通苑群租房等。既然想过包租婆的生活，那就想想怎么能提高租金收益。说说比较成功的案例。除了民宿和分割出租之外，还有一种比较特殊的玩法，就是整栋拿下农民房改公寓，有人去深圳比较早，目前收租收的手软，这个利润就非常高了。

其实，现在也有很多大咖在做类似的事情，而且收益颇丰，但是其中的难度，也是比较高的。做到更大的规模，就是连锁酒店了。现在的租赁市场，已经相当专业化、白热化了。只有高端客群，还算一个细分niche。市场上符合他们品位和需求的产品，还是不多的。可以走这个方向，但费用不会便宜。含软硬装家具家电全配。

做民宿的收益分为2块：

1.省下的装修成本，民宿的装修五年后就折的没有太多了，估计剩60%残值。

2.民宿的增量收益

其中，只有1才是凭你的资源可以挣到的钱，它是有上限天花板的。而2，你作为民宿运营的门外汉，没有任何优势。这个行业真正的头部玩家，可以把2做到非常非常高，以至于根本无视1的装修成本多一点少一点的地步。大部分时间待在那边，事无巨细做好运营管理。

所以，你的最佳策略是与普通民宿运营者合作，直接通过你的独特资源兑现1的收益，这样更轻松。对相关领域并不熟悉时盲目搞纵向一体化，不是好的战略。

直接告知房东，要风变冰之后做民宿，签约5-8年，房租收益递增。

提问：上海的零坐标是南京东路，它是一条线，地位难以撼动而且对岸是陆家嘴；而如果南京的零坐标是孙中山铜像，是一个点，没什么规模效应，所以老城区被河西超越的可能性很大，会不会像深圳一样成为一个多中心的城市？

回答：南京的问题是老城区还不足够强，而不是点和线的差异。新街口是中华第一商圈，这是从商业密度角度来看的。但毕竟南京只是个1000万人口级的城市。老市中心的塔尖不会有3000万人口城市那么高、那么难以撼动。

深圳则是新锐的典型，老市中心号召力、忠诚度比南京、杭州更弱一两个数量级。所以福田毫不犹豫超越罗湖，南山毫不犹豫超越福田。

不过现在深圳的地段格局也慢慢固化下来了，宝安想超越南山不是件容易的事，未来大概率前海湾略超后海，宝安南山几乎平起平坐。

提问：请问沈阳房子未满二大税如何和房主讲价比较好，当前行情下拖延流是否可用？

回答：谈价格在于挖掘对方核心诉求，缺钱急售还是置换等等，满足对方核心需求，才有达成交易基础上砍价的可能。详见知识星球内部分享《砍价50万实战技巧》 拖延流慎用，最多以年底银行信贷额度为由，拖到1月。

遇到笋盘，以成交为目的，以顺利过户放款为目的，越笋盘越不要拖，久拖生变。

提问：房姐，你提到投资潜力片区尽量不买片区的标杆盘 逻辑是什么呢？因为片区标杆盘价格贵 涨幅不如非标杆普盘吗？谢谢

回答：1. 因为标杆盘有“标杆溢价”。

2. 楼市和其他所有具有马太效应的系统一样，资源高度向头部集中。市中心的价格，是郊区的好几倍。好房子的价格，是破房子的好几倍。

3. “标杆溢价”就是这种马太效应的微观呈现。

4. 问题在于，你买入标杆的时候，它是头部；持有了十年，等要卖出的时候，可就未必了。会有更新更好的房子造出来，你就不再是标杆了。也就失去“标杆溢价”了。正所谓“不是你赚钱多，而是你成本高”。

5. 比如，曾经，老大楼也是当年的标杆，有标杆溢价，单价比公房要明显地贵。现在，老大楼风光不再，单价通常比同地段公房便宜。

6. 不过，如果标杆盘在诞生之初定价合理，与其他小区差价还没有拉开，那么它可能会有一段红利期，在这段周期内，享受马太效应带来的好处，与二梯队小区的差价反而拉大。当年温州人在上海买房就有不少人是暗合这种思路的。买入，过5-8年，等小区即将老去时，卖掉。

7. 不过，现在已经不太适合这么玩了。一方面，定价合理的标杆盘太难找；

另一方面，税费的因素，也不适合5年就卖。而且这个策略得一直盯盘，太累，不适合有全职工作的广大业余投资者们。

提问：现在职业做凤变冰周转流还可以吗？地点在上海 杭州

回答：1. 如果把房子买下来，翻新改造，提升颜值后用专业手法卖出，那么要承担过程中的税费。这种叫做“周转流”。

2. 税费的金额还是挺高的，而实际上显著低于市场价的房源非常非常少，而且一旦出来，所有自住、投资需求的买家都会争抢，所以这样的机会非常稀少。

3. 上海、杭州还是有人在做这种生意，但为数不多，圈子很小，因为本身盘子体量不大。专业做这个事情的机构，叫做“收房公司”。很少。

4. 更常见的是ABC单，即B付给A定金锁定房产，不过户，直接转卖给C。ABC单处于法律实践的灰色地带，实操中是否被判例认可，始终不明确。

5. 做ABC单和周转流的人，我觉得会始终存在。他们能起到一部分推动修复市场估值偏差、保持市场总体有效、增强市场交易流动性的作用。

6. 但你要不要加入进去，就得仔细思量一下。我个人觉得，这个行业除非做到最顶尖，否则，回报投入风险比其实挺一般的。换句话说，就是性价比一般般。绝大多数普通人，肯定是不适合职业做这个的。（业余做，当然就更不适合了）

提问：房姐好，目前现状如下：1 汉口江汉路1套 市价在330+万 自住 贷款还剩85万（贷款利率八五折 月供5000 老证满2年）妻名下 2 汉口青年1套 市价300+万 出租租金5500 贷款还剩120万（贷款利率1.2倍 月供8000 还未办证）自己名下 3 离婚状态 且上述2套都属于婚前财产 4 刚出售自己名下一套 预计马上会有子弹180+5 预计明年此刻 还会增加子弹120+6 妻我各还有一个购房名额 自己能承受的月供上线在3万以内 她能承受的在1万以内目前问题1 汉口二七滨江（中海 绿城等小三房户型 总价在500万）是否有价值购入 该区域的溢价空间是否已经到瓶颈？2 如果要继续购入，除了二七滨江外，还有哪些区域可以考虑（汉口 武昌 需要自主+学区+投资皆备 汉阳的远洋归原项目是否ok？）3 怎么整合配置现在的现金 房产和名下归属 能最大话未来收益 （我可以把名下的贷款还清 再过户给妻 反之她的过户给我 都行 这样恢复某人名下首套身份 可以一次购入两套高潜区域）4 如果不着急购入 卖房所得的现金是还自己名下的120万 再通过这个房子做抵押 见几形势好 还是不还 持币观望？

回答：你好，武汉改善板块：

1.二七滨江（顶级豪宅，自住不错，适合收藏流）

2.汉口核心区，东湖

3.武昌滨江

4.青山滨江

5.汉阳滨江

二七滨江短期内还会保持溢价，有汉口情怀可以入手自住。但是这些区域投资回报率都一般，自住看自己的喜好。你们夫妻现在持有的2套房，建议明盘再判断去留

如果2套房位置核心，房龄不老，可以继续保留。截断抵押江汉路这套。

武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，想听听睿智的您的看法。老婆信奉“夫妻男女平等”（我眼中是“女权主义”），我们都在体制内，收入平庸，也请不起保姆。家里生活现状是白天丈母娘或我妈来我家看娃，晚上我们下班到家，她做小宝宝辅食喂饭，我做夫妻晚餐，之后她看娃，我洗碗做家务，做完家务必须和她一起看娃，晚上我负责哄睡，她负责夜醒。 我的困惑是每天一点提升自己充电的业余时间都没有，前两天有一个非常难得的换工作机会，可那两天我还是得做很多家务，完全没时间准备面试。目前感觉自己陷入了恶性循环内卷化，想和她商量过夫妻分工，能否可以“男主外，女主内”，结果被她斥责为“大男子主义”。请问是我错了吗？

回答：你好，万事有果必有因，为什么你会陷入这样的境地，要回头看，哪些事情导致了今天这个局面。

首先，是为什么“收入平庸，请不起保姆”。 体制内并不是根本原因，因为如果预想到往后的生活是需要钱的，完全可以一开始就不走体制内的道路。 可能还是上学时不够努力。

然后，为什么你太太和你关于“谁负责哪些家庭生活中的环节”存在分歧？ 因为婚前只顾着花前月下，从来没有考虑过讨论婚后的分工安排。

为什么你很自然地就想到“男主外、女主内”，难道你太太没有学习充电的权利吗？如果她也想提高自己的竞争力呢？她会问你，凭什么是她做出牺牲，承担附加值相对更低的那些任务？

如果你觉得带孩子、做家务的附加值并不低、甚至很高，想以此说服你太太在干着一份全职工作的同时，把业余本可以用于休息、充电的时间牺牲掉，全心全意帮你持家的话，如果我是那位太太，我会反问你“你觉的附加值高，那你做就好了呀。你怎么不做？” 

你想过没有，如果你主外，但最终没有成功，那么你太太的健康、闲暇、接触大千世界的好机会，就白白牺牲了； 而如果你成功了，事业有成，你在婚恋市场的价值就提升了，你太太的价值反而下降了，到时她如何限制你在外面招蜂引蝶甚至寻欢作乐？ 这种不安全感，是非常现实的问题。你怎么能保证有钱了以后不变坏？

恰恰相反，从你字里行间体现的三观，我觉得，如果有钱了，几乎一定会变坏。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。