上天了！四新和白沙洲房价正式迈入1.8W时代，刚需被逼出三环！
我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：房姐好！北漂一族，二孩，已落户天津准备在和平区置办一个房产上学，（不考虑海河教育园）手里有在京购房资格不知道要不要在京置业，因为在天津大约要待12年。有点取舍不定，麻烦知道一下。回答：子弹充足建议入手北京。天津跟北京对比，弱势很明显，不是一个特别好的选择。 城市从行政区上是直辖市，实力上是一个衰弱中的强省会，价格上和深圳这种标准一线城市相差无几，但深圳仍然在快速发展中。 新手投资的话，天津很难裂变，开局发育不全后面就难打。 中国经济颓势导致大家都不好过，北方经济颓势比南方更严重，北方唯一大型经济体：北京，当前造血速度周边不允许其他抽血机存在 ，天津本身的人口产业衰退。天津目前来看仅剩下高考优势支撑。提问：请问房姐！汉南恒大时代新城8000精装修(地铁文旅大盘)，和鄂州恒大文化旅游城7500精装修(童世界)这两个盘值得投资吗，升值空间大吗，是否要等地铁开通和相关文旅配套起来后升值？回答：你好，这2个盘都没有投资价值。汉南属于武汉远郊区里最没有投资价值的，距离主城区太远。 远郊区的第一条地铁开通之前，房价已透支，加上各大开发商的宣传，新盘价格抬升明显。但是地铁开通之后，利好出尽，人口反向输送，房价反而涨不起来，很难有人接盘。 在距离主城三五十公里开外的湖边或者山脚下，圈起一块地建造一条和古文化概念沾边的街区，再做一个温泉或者游乐场，一个特色的小镇就诞生了。很多人会被眼前的美景陶醉，梦想就要在这里过上周末度假或者退休养老的生活，战战兢兢的走进了售楼部，一问价格首付才十几二十万，于是脑子一热就交了定金，买这种房子不仅仅是伪需求，更是一种伪投资。从需求上讲，相比泡温泉，老人更需要的是健全的医疗设施，相比游乐场儿童更需要的是优质的教育场馆，孟母三迁为的就是有一个好的教育环境。从投资上讲这种资产一是没有升值潜力，二是没有变现能力。能推动房子升值的是学校地铁，商业医疗，绝对不是什么温泉SPA，更不是什么过山车和海盗船。提问：房姐好，目前人在深圳，老家武汉，在某大厂写代码，目前工作三年多手头约60w，年入40w左右。父母积蓄50w，我妈快60，名下无房，武汉户口。女朋友深圳长大，宝安有两套房了。有几个疑问，希望房姐建议下哈，1. 2020年底，公司可以提供50w的无息贷款，六年还清。但是对目前岗位及领导不太满意，想试下其它公司的机会2. 我现在的状况，买深圳还是武汉好？深圳首付月供压力都有点大，看您推荐的碧海的房，基本都是500-600w的样子，不想掏空父母积蓄3. 能否用上老人票+接力贷？先在光谷东买套次新小两房出租，等后面涨工资了再买深圳的。感谢～回答：你好，我的建议是深圳越早上车越好，刚需不能犹豫。买房是一个经济行为，背后有一套行为的逻辑，从行为逻辑出发，我们可以更好的分析市场的行为走向。 1.首先房价是在不断上涨的，必然导致的结果是上车越来越难，上车盘的门槛越来越高。 2.门槛高，上车盘的总价不一定随着涨幅同步升高，因为人的欲望很容易被现实压缩，并且新建的户型越来越紧凑，城市不断扩张可以到更远的郊区上车，但不管怎么说有一点是确定的：门槛会提高，总价会提高。 3.房价总是比工资涨的快，那么依靠工资的人则会越来越买不起房，这也是社会中大部分人的常态，毕竟大多是人依靠上班生活。在独立支付首付的能力越来越弱的情况下，买房上车必然需要依靠他人的力量支持：家庭/配偶。 4.二线城市的天花板会比一线城市低很多，涨幅也更弱。就拿深圳和武汉举例。深圳其实每年都有小涨，但是武汉是4-5年一个周期。等你好不容易凑够深圳的上车门票，发现门票已经翻倍了。 优先使用深圳房票，资金不够先借，100-150万上个硬座先，你的收入可以承受。提问：星姐，新人第一次提问。我们一家三口深户，在深圳碧海湾自住唯一三房，少许房贷。小孩上小学，老公普通工薪，面临就业难。我前两年生过大病，目前康复期，收入不稳。碧海湾飞机高速吵，想换附近安静小区，不想增加房贷。希望通过换房来实现居住和收益。请教你有什么建议？之前有过回重庆区县生活的打算，购了一套两房偶尔小住。回答：碧海还不错的碧海实际上可以理解为低配版的宝安中心，不论从片区品质、配套、交通都差宝中一到两个档次，但由于房价也便宜一些，所以对于有总价约束的小白领（稍微有钱一些的小白领）来说，碧海是宝安中心的替代品；之后前海的产业（特别是大铲湾）也会利好到碧海；但由于碧海片区已经大体建设完成，而宝安中心还有大片的空地以及欢乐海岸2.0规划，因此未来碧海和宝安中心的差距会进一步拉大； 至于很多人关心的飞机噪音的问题，其实对于小白领来说是可以完全可以接受的，不构成折价因素；但如果未来房价再上涨50%，碧海就需要改变定位服务于低端金领的改善需求，对于挑剔的金领来说，飞机噪音可能会带来一定的折价； 因此，碧海有潜力，可以跑赢大势，但不如宝安中心，也不如前海；所以未来置换方向：首选前海，次选宝中，最后是碧海和西乡。碧海靠里面的楼盘，会相对安静一些。 站在投资角度，一线城市不建议置换，成本太高。有少许房贷，可以考虑截断抵押融资，去其他二线城市再入手低价潜力盘，租金抵月供，深圳找个相对安静的小区租房住，继续加仓重庆真内环也是一个不错的选择。回答：54大法是破限购大法，也是二手房省税大法，详细操作见知识星球内部分享。提问：睿智的姐姐，新人首问，如何平衡买房和家人质疑？19年4月份和12月份分别在深圳前海和龙华片区各买了一套，目前来看都涨了些，家里长辈和LP觉得负债太高了，房子是固定资产，担心没人接盘，知道后晚上睡不着（这些问题我已经想明白），当前的工资➕房租收入3年的月供没问题，目前手上还有3个随借随还先息后本的xyd产品共90w尚未使用，在长沙有一个购房名额可以用，我想继续买房，家人阻力较大，还请姐姐指点迷津，感激不尽……回答：买房子家里人不支持怎么办？先弄到钱自己买一套然后赚钱。 家长喜欢指点子女，主要是因为他们还没把你当独立的成年人，只有你动用大笔资金并且赚到钱了(做生意，开厂，买房)，他们才能接受你独立的事实。未来对家里人，尽量是报喜不报忧，直说赚了多少，别说月供压力多大。 人不能被说服，只能被天启。空军的想法是很顽固的，如果你没有非常坚定的理论支撑，你和他们的辩论往往只能是你被说服，而不是反过来。 建议你做两件事情，第一件事就是认真分析楼市的理论基础，经济学是科学，明白内在的t-1层逻辑才是坚定信念的方法；第二件事是不再和空军沟通，而是自己去做，只有你自己赚钱了才能有话语权。 假如你决定以买房子为目标，那么，花钱请老师，摆平父母，取得老婆信任，都是值得的。家人的枷锁看似可以忽略，但如果迟早要为枷锁买单，那么，越早打破，成本越低。负债率别超过70%，在月供能承受的范围内，可以继续入手潜力盘。提问：美丽的房姐: 工作地点在壕沟，自住+投资，5年出售，预算总额不超过200万。目前在三个选项之间纠结:金地格林东郡或清江山水，保利拉菲或保利蓝海郡，新路村地铁口的新盘翰林尚苑（125平10楼带硬装，总价188万）。请您指点迷津！另外，年关迫近了，2020年武汉的房价走势众说纷纭，是按部就班找房买房，还是等年后房价的动向再出手？阶段一：新区品质楼盘开始日光，板块炒作（前奏行情） 阶段三：外环附近非热点板块地铁二手房开始跳涨（主升浪II） 武汉已经横盘近3年，四新和白沙洲地王盘开始拉升炒作，新盘价格纷纷站上1.8W，刚需逐渐被赶出三环。我们猜不透zf的心思，但也可能是新一轮行情的开始，刚需进场越早越好，年底之前入手赢率更大。提问：亲爱的房姐？请问房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推荐么？回答：房查记录抹除和征信逾期抹除都可以操作，具体流程见知识星球内部分享。提问：尊敬的房姐您好。字数有点多，只能发图片。麻烦了，还请您指点一二：回答：1.思路正确，放弃孝感买沈阳，子弹都打在大城市。未来有子弹在继续定投加仓。 2.放弃开罐车这条路，上限也就是20万，但你天天跟车打交道。就算是摸清楚加油站 加气站的行业内幕，也很难进入传统垄断市场。各行各业都有赚钱的方法。销售是离钱最近的。销售只要会做，是普通人最容易达到年入50万的职业了。每个人都有自己的本职行业。 在本职行业寻找细分市场机会。 学习一整套商业知识，寻找机会慢慢开始实践。都有可能的。如果已经判断自己从事的行业在走下坡路，那就换行业，选择一个风口行业。 4.孩子多多益善，只是并不一定这几年就要快速扩张。提问：万能的房姐，请问您提到的签远期合同，可以具体一点吗？比如多长时间算远？怎么和卖家谈？合同中需要具体明确哪些事项？多谢多谢！回答：如果你看上了一套房，暂时没有子弹，可以通过远期合同拖20个月，有充足的时间筹集首付款，即使最后房主不卖给你，也可以获得巨额赔偿。拖延流具体操作见知识星球内部分享《拖延流实战篇》。回答：刚入楼市的新手，往往都是手机刷的链家，互联网和手机操作的流行，让大家习惯于通过”键盘”来解决问题。久而久之，很多新手自然而言的认为，房源从哪里来？从链家来啊！这是一种危险的想法，一旦养成这种思维，基本就和专业投资无缘了。链家，或者说中介app的作用是什么？——了解小区大概情况，市场大概情况，房子大概情况，唯独不是让你直接选房。房子，不是标准化产品，除了户型面积设计以及小区位置这些是固定因素，还有业主心态，交易周期，付款方式，产权，债务，户口等诸多非固定甚至随时变化的因素。讲到房源，我们很容易混淆买卖的本质。房源本质存在于房东手上，房源只是在各个中介进行挂牌，而不是中介掌握房源。中介知道的是房东的公开挂牌信息，而每个房东的最新价位是多少，这个房子有没有隐藏的问题，业主的心态怎么样，业主接受什么样的下家？——这些情报不会公开在网上，而是散落在不同中介，邻居，物业和踩盘人的心里，这些不会公开的信息，才是真正的价值。对于链家等大型中介，优势在于人员众多，可以拿到市场中更多的挂牌，对于部分房源有比较强的把控力。但是，游离大中介以外的，散落在市场上的更多房源，更分散的房源渠道，转瞬而逝的房源，往往是一些优质房源的主要产地。一些小中介，往往死守一个小区，几乎吃透所有业主，吃大锅饭的中介，没有实力竞争。一些圈子，卖房有专业渠道人士，大中介完全接触不到业主，双方是两个世界。中介的核心是人，拥有具体能力的人，而不是公司。很多时候大公司和”尖子生”，是矛盾的存在，而我们要的，是尽可能找到更多的”尖子生”。提问：万能的房姐，您好！！！王家湾十里铺一带纽宾凯繁华里，在十里铺地铁站建一个24层的纽宾凯五星级酒店，从地铁站可以直接去酒店。分小户卖40年产权，签包租合同8年，2021年1开始返租，租金年收益是房价的6%。比起市面的租金收益高些。但如果酒店没有预期收益，肯定也没有6%。户型有50，70，90，100平，房价1.7万。感觉是开发商卖出去回笼资金，然后盈利了返租金给业主。第一，如果买，会有哪些坑？第二，其中90平这种公摊35%，值不值得，第三，如果不值得，汉阳这边有没有什么可推荐的。回答：开发商每年给你返5-8%，连续返5年，5年后呢，你可以自己收回，也可以继续托管给开发商，是不是很心动？因为市面上的保本理财能做到5%就已经顶天了，但是天上不会掉馅饼，为什么会出现返租的销售模式呢？很简单，这是因为商户既不好租又不好卖每年8%的高额返租钱是从哪来的呢？这种商铺呢，在定价时呢，就已经把满足成本做进了销售价格当中，俗话说自己的羊毛出在羊身上，不出意外的话，不到5年，返租就会中断，当你去说理的时候，才发现跟你签返租协议的是一个第三方公司，而且已经破产了。提问：房姐您好，当初不懂房子婚后用我的名字买了时代新世界两套58小户型，我们自己一套，姑姑姑父因为没有武汉户口，借我的户口我买了第二套。新世界开发商说引进崇仁路小学新时代校区，公立幼儿园，带装修2.65万一平买的，现在感觉学校没有置业说的那么好，汉西房价走不动的感觉，我应该卖掉还是等等呢？第二个问题，我们听一个设计公司的朋友说说徐家棚秦园居，安居苑那一块地已经被华夏幸福拍了，有拆迁的可能。就想单价1.6-1.7万入手一套秦园居的楼梯二手房，120平左右的三房。如果拆迁，就赚点钱，如果不拆就三口自住，交通还还算便利，您觉得这个家庭决策对么？如果这个决策不行，首付60，月供1.2万，还有更好的方案么？回答：你好，时代新世界只适合自住，溢价比较严重。汉正街的没落，塌了硚口区的一片天。先天区位的劣势，武汉市在整体的发展中，无意中逐步将硚口区边缘化了，汉口地区的发展腹地在北面，这在无形中便宜了江岸区和江汉区。硚口区偏居一隅，既无汉口火车站这样天上掉下的馅饼，又无道路扩展的机遇，东西狭长的自然格局，无法形成发展的回旋格局。加上拆改推进慢，汉西短期内难改颓态，未来发展不确定性比较大。好在时代新世界楼盘品质和学校还行，短期内溢价会一直存在，如果生活半径在附近，可以暂时保留自住，等下一波涨幅来了出手裂变。秦园居如果没有确定的拆迁内幕消息，不建议入手，我们投资只买有确定收益的盘，别从一个坑跳到另外一个坑。拆迁流仅适合规划局内部人自己玩，或者你有内幕消息。普通人单纯赌拆迁，不建议入手了。拆迁的具体补偿还不清楚，拆迁何时可以动工还是未知数，我们只能初步判断拆迁补偿比现在出售高。房龄25年以上的房子基本上办不了按揭贷款，然而在房屋不能贷款没有负债的情况下，如果我们长持个3年，损失的是30%+的资金成本，部分的涨幅预期，以及选择直接出售获得现金不断裂变滚动的机会，按照5年一倍的话，这里有可能又是60%的机会成本损失。提问：亲爱的房姐：你好！我这段时间梳理了一些自己的房产的投资，发现很失败，先向你汇报一下：我是北京小公务员一枚，老婆是律师。前年把贷款在立水桥（北五环）买的房卖了，全款买了顺义的商住房子（真想扇自己一耳光），另外跟几个哥们合伙全款在武汉买了两套恒大御景。我发现我都跳到了坑里，投资的房子都没用上杠杆，而且一套是还是商用。亲爱的房姐，我的问题是1.怎么把我的投资从泥潭中拉出来，顺义的房子卖不出去，恒大御景还不能卖，估计也卖不上价。2.现在手头能凑出个50万左右，再投资房地产，怎么投？回答：商住根据评估情况，考虑抵押或者出售或者暂且保留出租。北京目前不是卖房时节，商住本身打压厉害，着急卖容易割肉，可以等春节后挂着先试试。恒大御景是一笔不错的投资。虽然没有用上杠杆，但是有确定收益。子弹50，建议抵押或者其它方式融资，子弹扩充到100以上，北京再重新入手一套住宅。现在是淘笋好时机。若暂时只能筹到50，可以武汉淘笋，或者沈阳入手2-3套。有些事情如果去追究报复，可能于事无补，反而错过了翻身机会，损失更大。譬如游戏被杀，小事吵架，穷人官司，房子买错，男人秃顶。习惯损失。提问：你好房姐，本人现在武昌上学，想买一套小两室，自住加投资，首付50-60w，你建议哪个盘？期房还是二手呢？另外想请假如何才能找到笋盘？回答：你好，子弹60，建议新盘和二手笋同时淘。武汉回报率最大的楼盘汇总，详见知识星球内部分享。真正去实践过看房200套的圈友都知道，能买到7折笋是非常难的。需要有特殊关系，特殊渠道，特殊信息来源才可以，这些资源都是需要时间的沉淀。新手刚开始淘笋，不可能拿到一手信息，刚开始肯定是中介圈里先转一遍，然后他们会通知关系好的客户，等这消息传到你耳朵里，可能是十手信息了。新手目前能淘到8.5折笋，已经是很不容易了，不想费精力淘笋，可以直接尝试跟业主砍价。详见知识星球内部资料《如何买到 低于市场价50万的笋盘？》提问：房姐，刚刚看到一个大V发表对中山楼市的看法：为什么坚定不移看好中山？只有中山才连接广州、深圳、佛山、珠海……粤港澳大湾区定义中山为交通枢纽，5年时间，交通问题都不是问题，深中通道、城轨、地铁……在中山买房是远见！对此您怎么看呢？小城市成为交通枢纽，最多算是轻微利好，只会加快劳动力和人才的输出，安徽的阜阳、蚌埠，江苏徐州就是枢纽，发展很一般。小城市被大城市包围，反而是不幸，大城市只想吸你的血，中国的大湾区根本做不到像美国、日本那样明确分工，反而是每个领域都想分杯羹，不可能我做金融，你搞科技，他搞制造业，每个大城市都想成为综合性、具有全国影响力的城市。夹缝中的小城市房地产没有未来，中山这样，三河这样，嘉兴也这样。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
