半年销售2440.9亿！恒大会不会成为首家冲刺5000亿房企
【艳姐说】
2017年，关于地产圈的销售排行榜第一把交椅将花落谁家的话题，甚嚣尘上。
今天，恒大的业绩报告出来了，2017年1-6月，恒大累计实现销售额达2440.9亿，同比增72%，完成4500亿年度目标的54%。根据克而瑞最新发布的2017年1-6月权益销售榜单,恒大以2291.6亿位居行业第一。似乎让大家对于今年年底的第一把交椅的猜想多了几分确定。
艳姐不得不再次解读这家神奇的房企。
NO. 1｜壹
业绩位居行业第一 完成年度目标54%
7月3日，中国恒大（HK.3333）发布销售简报，6月实现销售额611.2亿，行业第一，同比增95%，环比增60%。
2017年1-6月，恒大累计实现销售额达2440.9亿，同比增72%，完成4500亿年度目标的54%。
根据克而瑞最新发布的2017年1-6月权益销售榜单,恒大以2291.6亿位居行业第一。克而瑞认为，权益销售更能反映企业最真实的销售能力以及资金和投资实力，预计恒大今明两年利润将明显增长。
据公告，恒大6月份新开盘项目32个，上半年新开盘项目累计已79个，按计划，下半年新开盘项目更将达223个。艳姐认为，大量的新开盘项目是恒大6月份及上半年销售双双创新高的重要因素，下半年新开盘力度远超上半年，销售预料亦将远超上半年，全年销售将轻松突破4500亿目标，有望超5000亿。
恒大自2017年开始由“规模型”向“规模+效益型”转变，企业在保证20%左右增速同时确保效益稳步增长。艳姐觉得，从前6月销售业绩看，恒大保持规模持续增长，并通过持续打造环节精品、提升产品附加值、降低成本等举措，实现量价齐升，加上其一系列优化资本结构举措的推动下，预计利润将实现大增。
按照恒大规划，2017年-2019年营业收入和净利润将分别达到2800亿、3480亿、3800亿以及243亿、308亿、337亿元，未来三年实现净利润888亿元。
中国恒大集团董事局副主席夏海钧分析指出，恒大上市以来的平均净利润保持在10%以上，从三年业绩销售金额和营业收入来看，预期净利润大概在1000亿元左右，制定的888亿元的净利润目标是打了8折的，恒大完全可以实现。
NO. 2｜贰
仅用半年提前赎回全部永续债
同时，为提升利润水平，恒大地产提前大规模赎回永续债。今年年初，恒大宣布将在年底前赎回三分之二永续债。截止6月30日，其已提前超额完成目标，赎回了全部永续债。
事实上，恒大业绩连年稳健增长，却仍因偏高的永续债规模为外界诟病。恒大仅用半年，就提前赎回全部永续债，不仅能极大优化债务结构，还将大幅减少利息支出，释放超百亿股东利润。
此外，恒大已引入两批共计700亿战略投资，目前已全部到账。以恒大2016年年报数据测算，引战完成后，恒大净资产将大幅增厚，净负债率将由119.8%大幅下降至61.2%。
按照恒大的发展规划，2017年~2019年，恒大三年销售额度预计为4500亿元、5000亿元和5500亿元，年均增长率大概为10%左右。近些年恒大的销售数据显示，自上市以来，恒大销售金额从303亿元增长至3734亿元，年均复合增长率为43.2%，其中，2014年至2016年年均复合增长率高达68%。
NO. 3｜叁
一哥是如何炼成的
回顾恒大近几年的发展情况，一哥的功底不是一日炼成的，归功于恒大成功的战略布局和不走寻常路的打法。
1、买买买：买土地、买人才、买公司
a、买地：重返一二线，完成布局
恒大早期的战略布局以三四线城市为主，一方面恰好遇上了中国三四线城市高速城市化进程的红利，另一方面，有效避开了一二线城市的竞争红海，积累了实力。
但是，近年来三四线城市房地产市逐渐式微，甚至不少城市房价不涨反跌，2014年起，恒大开始由“农村进入城市”。2015年，恒大新增项目土地投资额中一二线城市占比75%，在162个城市有地，覆盖全部一线城市和绝大多数省会城市，其中仅深圳的项目土地储备总计就高达近1200万平米。
b、买人：巨额薪酬的人才激励制度
恒大非常重视对于人才的挖掘和激励。在近期房教中国地产人网发布的全国上市房企薪酬总额排行榜上，恒大也是位列榜首，薪酬总额高达111.27亿，可见恒大在人才身上的花费之巨。
（数据来源：地产人网）
c、收购：战略布局和资本运作
为了实现自己的战略布局以及资本运作，恒大近年来进行了一系列收购。2015年11月，恒大以39.39亿元竞得中新大东方50%的股权，将其更名为恒大人寿，布局金融领域。
2、产品：恒大无理由退房
恒大从前年起推出“无理由退房”震惊业界，无理由退房是对产品质量最好的承诺，恒大敢这么玩源于对自家的产品有信心，这个信心来自哪里？
a、全部精装交楼 制定了6000多条精品标准
与800余家国内外品牌企业建立战略结盟，确保装修品质，是唯一能够大规模建设，且全部精装交楼的企业，同时与全国知名家居企业合作，实现业主购房拎包入住。为了保证装修质量，恒大还制定了6000多条精品标准。
b、“质量锤”监督体系
恒大建立“质量锤”质量监督体系，由恒大工程技术部门对施工质量进行抽查，集团领导鼓励他们一旦发现问题，现场举锤就敲，砸掉重来，不讲人情，不给时间通融，现场发现，现场处理。在验收过程中，曾出现过新客厅达不到所要求的标准，被立即现场打掉的事件。
3、营销和品牌：用钱干出影响力
恒大不但擅长各种借势，比如借明星之势，还喜欢在全国范围推出各种营销活动，造的声势特别大，比如前年在全国范围内推出无理由退房，去年还搞了无理由退房一周年回顾。
当然，最典型的就是去年海花岛的营销，可以说是海陆空全方位立体轰炸，仅媒体投放费用就高达6.84亿，营销费用高达8亿元，高频广覆盖的持续轰炸，一时间内全国尽是海花岛。
4、土地储备的巨额增值
恒大庞大的土地储备为未来持续稳定的增长储备了充足的原材料。据数据统计，截至2016年年底，恒大土地储备高达2.29亿平方米，土地储备原值为3600.7亿元，市场估值达7005亿元。其中一二线城市土地原值占比达七成以上，均为当前楼市调控下销售情况更好的区域。
资料显示，恒大2.29亿平方米土地储备分布在全国209个城市，累计平均成本为1570元/平方米。在全国土地市场水涨船高下，恒大加大收并购、合作拿地的力度，2016年恒大65.7%新项目通过转股或合作方式获取，在全国地价高企的大环境下，新增土地储备成本下降至1996元/平方米。
房地产的成本最高来自于土地成本，恒大有着如此充足的土地储备，一方面，减少购地资金支出，另一方面，可用手中不断增值的土地抵押获得更多贷款。
4、快速开发降低融资成本
恒大的成长和壮大速度令同行咂舌，背后就是快速开发模式的支撑，恒大要求所有项目在购地后六个月内推出预售计划。
快速开发优势不仅仅在于效率提升多开发几个项目，而在于降低融资成本和提高资本周转效率。众所周知，借贷周期长短和利息高低直接挂钩，恒大要求6个月内推出预售，加上恒大的低价格和强势营销，实现快速销售快速回款，缩短借贷周期。
回款之后，新借贷资金和利润又可投入新一轮开发，提高资本使用效率，同样一块钱，发挥别人两块钱的效果。
恒大正是用自己的行动告诉我们，地产一哥成功路绝对是一门艺术。也是在房地产竞争越来越激烈的当下，最为典型的房企运用实力实现腾飞的教科书。
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