如何把房子留给孩子最划算？赠与还是继承？

房产，是中国家庭中最重要的资产之一

经常有小伙伴问我，用什么方式把名下的房子留给孩子更划算呢？继承还是赠与？今天，我就从中国税的政策层面跟大家聊聊这个话题。当然，各地可能会有一些不同的税收优惠和细则。

首先，无论是继承还是赠与的方式，由谁接受这个房产会直接影响税费成本，比如说到底是近亲属？非近亲属？还是直系亲属？由于税法跟法律对于亲属的认定口径不一致，也考虑到主流趋势，我们这里仅涉及常见父母跟子女之间的法定继承和赠与关系。房产继承和赠与主要会涉及到：个人所得税、增值税、契税、印花税。由于城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，不是单独的税种，而是附加在增值税、消费税和关税上的附加费，因此在这里也暂且不考虑。

在法定继承的方式下，子女如果在父母过世后继承房产，只需要按“产权转移书据”的税目缴纳0.05%印花税即可，并不需要缴纳个税、增值税、契税。但如果父母生前将房屋赠与子女，对比刚才提到的法定继承方式，除了需要缴纳0.05%的印花税以外，还需要再额外缴纳3%的契税。所以单这个来看，法定继承的税费筹划要优于赠与方式。

个税的相关规定可参考：《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定；

增值税的相关规定可参考：《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税(2016)36号），附件3 《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第36项规定；

契税的规定可参考：《中华人民共和国契税暂行条例》第二条规定，契税的征税范围（行为）包括赠与，但不包括继承。

子女从父母那继承或者受赠房屋后，未来可能还有再出售的打算，还会面临个税、增值税和契税三个主要税种。但如果符合以下特定条件，可以免交个税和增值税，但契税还是需要按照规定缴纳。

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就个税而言

无论子女再出售的房屋是从父母那继承还是获赠，只要符合“满五唯一”的条件，就可以免交个税。“满五唯一”指的是业主拥有房屋的时间≥5年且在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

此外，根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)第四条的规定，通过赠与和继承取得房产，再次出售该房产时，持有房产的年限可以从被继承人/赠与人原始购入时起算，也就是说可以从父母持有的原房产证时间，开始起算五年。

如果不满足“满五唯一”的条件，房屋再出售时需要按照差额（也就是，房屋出售成交价－父母购房成本－相关税费）缴纳个税。

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就增值税而言

无论子女再出售的房屋是从父母那继承还是获赠，只要符合“满二普通”的条件，就可以免交增值税。“满二普通”指的是普通住宅的持有期需要至少满2年。跟前面提到的个税条件一样，持有房产的年限可以从被继承人/赠与人原始购入时起算，也就是可以从父母持有的原房产证时间起算2年。关于普通住宅的标准各地区规定有差异，大家可以根据房屋所在地再进一步了解。

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就契税而言

无论子女再出售的房屋是从父母那继承还是获赠，买方都需要缴纳契税。根据房屋的不同情况适用不同的税率。如果买方属于首次购买面积为90平方米及以下的普通住房，按1%的税率缴纳契税；面积超过90平方米的普通住宅，适用1.5%的税率；其余类型征收3%的契税。

总而言之，如果单纯比较传承方式的话，法定继承的方式要比赠与方式更加省税。若子女未来房屋再出售，满足特定的条件也是可以免个税和增值税的。但需要提醒的是，时间条件（比如说满五、满二）一般来说比较容易达成，但个税中的“唯一”或者增值税中的“普通”住房，对于房产数量较多和房产面积过大的家庭，子女在未来出售的时候税务负担会比较重。所以我们说，房屋并不是越大越好，越多越好，需要综合考虑。