带你认识广告中的学区房
本文是财富传承君之道的第276期文章
商品房销售广告是社会生活中常见的广告，其中学区房的描述属于什么性质？是否可依广告内容要求开发商满足学区房的条件？本期，我们将对此进行解析，一同了解广告中的学区房。
学区房并非法律定义，按照通俗理解，学区房应系一定区域范围内，根据政策或其他条件，符合特定学校入学要求的房屋。一般情况下，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
一、要约or要约邀请？绝大部分认定为要约邀请，难以主张赔偿
（一）观点1：不适用商品房买卖司法解释，作为要约邀请不约束双方当事人
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约……”，该规定中所称的“房屋及相关设施”为“商品房开发规划范围内”，但部分法院认为学区并不属于涉案房屋开发规划范围之内，不同于小区内的景观、停车场、商业、服务业等公共设施，因此并不能适用该司法解释的规定，关于学区房的宣传是要约邀请，不能作为约束双方的约定。
开发商在销售房屋时对外宣传、发放广告的行为仅是邀约邀请，旨在向不特定人群传递缔结民事合同的意向，如果广告宣传的内容并未编入书面商品房买卖合同，则有关学区房的广告宣传对合同主体不具有拘束力。在实践中，开发商在设置房屋买卖合同时，通常在条款中通过以下不同方式明确该等宣传的性质：
（1）载明协议签署前买卖双方中任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘模型等）所表达和提供的信息都不作为确定双方权利义务的依据；
（2）明确约定属于要约邀请；
（3）明确约定宣传广告并非合同有效组成部分、售楼人员在销售过程中对房屋等方面的陈述与合同及补充协议不一致的，以合同及补充协议为准；
（4）在广告、宣传资料、模型、口头介绍中允诺的内容，必须要以合同附件形式作出，未作出约定的，以工程竣工并通过验收的工程实体和实景为准；
（5）对建筑区划外的情况进行介绍或引用相关资料，仅具有参考作用，购房后发生变化与开发商无关。
如此一来，法院会认为买房人在签订合同时已自行放弃了该部分权利。
（二）观点2：属于要约，作为合同内容
部分法院认为，商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，应包括商品房的基础设施和公共配套设施。公共配套设施又包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。开发商通过广告、宣传资料、新闻媒体等对学区房的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。
开发商通过合同约定排除宣传内容的效力的，部分法院认为属免除己方责任、排除对方权利，应属无效。即使该商品房销售广告未载入商品房买卖合同，亦应视为商品房销售合同的内容。
二、损害赔偿的证明责任：一般难以有效证明，法院可能酌情确定
如果被认定为合同内容，违约责任的承担也需根据违约所造成的损失、当事人的过错程度等情况综合予以确定，部分法院根据以下因素确定赔偿金额：
（1）房屋是否划入学校的服务区，并非属于开发商的可控范围，开发商基于惯常的经验和正常预判，在销售广告中将并非确定的公共配套设施作为其商品房配套设施予以宣传，显然存在过错；
（2）购房者在应知学区划分具有不确定性的情况下，仍轻信开发商的宣传广告，亦未能尽到理性购房人的谨慎注意义务；在一些特殊情形中，有的房屋的学区名额已被占用、有的房屋属于酒店式公寓无法获取入学名额或者有的房屋的入学名额有特别要求（例如有“兵团系统”的特殊条件限制）等，这些都需要购房者特别注意；
（3）购房者的子女根据现行学区划分的政策，虽不能就读目标学校，但可以就读学校，根据教育均衡化原则，对购房者因子女就读不同学校所遭受的实际损失无法具体衡量，未能举证证明其遭受的实际损失的情况下，法院会结合双方当事人在订约、履约过程中的过错程度，酌定确定赔偿金额。
除此以外，影响不同楼盘商品房同期房价的因素诸多，房屋价格受国家宏观调控，不仅在于楼盘的区位优势、开发进度、营销策略、配套设施、环境景观、发展潜力，还在于购房人的购房预期、消费观念、个人偏好。即使同一楼盘，房屋售价还受楼层、户型、面积、采光、日照、楼幢布局、噪音来源等因素影响。因此购房者在证明自身实际损失时，承担较重的证明责任。
三、总结
学区房的广告一般倾向于被认定为要约邀请，无法作为合同内容，因此购房者需要在签订合同时审慎阅读合同条款，其中对广告内容免责的条款应引起重视。购房者作为理性消费者，应留意教育局等相关主管部门关于学区房范围的行政信息，通过查询官方网站、致电有关部门咨询等方式进一步确认学区房的分布情况，不能只听信开发商的片面之词，以防止购房目的落空。
除了确认学区房及所对应学校的信息外，还需与开发商或原房屋所有权人确认学区房的入学名额是否已经被占用。不仅需要卖房者提供相关凭证（包括但不限于户口簿等），而且需要将这类情形明确写入购房合同中，以便确认违约时的赔偿责任。
目前的学区房成为家长们关注的重点问题，要学会在购房前就擦亮眼睛看清广告中的潜在风险，也要学会通过公开途径自行确认入学信息，双管齐下才能有助于保障子女顺利入学。
部分参考案例：
1.山东省济南市中级人民法院(2017)鲁01民终4190号
2.江西省上饶市中级人民法院(2019)赣11民终1371号
3.山东省定陶县人民法院(2018)鲁1727民初2004号
4.山东省青岛市市南区人民法院(2017)鲁0202民初441号
5.浙江省宁波市海曙区人民法院(2015)甬海民初字第374号
6.浙江省宁波市中级人民法院(2016)浙02民终3341号
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