ViiNet REITS力学派 | 疫情笼罩的阴霾下，我们还能投资什么？
2020年已经过去了将近两个月，国内依然笼罩在疫情的阴霾之下，整体经济所遭受到全所未有的打击，全球的投资者都在发问：在这样的危机中，我们究竟还能投资什么？
而根据今年整体市场的反馈，在经济不稳定的局势下，投资者往往会更倾向于REITs基金（不动产投资信托），为了探讨这背后的原因，今天我们邀请到了陆兵先生，请他分享了他对2020年第一季度中整个REITs市场上的看法及今年REITs市场的前景预测，希望能为对REITs市场感兴趣的投资者们提供投资参考。
采访嘉宾：陆兵先生
VIINET INC. 董事、Vesta Investment Advisors 首席执行官
陆兵先生具有20多年从事于纽约华尔街对冲基金和房屋抵押债券业等金融产品工作经验，曾就职于华尔街MillenniumManagement、美国富达投资集团（Fidelity Investments）和房利美（Fannie Mae） 等多家国际知名企业。
2000年起，陆兵先生开始在华盛顿哥伦比亚特区的房利美（FannieMae）工作并负责设计eCommitting系统, 并获InfoWeeks 2005年最佳网站 top 15 奖;自1995起在华尔街从事期货与外币交易数年并建立自动交易系统，后在波士顿的Fidelity,Putnam, Scudder Kemp等金融公司参与建立这些公司的线上共同基金交易系统。
Q：在当前的经济局势下，为什么您进行REITs的投资是比较合时宜的呢？
A：我们要从REITs本身的属性出发，考虑到REITs自带的防御型投资属性，当整体经济形势发生动荡的时候，投资者会选择将资金转投到REITs及债券等防御型投资上进行合理的避险。在去年五月与八月这两个时间点上，因为中美贸易战之间的经济不确定因素，REITs市场反而整体大涨，投资者更愿意将目光放在稳定的REITs市场上。
今年受到国内疫情的影响，在经济形势不明朗的情况下，我们认为REITs是今年值得投资的金融产品之一。
Q：在过去的2019年中，REITs市场上有哪些版块波动较大，值得投资者们关注呢？
A：2019年的各个板块中，我不得不提到物流仓储版块，去年的表现令投资者们的相当满意，全年平均回报率达到了49%。同时活动板房、数据中心、独立住宅、无线电发射塔、木材等板块都有不错的表现，全年平均回报率都在40%之间。而购物中心为代表的版块则依旧呈现下降的趋势，值得投资者们警惕。
Q：今年您对于REITS的投资策略是怎样的？能与投资者们具体聊聊吗？
A：截止到二月中旬，REITs目前的市场平均回报率在7.41%左右，今年的开局表现不俗（详情见表1-A）。
其中无线电发射塔的表现最好，回报率达到了14%。物流仓储板块回报率继续维持在8.35%左右。同时，活动板房和独立住宅等表现一直较好的板块我们也会继续跟进。但我们对于风头正盛的医疗板块中的老年护理中心投资持有谨慎态度，因为美国医疗服务政策受到美国大选的影响较大，因此这其中不可控的因素比较多，在投资中我们会尽量避免投资这样的版块。同时关于广告牌这个版块，考虑到其收益主要与GDP相关，因此风险系数也偏高，我们也不会轻易投资。
总体来说，我认为今年REITs市场的表现会优于标准普尔500指数（S&P500 Index），是非常值得投资者们留意与投资的产品。
表1-A
Q：您认为目前REITs市场处于经济周期中的哪个阶段呢？
A：我们进行REITs投资时会根据不同板块处于的经济周期来判断是否要进行投资。目前REITs整体处于经济中期与经济后期（即经济放缓）之间的阶段.，而一般房地产的经济周期在十八年左右，目前是非常适合进行REITs投资的时期。
同时，在与标准普尔500指数（S&P500 Index）进行比较时，历史数据同样表明（详见表1-B），在经济早期与经济放缓时期，REITs的收益率要更高，而在经济衰退期（Recession），REITs的亏损率也相对更小。
值得注意的是，一旦经济进入衰退时期（Recession），REITs因为其自身防御性投资属性，从长期来看，它整体的市场表现会远好于标准普尔500指数。
表1-B
值得注意的是，一旦经济进入衰退时期（Recession），REITs因为其自身防御性投资属性，从长期来看，它整体的市场表现会远好于标准普尔500指数。
Q：根据近年REITs报表中各个版块的表现情况，无线电发射塔（Tower）版块的势头强劲，回报率高，您能简单谈谈这背后的原因是什么吗？
A：近几年以来，随着手机逐渐成为人们生活中不可缺少的一部分，使用流量数据的用户也开始呈现几何倍数的递增。而为了跟上现代人们的节奏，几大电信运营商也加快脚步建设更多的无线电发射塔来满足用户的需求。同时，从5G的的高速发展也让美国美国巨头电信运营商T-mobile与Sprint的合并最终尘埃落定。这一举措更加吸引了投资者的目光，将投资决策向无线电发射塔的板块倾斜。
长期来看，这会是REITs里收益率较高，并且非常值得投资的一个版块。