小产权房买卖合同效力以无效为原则以有效为例外

近年来，小产权房屋交易在房屋买卖中占有相当大比例，小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。由于房屋建设在集体所有土地之上，买卖过程中需要关注的要点尤多。北京知名律师常亮以下面一起二审上诉案件为例对于小产权房买卖合同的效力进行解读。

赵某作为出卖方，杨某为买受方，沈某作为中介方，三方于2017年7月8日签订房屋买卖协议书，约定：“杨某购买赵某位于某地一小区50平房屋，房价十万元，杨某买房付定金款1万元，杨某不买定金不退，赵某不卖返杨某2万元。这是小产权房杨某同意买…”杨某已交付赵某定金一万元。涉案房屋位于甲市乙镇丙小区，所有权人为王某，建筑面积为50平方米，各方当事人对涉案房屋系小产权房，且建设于农村集体土地上无异议。现因涉案房屋无法办理过户，原告杨某向被告赵某主张返还定金未果，诉至法院。一审法院裁判结果：被告赵某于本判决生效之日起十日内返还原告杨某定金1万元。

一审判决后，赵某提起二审上诉至某中级人民法院。

二审法院认为：根据我国《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。由于《房地产管理法》中规定，房屋买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让，而《土地管理法》中规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。又根据《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，根据上诉人赵某提供的涉诉房屋所有权证可见，涉诉房屋所有权人为案外人王某，并加盖甲市乙镇房产产权产籍专用章予以确认。根据上述法律规定及涉诉房屋所有权证载明情况看，涉诉房屋建设在集体所有土地之上，且上诉人赵某作为出卖人与买受人被上诉人杨某均不属于当地集体组织成员，买卖双方及原审第三人贵方中介所就本案涉诉房屋签订《房屋转让协议书》因违反前述法律强制性规定，应为无效，一审判决对此认定并无不当，本院予以确认。关于上诉人提出涉诉房屋所坐落的土地已收归国有，且行政区划也已变为铁西区，因小产权房问题未能办理转移登记，对此上诉人仅提供了征收村民户代表表决书作为证据予以证明，并未提供相关具有法定证明力的证据加以证明其主张，且不足以推翻或改变涉诉房屋所有权证的证明效力。在现行法律制度下，买卖双方均明知涉诉房屋属于小产权房而签订转让协议，应属均有过错。又鉴于杨某为买受人仅向赵某支付了定金1万元，双方并未实际完全履行该转让协议，故对该协议无效的诉讼风险后果应共同承担。因此，一审法院判令赵某返还先期向杨某取的定金1万元，并无不当。上诉人的上诉请求，属依据不足，本院不予支持。

二审裁判结果：驳回上诉，维持原判。

根据法院的观点，小产权房屋买卖合同的效力通常会被认定为无效。结合上述案例，常亮律师从以下两方面进行解读。

第一，小产权房没有产权证，对小产权房买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，例外的情况是：如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。

第二，当无产权证房屋买卖双方出现纠纷，需要通过法律途径解决时，小产权证房屋的危险性就更加体现得十分明显。期间如果双方不是集体经济组织成员，那么买卖双方签订的合同是无效的合同，合同内商定的任何条款均无价值。买受人基于无效合同而交付的定金可以请求返还。

北京嘉善律师事务所创始人常亮提醒大家购买小产权房有风险，但是具体情形应当具体分析，在日常生活中，如果遇到类似法律问题可以向房产律师咨询，分析具体个案中的法律关系，更好的维护自己的权益。