片区市场冷淡，为什么这个项目销售火爆？
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《一代宗师》里有一句经典台词：“人这一辈子，有的人活成了面子，有的人活成了里子”。对于高手来说，有那个“嘤嘤狂吠”的时间还不如沉下来修炼己身来得实在。
对于住房则有所区别，一套好的房子不仅要有面子更需要有里子，面子是城市万象，里子则是舒适人居生活。
有人一定会举出许多维度：地段、交通、配套、品牌、产品、户型……然而，这些标签的背后最终是产品的销售业绩和开盘成绩。
从市场大环境来看，能够被市场认可的楼盘往往会以簇拥的人气、去化的速度，还有那一张飘红的销控表，来证明自己的价值。
9月8日开盘推出高层2#（1D33F3T6）共计推出198套，去化181套，高层成交均价12300元/㎡，其中：
建面约78㎡两室两厅一卫66套，去化58套；
建面约89㎡三室两厅一卫66套，去化64套；
建面约110㎡三室两厅两卫66套，去化59套；
这个项目是首次进入郑州的“美的·翰悦府”。
▲网络图
现在客户对房子的购买决策过程都很重视，来这个片区的客户只要过来，一定会把周边这个几个项目都看一遍，因为几个项目都紧挨。
但是把几个项目都看了一遍就会相信客户的选择原因？我的理解是：降维打击！
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降维打击原来是小说《三体》里外星文明对地球文明的攻击。
降维打击字面的意思是就是当和竞争对手不在一个维度上进行竞争。
我们来看美的·翰悦府所处的双湖科技城片区，竞品项目有正商、华润、金辉，四个项目共享同样的配套和利好，无论是从区位还是项目定位上都没有很明显的差距，如何才能与众不同？
竞争从拿地开始，2017年6月20日，双湖科技城首宗土地出让，当天一共有60余家开发商争抢该宗土地，经过170多轮厮杀，最终被华润拿下，单价830万/亩，楼面价4150元/㎡。
2018年12月26日，美的置业大战117轮，拿下约77.8亩地块，单价926万/亩，楼面价4632元/㎡。
金辉经过102轮竞拍，拿下约72.83亩地块，单价870万/亩，楼面价5218元/㎡。
2019年1月11日，经过多轮激战，正商拿下约77.1亩地块，单价872.45万元/亩，楼面价5235元/㎡。
从最初的华润到现在的正商，双湖科技城的楼面价接连被刷新，体现到房价上其实差距并不是很大。
8月15日金辉优步花园推出小高层161套，带装修均价12000元/㎡左右；
9月5日，正商湖西学府开盘，洋房均价13500元/㎡，高层均价11500元/㎡；
正商成品房交付无示范区、华润尾盘毛坯、金辉成品房交付有示范区、美的·翰悦府成品房交付有示范区，舍去区位、价格、配套等优势，但的美的·翰悦府的降维是生生把一个刚需刚改项目做成了改善项目的气质。
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从示范区开始，美的置业就跳出了区域竞争圈子，美的·翰悦府的示范区是做豪宅比较多的山水比德做的景观设计。
进入售楼部首先映入眼帘的就是中国风山水庭院，无论是石材曲径还是紫铜立面的售楼部都充满了豪宅气息。
在园区内部全冠移植大量的名贵树种及花卉，形成上层大乔木以落叶阔叶树为主，中层乔灌木，下层低矮花灌木、地被及缀花草地多重立体景观。
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说句实话，我看过很多的景观示范区，能做到这样的程度的有，而且还有不少，但是无一例外都是豪宅，这样体验感出现在一个售价1万2的项目上会让客户增加不少对项目的好感度。
在美的·翰悦府售楼部我发现一个很有趣的现象，就是案场时不时就会来一批同行踩盘，我在那待了近一个小时就看到了2个团队，没有婉拒，没有冷眼相待，跟客户享受同等级别待遇，这在“同行莫入”的地产圈是很难得的。
现在很多项目都在拼细节、比服务，这一点在美的·翰悦府在片区表现也是最好，无论是门岗的安保、偶遇的保洁大姐还是殷勤热情的茶水员都给我很舒服的感觉。
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美的·翰悦府的“降维打击”还体现在其特有的错位战略上，我们都知道美的置业的兄弟公司是美的电器，有自己的科技研发优势，所以美的置业的定位是“智慧地产制造商”，这是其它开发商所没有的优势，有吸引力的产品才是美的·翰悦府的核武器。
在美的·翰悦府的展示中心，除了常规的沙盘还有智能管家展示区，讲解美的置业带来的智能家居生活，比如一键断水、水浸报警器、移动紧急呼叫系统、燃气探测器等，业主可以通过手机APP实时控制家居。
关于智能家居如何具体使用我详细问过置业顾问，他们解释说从业主进入到小区的同时，所有的智能设备都在收集信息，道闸自动扫描车牌信息，到停车位的路灯依次点亮，电梯自动停到地下室等待，家中空调调到业主惯用温度，人脸识别自动开门，安防功能自动撤除，灯光打开，电视打开到喜欢的频道等等，这一系列的归家动线都由智能设备操控。
▲样板间实景图
在美的·翰悦府的清水样板间内呈现的一切都是交付标准，其中最让我感兴趣的还是360度智能摄像头，这个摄像头除了正常的记录功能，还有一个移动跟拍功能，凡是在房间内有移动的物体都会被摄像头跟拍记录下来并将讯息与业主手机实时互通。
智能窗帘
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智能监控
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水浸探测
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而且由于双湖科技城外溢人群的特殊属性，美的·翰悦府户型面积段为78-130㎡，以小户型居多，给购房者减轻了购房压力。
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作为主力户型的89㎡三房，户型方正，动静分区，对于资金缺少的首次置业者来说是不错的选择。
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一个项目的成败，一方面在于产品，另一方面就得看营销团队的操盘。
美的·翰悦府在产品发布之前就进行了一系列的宣传活动，印象最深刻的是开放第一天的星空品鉴活动。
此后从烧烤节到梦游爱丽丝再到开心麻花等等活动为美的·翰悦府赚足了眼球，线上造势、线下活动，创意十足的营销事件将翰悦府的口碑累计到一个新的高度。
虽然好产品会自带流量但一定的宣传活动也非常必要。
最后除了项目自身，双湖科技城的富二代属性也为美的·翰悦府加分不少。
前段时间徐书记出了一份关于郑州城市规划建设的文件，我有幸拜读了原文，其中印象最深刻的是未来市政府要收紧力量着重发展四个新区，而高新区就位列其中，文件要求高新区要带动西边的上街荥阳的发展，成为郑州“西美”的屏障。
而地处高新新城的双湖科技城就恰巧处于中间的一个位置，这样的一个战略要地，未来的前景自然是风光无限。
而且，双湖科技城作为政企合作开发的区域，一直被寄予厚望，引入“微城市”“海绵城市”“智慧城市”等前瞻性理念，志在打造“双湖环岛汇一心”的生态智慧之城，形成郑州的科技CBD，以强大的创新驱动力辐射全省。
我曾经说过，一个有担当的开发商不仅仅要造房子，更要充当城市建设者的身份，双湖科技城作为未来郑州的科技高地，科技属性是这个片区恒久不变的IP，而美的·翰悦府的智慧生活刚好符合片区的调性，一个完美融合区域的项目才会更加有生命力。
从首次开盘结果看美的的降维打击是成功的，美的·翰悦府做到了跳出片区单靠产品吸引客户，这也给开发商提供了一种新的操盘思路。