高品质小户型越来越少，这才是重庆买房人的痛！

（图片来源于网络）

最近，中央公园新拍的两块住宅用地，容积率分别是1.5、2.06。让人感到意外的是，2.06已经是今年北区偏高的容积率了！

有一个声音：重庆北面，已经义无反顾的奔向了「高端改善类」的怀抱。

头都不回。

于是，北区想买小户型的朋友非常苦恼。

一方面，品质小户型，平价新房，几乎消失了！

另一方面，高品质二手房，价格高高在上！

01

北区小户现状

根据今年各区的新房供应和成交情况来看，市场上最畅销的是建面90-110m²左右的面积段。

也就是套内大约70-90㎡产品。

（数据来源于第三方统计）

北区，建面90-110㎡新房，呈现出明显的「供不应求」局面。

这个很好理解。

此类户型，需求量最大，兼顾自住和资产保值。

而在容积率和利润率的预期下，开发商不约而同的选择了中大面积/高品质/改善型这条路！

局部供需失衡，导致位置不错，价格合理的小户型，变得十分珍稀！

从8月至9月中旬，主城区一共有200多批次新房获得预售证。而北区的高层的项目（包含小高层），只有可怜的14批次，仅占6.93%！

我还没有排除一个楼盘获多张预售证的情况！

（8月至9月中旬北区新增预售高层）

除了龙兴、水土和少量新盘，北区热门区域的高层，套内单价已经去到了20000元/㎡上下的水平！

于是，结论是两个

1）少

2）贵

02

蔡家

前几天去蔡家，我惊奇的发现，原本新盘众多的蔡家，高层也要“消失”了！

蔡家现在能数出来的在售品质楼盘，龙湖椿山、十七英里、朗诗乐府、阳光城...主力在销售的产品都是洋房、大平层、别墅。

过去我们熟悉的高层项目，万科观承、集美嘉悦、金辉美院、中南玖宸等等，高层几乎全部售罄！

唯一的收获，是发现蔡家老牌别墅滨江大盘，居然还有全新的高层小户型房源要推出！

东原嘉阅湾，之前以别墅为主，之前的房源已经全部卖完了。

东原这块地综合条件很不错。

土地面积大约990亩，规模很大，且有嘉陵江+滨江公园环绕。

这是楼盘的全景图，相当漂亮。

项目里，包含一块科研教育用地，就是现在著名的西大附中两江实验学校。

我记得大约是在2013年9月，嘉阅湾第一次开盘，别墅组团，总价120万起可以买叠拼别墅。

开盘相当火爆！

请记住，是13年的蔡家！看到这个价格是不是在问自己当时干什么去了...

后来，嘉阅湾陆续推出过大平层、别墅，和少量高层。

差不多5年，基本上每次开盘卖的都很好。

我分析主要原因就是他的价值很显性：一线滨江、公园环绕、优质学校、低密品质、大盘、性价比。

这些条件凑在一期，几乎是一个无法抗拒的楼盘。

如果再具体一些看，几个价值点可以分析：

• 位置&资源

嘉阅湾的位置，恰好处于嘉陵江蔡家段的湾区地带，玉带缠腰，一线临江。

这样的江湾环绕地势，就主城区而言，屈指可数。

而“两江四岸”如此位置，几乎也不可能再有了。

（示意图）

同时，地理位置上，因为靠江，所以他离江对岸的悦来和礼嘉相当于都是一桥之隔。嘉悦大桥，过了就是悦来的中心区域；当蔡家大桥建成后，过了桥，就是礼嘉商圈。

开车都非常便捷。

• 配套

东原嘉阅湾早先就引进了西大两江实验学校，现在看，也是走在了政策前面。

西大附中是老牌名校，口碑很好，引进的西大两江实验学校，就在嘉阅湾内部，目前已经开学。

除此之外，楼盘周围还有朝阳小学金兴校区以及一块规划小学用地，社区内配幼儿园。

（图片来源于网络）

学校是一大亮点，数千人的学校，会带动周边人气和基础配套的成熟。

而另一核心配套，就是公园。

嘉阅湾与嘉陵江之间已经是修建好的江湾公园，有慢步道，有球场，还有儿童乐园。

三大公园环绕下的嘉阅湾，公园建筑比达到了6:4！

（江湾公园实景）

出了社区，就是公园，有江风，有绿树，有家人的陪伴，这种生活的幸福指数很高。

• 价格洼地

蔡家作为两江新区的“高新技术产业区和生态智慧城”，拥有自贸区的定位。

但在房价层面，跟嘉陵江对岸的礼嘉、中央公园、悦来、照母山、都有了很大差距！

比如，照母山，最近去看的项目，多层，已经卖到了2万多，大平层，已经有了3万/㎡！

而中央公园新房，普遍已经去到18000-20000元/㎡均价。

找个更直观的对比，在蔡家，套内15000元/㎡可以买到带装修的高层，在礼嘉，带装修的高层，要接近20000元/㎡了！

    100㎡=50万

    一条江=一辆沃尔沃XC90

假如我是一个三口之家，我应该会选择后者。

江湾、公园、名校旁、品质社区，外加一辆豪华品牌车=东原嘉阅湾。

嘉阅湾要推出滨江高层小户型的信息，对于市场，是真好事！

03

爆款高层！

计划新推的高层组团，位置相当不错，临崖观江，紧邻西大两江实验学校！

属于东原“阅”系列，在品质方面，跟过去有明显的升级。

实际上东原的阅系列是以生活感和社区力闻名，社区生活会非常丰富。

在其他省市有代表项目，比如昆明的东原璞阅。

品质感明显！

（东原璞阅实景）

和整个项目对比，在产品层面，进行了全新的迭代升级。

几点可以分享：

建筑外立面

先放个外立面意境图。

我们注意看。

这种外立面，已经明显的区别于传统立面，很新颖，重庆并不多见。

看上去很有现代感和高档感。

1-2楼用了石材和铝格栅材质，还特意配置了比较宽敞的楼栋入户厅，增加感官上的豪华感和实用性。

中间层，用的是涂料+真石漆，顶层是玻璃幕墙。

除此之外，在细节上，十分罕见的看到了建筑古铜色金属漆，刻意让整个外立面有了挑色，有了金属质感，也让建筑看上去十分具有品质感！

外观上看，玻璃材质用的比较多。

这样一来会扩大房子的「开间观景面」，更充分的享受阳光、江风。

二来，房屋内部的通透性也会更好。

建筑本身的作用其实有两个，一是实用，二是欣赏。

重庆建筑，是真需要多一些这类创新的，更漂亮的品质住宅建筑！

景观园林

楼盘的景观当然重要，他决定了你进入小区大门那一刻以后的心情。

就像当家里有你牵绊的人的时候，每天下班后你会迫切的想回家。

同理，当你的住所像公园一样，进了小区，你的心情就会立刻松弛下来。

嘉阅湾的景观本身其实不用解读，因为他处在一个临崖台地之上，旁边是平缓的嘉临江湾，是别墅，公园，那么他的感觉就是一眼望过去，几KM没有遮挡。

大致就是这种感觉。

近处，是满目公园；远处，是悦来、礼嘉，未来几年建成后，会呈现出漂亮的低密城市感。

如果站的更高，看出去，会更震撼。

江和公园，是很难得的景观资源；而在内部又有很巧妙的两点处理：

1）创新的引进了新加坡式园林

2）专门设计了观江平台，观江剧场

新加坡花园城市追求的是自然生态、品质细腻，是滨江与公园的延续。

而观江平台，观江剧场，则是让滨江生活有了人的温度。

同时，在内部还全面配置了现代化社区空间场景。

比如中庭会客厅、健身/竞技、儿童乐园、老年康体花园；

屋顶花园、萌宠乐园、单元会客厅等。

有一点值得一提。

嘉阅湾专门在一栋楼下面做了全架空，设置了「亲子、会客、运动」等功能空间，成为了社区式泛会所。

户型

嘉阅湾新组团的高层，属于市场爆款类的经典类型。

3梯6户配置，高于市场同类型；

套内面积大约70-86m²，均做到三居室功能，户型方正，简约实用。

端头户型，是套内约82m²的三房双卫。

客厅开间约3.8m，进深大约7.7m，面积接近30㎡。

特别设计了宽景的客厅阳台！

（户型示意图）

套内约76m²户型，三房一卫。

同样采用双阳台设计，卫生间特意的干湿分区。

主卧的舒适性强，可以单独进出景观阳台，而另外两间卧室在面积上接近，因此具有了更好的功能实用性。

（户型示意图）

对了，这次新房源，带装修。

北区，滨江品质大盘，品牌开发商，装修三居室，全新迭代的设计，据说总价大约在110-130万！

是惊喜吧？

精装样板间近期好像也要开放了，值得去看看。

04

最后

总体而言，东原嘉阅湾的全新高层组团映十里，很精致，很经典。

在北区供需现状下，他像一股清流。

难得的叠加了“两江四岸”+临崖观江+公园名校环绕+精工品质+创新园林；

价格不高。

对于意愿购买品质小户型的朋友，好像很难找到理由拒绝他。