重庆土地供应透露出新玄机！！趋势变了！
这几天深圳均价大约13万/㎡的“润四”新房开盘，千万起步的房子，1万多人登记，冻结几百亿认筹金！
所有人直呼疯狂！
（图源网络）
有人说是深圳人太有钱；有人说是大湾区潜力无限；也有人说是“造富效应”；
但若究其最本质，其实原因是四个字--供需关系。
深圳常住人口1300多万，但据统计2006-2019年，深圳总共才供应出73万多套新建商品住房，平均每年才5万来套。
供不应求！继而「物以稀为贵」。
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重庆楼市在很多外地朋友眼里，一直是个迷。
包括价格，包括区域板块。
比如我被问到最多的问题：
“为什么重庆郊区、新区和核心区都一个价？”
“为什么重庆人都爱买北区、都爱买新房？”
尤其有一点，让很多人百思不得其解：“重庆住房均价，在一二线大城市里，为何长期保持在中低水平...”
网上分析的人很多。
比如有人说重庆以制造业为主，重庆人没钱；也有人说重庆人口流入不足，爱炒作新区等等；
但其实这些都并非本质原因。
锐理数据统计并公开发布过一份相关数据。
（图源锐理数据 仅供参考）
2011-2017年间，重庆的土地供应量都在14000-30000亩左右，可建体量约保持在2200-4700万方。
一年就相当于深圳好几年的供应。
充分的供应，缓解了重庆主城近千万人口急迫的刚性住房需求，平抑了地价，更直接促成了新房价格的健康发展。
重庆和深圳的收入有10倍差异吗？当然没有啊！
房价的秘密，在于供需关系。
但是，从2018年开始，重庆有了一些微妙的变化。
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还是这张表。
（图源锐理数据 仅供参考）
我画了三个箭头。从左往右看。
你会发现三个变化：
其一，主城的土地供应，在下降，从约30000亩，到13000多亩；
其二，新增可建体量，在下降，从4700多万㎡，到约1400万㎡；
其三，楼面价，完成了23456的四连跳。
好了，你告诉我，发生了什么？
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2018年，重庆主城成交约12700多亩含住宅的土地，较2017年下降约1/3。可建设体量约1600万㎡+，缩减了900多万㎡，接近40%！！
2019年，成交13100多亩，比2018年略增，但可建体量，却是1400多万㎡；
2020年，截止11月底，主城区成交接近13000亩，可建体量，约1300多万㎡。
以2019年的1400万㎡算，仅仅相当于2013年的30%，缩减七成！
原因何在？
答案很简单：
第一，重庆住宅市场，正在明显的从刚需时代切换至改善时代，容积率走低、密度降低，导致总规模下降；
第二，历经较大规模的供应之后，核心区的住宅规划用地，逐渐消耗殆尽！
（图源网络 仅供参考）
事情，有了新变化...
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土地市场的变化，最明显的反映，是北区住宅市场。
北区市场最近也发生了很多变化。
（照母山 互联网产业园）
作为当前重庆人品质改善的首选区域，江、渝北+北碚组成的北区市场，几个热门板块的地/房价，开始持平或赶超传统核心区！
同时，优质区位的土地、新房，供应走低、单价上升明显，且“外圈化”明显！
我举几个例子：
照母山，2016年之后，除了龙湖舜山府、尘林间和万科地块之后，再没有供应；
礼嘉，2018年之后，再无供应；
中央公园，几乎站稳10000元/㎡楼面价；
蔡家，土地供应规模开始下降，但土地价值上升势头最为突出。
与之对应，北区开启了水土、空港、龙兴等二环区域打主力时代！
北区的市场，其实很健康。
重庆“一路向北”更多依托的是产业的发展路径；
人随产业走。强劲的需求，支撑了地价、房价的变化与发展。
你说北区卖10000元/㎡楼面价、20000元/㎡房价，贵吗？
真不贵。
就像你问深圳130000元/㎡贵吗？他们会翻你白眼一个道理...
供需关系使然。
而且如今你想在北区很随意的挑选一套合适的品质住房，都并不好找了！
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研判重庆市场，观测北区市场，还有一个重要的风向标，我建议大家可以重点关注。
那就是龙湖。
其实在重庆看待龙湖，不能简单理解为一个开发商。
就比如从时间轴线上看，重庆“一路向北”的发展脉络和龙湖在重庆的发展轨迹有着高度重合性。
从观音桥、到新牌坊、金开大道，再然后礼嘉、照母山、中央公园、蔡家、龙兴...几乎都是同步伐！
龙湖发源于重庆，因此对重庆城市的发展方向判断特别精准；
基于判断，龙湖会前瞻性的去到某些区域，或重仓某些区域。
所以在重庆，有那么一批人，叫自己“龙民”，喜欢跟着龙湖买...
我印象最深的，有两个“超级大社区”：
一个大竹林，2600亩江与城；一个礼嘉大社区。
这两个地方，当年都是荒郊野外...
（江与城实拍图）
江与城到现在差不多13年了。很神奇。
没有名牌学区，甚至连公交车都好像只有1路，但入住率很高，聚集了上万名业主。
我表姐就住那，每次说到她的房子时，都是眉飞色舞，满意度爆棚。
（江与城湿地公园 实景拍摄）
江与城的生活氛围特别好。
江湾环绕+多个公园；没噪音、汽车尾气都很少。
一个典型的生态型湾区生活场景。
后来又有礼嘉大社区。
（位置示意 仅供参考）
礼嘉龙湖大社区，是以天街、滨水商圈为中心，加上周边的儿童医院、地铁、学校等，构建了一套完整的现代生活配套体系。
悠山郡、两江新宸、昱湖壹号等住宅分布周围，共同组成龙湖大社区，这里未来应该是最多的“龙民聚集地”，掰着指头算了算，或接近30000人！
所谓前瞻性，在这两个区域体现的就特别明显：
其一，遵循城市的发展方向。
10来年前，礼嘉、大竹林，都很荒...现在都成了中心区域；
其二，依托于资源。
江与城是一线邻嘉陵江的湾区生活大城，到了礼嘉，则是占了礼嘉湾区几何中心范围、商圈的中心地带！
一个是生态资源非常棒，一个是城市商圈中心。
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龙湖似乎布局了北区所有的核心板块。
之前的观音桥、新牌坊，后来的金开大道；
礼嘉、蔡家、照母山、中央公园...
仔细观察了一下龙湖的土地储备，我还发现一个秘密。
龙湖下一阶段的重点，很可能是蔡家！
6月份的时候，龙湖和海成在蔡家联合拿了块地，251.42亩，建筑面积约24.45万方。
并不小！
（锐理数据）
这块地加上附近的椿山和三千庭，就形成了一个80多万方的龙湖大社区！
而且这块地，位置很特殊。
正好就在两江新宸正对面，隔江相望。
（两江新宸俯瞰蔡家）
为什么是蔡家？
照母山、礼嘉等地没有什么供应了；
中央公园的地，越来越外围，价格却不低...
北区主力的土地市场往水土、龙兴、空港方向发展。
背山面水、拥有约19公里的江岸线的蔡家半岛，成了一个宝地？
似乎是！
而且龙湖+海成这块地选的这里，正好是一片待开发的、湾区中心地势，想象空间巨大。
（百度地图直线距离 大卫标注）
距离天街直线距离约3.5KM，背后还有曹家湾商业中心；
一江之隔，“礼蔡同城”的关系非常完美。
（蔡家对望礼嘉 实景拍摄）
这张实景拍摄的照片就特别有感觉。
江的左边，是已经逐步成熟的礼嘉商圈；江的右边，是草木繁茂的生态湾区。
真是美翻了。
项目名也很好听，叫两江郦湾。
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容积率约1.5。
江湾环绕、公园绿地包裹；
与商圈保持了一道江水的距离；
（两江郦湾实景拍摄）
站在项目的位置，放眼望去，就是礼嘉的高楼大厦。
未来通过蔡家大桥，就是礼嘉，数公里的距离，就是照母山、光电园等地。
（百度地图示意 直线距离）
算起来，这是龙湖布局蔡家的第三个项目。
重仓意味明显。
同时，梳理完北区，你又会发现，如果是改善，从物理距离和生态环境而言，蔡家的确是下一个风口。
也是在大竹林和礼嘉之后，龙湖的“湾区3.0时代”。
至于产品，洋房？别墅？多大面积？目前很多具体信息还没出来。
但是按内部消息，两江郦湾已被定位为龙湖2021年最值得期待的重磅项目。
且出售单价，极有可能会站上20000元/㎡！
总之，无论对蔡家、还是楼盘本身，这件事，已足够让人期待！
因为他们都是重庆当前土地供应形势、市场发展趋势的一个折射。
看懂市场，把握趋势，就能抓住机会！