【大卫观察】最近，楼市发生了几件大事！
（图片来源于网络）
今天的关键词：
稳
利率涨了！
不要“假”离婚！
租购同权！
“核弹级”政策--旧改
01.
前段时间，统计局公布了5月房价数据。
从5月份新房价格指数看，只有上海和岳阳，环比上月微跌，其余都是正增长。
西安2%，大理1.8%，重庆1.8%
我们知道，新房价格指数，代表市场晴雨表，也会是各地制定政策的主要依据。
环比上一年同月，增幅较少的是厦门0.4%，深圳1.2%，上海1.7%，一年！
然后我们在看多的，一年里，光按统计局的指数，西安涨了24.4%！
其次，大理22.2%，呼和浩特21.4%，贵阳20.5%，秦皇岛20.3%。
于是，上周西安限购政策进一步强化！
现如今，我想一个大方向是没什么人质疑的。
即：
涨快了，就会迎来政策调整
整体下滑，也会迎来政策调整
在“房住不炒”的核心方向下，应该是减少波动带来的羊群跟风效应，不论是上涨还是下跌。
因此，只要维持房价的稳定和预期的稳定，“炒房赚钱”就会失去想象空间。
减少高杠杆的中短期纯投资资金进入楼市，金融风险，也就会得到相应的释放！
这是当前大市场环境下，我看到的。
所以，重庆环比上个月，增1.8%，稍稍跑在前面了，而环比去年，涨幅约13.3%，中不溜。目前看，重庆属于良性中又带了丢丢波澜的类型。
在我看来，重庆的房地产市场比较特殊，量比较大，我认为并不太适合限购。所以，调控的难度和尺度，其实都很微妙。
且行且珍惜吧。
02.
具体从微观市场来看，重庆已经开始明显的分化。
其一，部分产品的价格先“富”了上去。
这部分产品，有着明显的不同特征
1）土地成本，相对较高
2）产品品质，明显升级
3）综合配置，都有提高
如果站在市场的角度看，这是一个良性的，“一份价钱一分货”是市场经济的体现。
其二，部分楼盘，部分区域，又重新找来渠道分销。
这个事，在前两个月，有减弱之势，但在春末夏来之际，又来了。
这部分楼盘，有着明显的特征
1）位置一般，区域热度不够
2）价钱一般，谈不上明显的性价比优势
3）品质一般，特点不是那么十分的突出
4）要不然就是区域竞争异常激烈，不请不行
1班，看来不是好班！
这几天，成都仁恒的W人摇，重庆渝北某楼盘的高热度开盘。又在表达着第三个市场现象。
零星的超高性价比楼盘热销，必然是市场的焦点，让人保持关注，保持人气，这不失为市场活力的支撑！
03.
各地政策，风起云涌...
前段时间，成都土拍市场很火吧。接连出现了几宗溢价率超100%。
于是，网络曝光出猝不及防的“口头紧急通知”...
6月14日，人民银行成都分行要求各家银行调整按揭利率：
首套不得低于上浮15%
二套不得低于上浮20%
之前，可是好不容易才降到10%...
其实不光是盆地成都，在之前，南京已率先调整房贷利率，同样是首套房最低上浮15%，二套房最低上浮20%！
还有，合肥房贷利率上调，最高上浮25%，相比之前上调了5%，武汉大部分银行上浮20%...
还不止这么简单。
据当地读者反馈，江苏区域，包括工商银行、中国银行、建设银行、民生银行和江苏银行，因为“额度原因”，暂缓放款，并不能承诺具体的放款时间！
我们注意观察，这些都是一段时间以来，比较“活跃”的城市！
我们重庆的刚性需求者，应该庆幸。
04.
不要再“假”离婚了！
6月20号，多家中介公司，正式通知，房交所系统迎来更新，开始全面对接民政系统：
以家庭为单位的房屋状况、婚姻状况，会直接显示。
这意味着什么呢？
其一，将来在办理交易税费申报、核算，都会非常迅速，大大提升房屋交易效率。
其次，将来在契税申报时，再也做不了假了。
结了婚的人，你再去说自己没结婚，享受契税相关优惠政策？门都没有了。
PS：此前在重庆，在购买首套房和二套房的时候，契税享受相应的优惠。
前提条件是以家庭为单位，但在实际执行过程中，因为没有和民政系统同步，多数时候，是由买家自行填报婚姻状态。
给了一些人“可趁之机”。
民政系统是否会与银行系统对接，目前尚未得知。
05.
看图。
曾经闹得洋洋洒洒的关于租房市场的长效机制，据主流媒体报道，可能就要迎来实锤了。
被纳入立法工作计划的《住房租赁条例》，可能会涉及到：
1）租赁条例立法通过以及实施之后，租客的合法权利会受到完全保障
2）租房的人和买房的人，会享有同等的权利和待遇，比如教育、医疗、金融等等资源
这意味着，对于周边存在大量乡镇的潜力城市而言，人口虹吸力也将大大增加。愿意拖家带口进城来租房享受城市资源的人，会增加！
对于2030年主城区预计达到1200w人口规模的重庆来说，这样做，是好事。
对租客来说，更是好事。
租购同权后，租房，就不仅是出租居住权，打包的还有教育资源、医疗资源。
只不过，“租购同权”最大的障碍，还是在于工作就业情况和租房观念的转变。
同时，可以预见，这会增加大城市之间“刺刀见红”的竞争。
机遇更多的城市，人口吸附能力就更强，政策的吸引力就更强，马太效应，随之发生...
在这个历史机遇中，不太可能放开人口管控的一线城市之外，二线城市，或将迎来了一次崛起的最佳时机。
06.
今天的楼市热点，属于旧改。
作为吃瓜群众，很多人认为他是“棚改”的弟弟。
虽然都是瞄准了老旧小区改造，但二者有区别。
前者像西医，拉上手术台，割掉换新的。
后者像中医，温和调理少刺激。
文件是这样描述的：
重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施
在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。
推动建立小区后续长效管理机制。
通俗点理解，至少包含有这些：
1）更新社区的物业服务
2）加装电梯
3）更新外立面
4）部分道路维修
5）水路电路改造
当然，这一切的基础，都建立在待改造小区有条件改造的前提之上，所以我判断，改造难度不会很大。
比如部分老小区无法装承电梯，没有多余的土地修建新停车场...对于这些小区，迎接他们的是刷刷立面，贴贴墙砖。
但是，总量大。
再加上涉及的行业多。
至少能带动装修、建筑优化改造市场；电梯等相关设备的市场；折腾出车位的，说不定就会刺激到业主的购车需求。
同时，对于小区里面还可能是涉及的养老、幼托、物业服务的等软性服务上，也是新的需求和消费增长点。
妥妥的提升城市化质量，提高城镇居民的居住品质。
对楼市呢？
当老小区看起来更整齐、环境更好、卖相更好，小区自然会有增值。
但是，转过头来说，“旧改”，始终只是一场“改造、优化”。
通过这事，想炒作、变现走人，还是难。
一是里子里还是有诸多硬伤，不管是房屋的生命周期、还是建筑构造，不可能大动。
二是老房子的按揭贷款、评估价等金融条件并不好，买入门槛比较高。
旧改的背后，同样是住房市场的巨大变革！虽然都叫“改”，但他跟棚改，俨然已经大相径庭。
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