《民法典》关于“抵押权与租赁权关系”的新变化

《民法典》关于“抵押权与租赁权关系”的新变化从《民法典》的第四百零五条和原《物权法》的第一百九十条之间的比较中就可以清晰地看出。

原《物权法》第一百九十条规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”

《民法典》第四百零五条规定:“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。”

根据原物权法的规定，租赁权可以对抗抵押权的条件为:在订立抵押合同前抵押物已出租。

根据民法典的规定，租赁权可以对抗抵押权的条件为:在抵押权设立前抵押物已出租并且转移占有。

通过对新旧法条的比较，可以清晰地看出对“租赁权可以对抗抵押权的条件”的修改表现在以下几个方面:

1、《民法典》将“订立抵押合同前”修改为“抵押权设立前”。

这是一个填补法律漏洞的重大的改变，有利于更好地保护承租人的利益。因为抵押合同具有相对性，承租人作为第三人在承租租赁物之前很难通过公开途径知晓抵押合同是否订立，而抵押权的设立往往需要登记，承租人作为第三人在承租租赁物之前可以通过查询不动产登记等方式获知租赁物上是否已经设立抵押权。

2、《民法典》增加了已经出租的抵押财产也已经“转移占有”这个“租赁权可以对抗抵押权”的新条件。

这也是一个非常重要的改变。在实践中，特别是银行金融业务人员在处理抵押债权执行的过程中，经常会收到法院送达的关于“承租人提出执行异议以及执行异议之诉”的传票，承租人以抵押合同签订前或者抵押权设立前其已经与业主签订了租赁合同为由来对抗抵押权人对抵押物的执行。特别是在抵押人与承租人恶意串通的情形下，抵押人(向银行借款的借款人)在向银行借款前预先签订租赁合同，然后向银行申请抵押贷款。此后在因抵押人拖欠借款导致抵押物被法院强制执行的过程中，承租人向法院提交租赁合同来对抗抵押权人向法院申请对抵押物的强制执行。

按照原物权法的规定，对于银行金融机构来说，上述情形是一个很难破解的难题。因为租赁合同具有相对性，银行金融机构在签订抵押合同或者设立抵押权时难以通过公开途径查询抵押物上是否已经存在着租赁关系，银行金融机构仅能要求抵押人自己作出抵押物不存在租赁合同的承诺。但是，如果抵押人没有向承租人告知这种承诺，这种承诺对承租人是没有法律效力的。

根据民法典的上述规定，银行金融机构就可以破解上述难题了。在设立抵押权的当日，银行金融机构不仅可以要求抵押人自己作出抵押物不存在租赁合同的承诺，还可以实地查看抵押物的占有情况，核实抵押物是否是由抵押人自己占有(包括自己实际使用和空置)还是被他人(承租人)占有，并收集和保留证据。如果抵押物仍然由抵押人占有，就意味着抵押物不是由承租人占有，那么就不存在“租赁权可以对抗抵押权的条件”，可以有效对抗和排除以后在对抵押物的执行过程中所谓承租人提出的租赁权。