物业服务合同纠纷中业主诉权的行使
山东法院民法典适用典型案例37
物业服务合同纠纷中业主诉权的行使
——李某某诉山东某某物业服务有限公司物业服务合同纠纷案
裁判要旨
业主对物业服务人侵害自己专属合法权益的行为，有权自行请求物业服务人承担民事责任；业主对物业服务人履行物业服务合同的行为不满意，应通过业主大会、业主委员会主张权利。
基本案情
李某某诉称：1.判令山东某某物业服务有限公司（以下简称“某某物业公司”）在某某小区某某路进出口安装车辆识别道闸系统且正常使用(道闸系统能够识别的车辆允许进出，除特种车辆及进入小区不停留且在物业办公室办理了手续的车辆外其他车辆严禁进入)；2.判令某某物业公司正常使用某某小区住宅区西进出口车辆识别道闸系统(系统使用要求同上)；3.判令某某物业公司做到某某小区合法车位外严禁停车；4.判令某某物业公司对某某小区增划的34个地上车位每个车位每个月停车收取400元(本案不含实际收费前造成的损失)；5.判令某某物业公司承担诉讼费、律师费及公告费等费用。事实与理由：2018年5月8日至2018年5月24日某某小区召开业主大会。2018年5月8日，山东某某物业服务有限公司向某某小区业主委员会提交《某某方案(一)》第一条“对小区进行封闭式管理，某某路进出口增设车辆识别道闸系统……”，且该承诺方案向某某小区业主进行了公示。2018年5月24日，某某小区业主委员会与某某物业公司签订《物业管理委托合同》及《某某物业补充协议》，其中《物业管理委托合同》第5条第2项约定“车位外严禁停车”，第七条约定“负责向业主和物业使用人收取下列费用：……地上车位收费：400元/月/辆”，《某某物业补充协议》第二条约定“……对小区进出口进行改造，物业公司免费增设两部道闸，对原有道闸进行升级改造”。某某物业公司自2018年5月24日入住某某小区已30个月，至今某某路小区出入口门禁及道闸什么都没有(照片可证明)，未履行《某某方案(一)》“对小区进行封闭式管理，某某路进出口增设车辆识别道闸系统……”的义务，未履行《某某物业补充协议》第二条“……对小区进出口进行改造，物业公司免费增设两部道闸……”的义务。小区住宅区西进出口在无车辆进出时道闸大开(照片可证明)，保安人员呼呼大睡(照片可证明)，没有登记(见车辆登记记录)的车辆随意进出小区，某某物业公司未履行正常使用某某小区住宅区西进出口车辆识别道闸系统的义务，造成某某小区合法车位外长时间停车，特别是消防通道长时间停车，某某物业公司未履行《物业管理委托合同》第5条第2项约定的“车位外严禁停车”的义务。增划的34个地上车位上实际停满了车(照片可证明)但未收费，某某物业公司未履行《物业管理委托合同》第七条约定的“负责向业主和物业使用人收取下列费用：……地上车位收费：400元/月/辆”的义务。《物业管理委托合同》第5条第2项约定的“车位外严禁停车”不违反法律法规强制性规定，是合同双方的合法约定。某某小区车位外停车从量上看，小区共有产权合法车位198个，合法车位外长时间停车60辆，占合法车位的30%，小区共有19个单元电梯去往地下停车的消防安全通道，12个被长时间霸占停车，占比达63%。车位外停车从时间上看，自从某某物业公司入住小区来从没间断过，并且有些车辆原地不动的连停数天甚至数周(照片证明)。“瑕疵”《词典》解释唐·韩愈《进学解》“本指玉的疵病，喻微小的缺点、微小的不足。”30%、63%及长时间数天甚至数周已远远超出“微小”的程度，达到某某物业公司完全没有履行合同约定的“车位外严禁停车”或者履行合同义务不符合约定的“车位外严禁停车”的违约程度。依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十八条第二款，《合同法》第七章第一百零七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条等相关法律法规，对某某物业公司提起诉讼。
某某物业公司辩称，李某某不是适格的主体，不符合法定的起诉条件。
裁判结果
济南市市中区人民法院作出一审民事裁定，驳回李某某的起诉。宣判后，李某某提出上诉。
案例解读
《中华人民共和国民法典》规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同；建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力；物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照民法典第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问；业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。
据此，物业服务人应当接受业主的监督，业主对物业服务人侵害自己专属合法权益的行为，有权自行请求物业服务人承担民事责任。但物业服务合同的履行涉及小区全体业主，而业主对物业服务的满意程度，因业主个体的实际感受而可能存在不同。业主对物业服务情况，可以向物业服务人提出询问，物业服务人应当予以答复。但若因此允许个别业主基于对全体业主有效的物业服务合同，任意对物业服务人提起诉讼，也将影响小区物业服务公共秩序。若业主认为物业服务人违反物业服务合同，损害全体业主利益，可通过业主大会、业主委员会形成决议，直接要求物业服务人履行合同；物业服务人拒不履行的，可由业主委员会根据业主大会决议代表全体业主，起诉请求物业服务人履行合同；业主大会亦可直接依法解聘物业服务人，另行选聘其他物业服务人。本案中，从李某某的诉请内容可见其热心公益，本案并非李某某因自己专属合法权益被侵犯而提起的诉讼；涉案小区的业主大会、业主委员会运行过程中出现困难，李某某可向当地人民政府有关部门、居民委员会寻求协助，但直接起诉本案不妥。
物业服务合同不同于普通民事合同，合同的订立主体与履行主体不一致，即建设单位、业主委员会代表业主全体与物业服务人订立合同，物业服务人与各个业主具体履行合同。因此，物业服务人与业主之间就物业服务合同履行发生的争议，尤其是物业服务人向业主主张欠交物业费，而业主抗辩物业服务存在问题的案件，屡见不鲜。《中华人民共和国民法典》施行后，业主维权意识进一步提高，出现了单个业主认为物业服务人存在违反物业服务合同的行为，要求物业服务人继续履行的案件，本案就是典型。但是，单个业主毕竟不能代表全体业主，若允许单个业主因物业服务合同的履行起诉物业服务人，可能导致物业服务人疲于应诉，进而影响小区的物业服务，更不利于小区物业服务水平的保持和提高。业主对物业服务人履行物业服务合同的行为不满意，应通过业主大会、业主委员会主张权利。若物业服务人的行为侵害了业主的专属合法权益，则业主有权自行请求物业服务人承担民事责任。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第二百八十七条 业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。
《中华人民共和国民法典》第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。