有得干货 | 【地产成本】详解旧改项目经济测算（1）测算逻辑及基础
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进行旧村改造，有利于改善农村基础设施和农民生活环境，提高农民生活质量；有利于进一步规范农村建设，促进农村土地集约利用，提高土地利用效益和利用水平；有利于促进农村二三产业发展，增加农民收入，提高农民社会保障水平；有利于加强农民住宅建设的安全管理，提高施工质量，增强农村地区的抗灾防灾能力；有利于加强农村基层政权建设和社会事业的发展，构建和谐社会。（摘自《北京旧村改造试点指导意见》） 。
对于房企来说积极参与旧改不仅顺应政策号召，也是近年来获取土地资源的重要有效途径。通过参与旧改一级改造锁定二级开发的主体权。
由于旧改项目往往涉及面积大，迁改涉及利益方多，拆迁、建设持续时间长等原因没有一定资源或一定开发经验的房企很难进入。
且由于以上因素，投入参与项目旧改时很难把后期二级开发的成本锁定。导致前期算账盈利，决策参与项目旧改，当实施二级开发时发现成本大幅增加，预期利润无法达成，甚至亏损。
今天起瑞得就用几个章节给大家详细介绍一下旧改项目的经济测算以及注意事项，希望大家在参与旧改项目经济测算时少走弯路。
详解旧改项目经济测算（1）：旧改项目经济测算逻辑
详解旧改项目经济测算（2）：土地成本组成及计算
详解旧改项目经济测算（3）：开发及其他成本测算
详解旧改项目经济测算（4）：项目整体经营指标测算
01
旧改项目经济测算逻辑
从算经济账的角度来看，旧改项目可以分为两个阶段：
阶段1：一级开发阶段，这个阶段的主要工作是获得主体资格、落实规划指标、拆迁期间安置、完成拆迁及配套设施（如道路、学校、公园等）的建设。从开发逻辑看，可以把这个阶段视为获得土地二级开发权属的工作
阶段2：二级开发阶段，这个阶段的主要工作是安置区（安置房/回迁房）的建设、融资区（可销售部分）的建设及销售回款等，这个阶段与常规的房地产开发差不多，是实现整体项目盈利的阶段
在做经济测算时与常规的地产开发项目相近，只是成本组成会负责一些，其中“阶段1”发生的成本以及“阶段2”中安置区的建设成本归入土地成本，融资区建设成本归入开发成本，同时须考虑项目周期内的资金成本等，具体细节在后续章节详细介绍。
02
经济测算基础--技术指标确定
技术指标也就是项目整体规划指标的确定是一切经济测算的基础，对于旧改项目技术指标如何确定呢
1、项目用地整体容积率的确定
在做旧改项目时首先需要了解的是项目现有建筑的容积率，一般来说旧改项目多为村镇改造，现有容积率通常不高，如果容积率高于3.0，后续可建容积率的空间就会比较小，要认真算算经济账
可建设容积率有两种计算方式：
方式1：按分户认定，按照现有建筑栋数乘以当地政策允许的单栋附件面积计算，如有建筑100栋，每栋允许附件面积400平米，则总可复建面积为4万平米。
方式2：合法面积认定，即按照在册认定合法的建筑面积即为计算基数
通过以上两种方式计算的容积率计算基数代入《城中旧村开发规模测算模型》即可得到项目整体可建建筑面积，这两种方式一般差异不大，如果差异较大建议按照最不利面积进行经济测算。
这里我们把总建面定义为S1
2、补偿面积的计算
对于旧改项目的村民拆迁补偿有货币补偿和实物补偿两种，如果为实物补偿就需要计算补偿面积，这部分面积是不可销售的，要归入成本中，所以这部分面积的计算非常关键。这些补偿面积需要参照当地具体政策规定计算
2.1 民居补偿面积
民居的补偿面积计算基数是现有民居面积，但对于旧村来说违建是无法避免的情况，所以补偿面积又分两个标准
合法面积：按照现有面积1：1.05认定补偿面积，定义为S2
非法面积：按照现有面积1：0.5认定补偿面积，定义为S3
对于非法面积的补偿更多的是为了减少拆迁难度，这部分面积需要从融资区面积中冲抵
2.2 集体物业补偿面积
对于集体物业拆迁同样需要补偿，补偿的标准一般为
生活留用地上的集体物业：依据政策按照1：1.21认定补偿面积，定义为S4
生产留用地上的集体物业：依据政策按照1：1.1认定补偿面积，定义为S5
3、融资区建筑面积计算
有了总建筑面积以及补偿建筑面积，融资区即可售的面积S=S1-S2-S3-S4-S5
4、各业态面积分解
有了整体的面积划分，在做经济测算前还需要明确这些面积中各种业态的占比
业态面积确定主要考虑以下几点：
（1）现有土地性质
（2）区域规划，比如有的区域规划有产业布局会影响具体业态的规模
（3）待改造村镇意见，比如需要提供给当地部分商业或办公等
每个旧改项目的业态分布是通过不断的沟通落实确定的
通过以上几个步骤基本能够初步确定项目的整体技术指标
03
本章小结
本章主要是给大家介绍一下旧改项目经济测算的逻辑和基础，从下章开始具体跟大家介绍一下经济测算怎么做以及中间需要特别注意的细节。