一地两隔起纷争 ——同一地块内开发项目不同引起烂尾的房地产合作开发纠纷案
正所谓“怕什么来什么”，此前小编就曾提到，由于房地产开发的项目周期较长，对资金成本压力会比较大，一旦某个环节出现问题就可能出现烂尾楼现象。今天，小编要为大家讲述的就是一起由烂尾楼引发的诉讼案。
不知诸位看客有没有注意到，随着本栏目翻篇进入房地产板块之后，所涉及的法律条款从《建筑法》、《招投标法》、菲迪克合同文本这些“精专”领域过渡到了《民法》、《合同法》之类的基本大法，虽说专业性指征没那么强了，但恰恰是对律师的基本功提出了更高的要求。就以本案来说，同样是讨论民事法律关系，但矛盾的焦点已从我们常说的民事主体变成了民事客体。具体地说，房地产合作开发作为一种民事法律关系，其主体要件应明确是什么人进行合作、以什么方式进行合作等问题；其客体要件应落实合作的对象是什么、合作使用的土地使用属于什么性质等问题；其内容要件则应解决合作各方的权利义务是什么、责任范围是什么等问题。此前，连续那二起发生在上海南京路一头一尾的案件，都是围绕着房地产合作开发主体即“什么人在合作”的有关法律问题而展开的。而本案探讨的是房地产合作开发的客体即开发的项目对象是什么，这其中包括土地使用是划拨土地，还是出让土地；合作开发范围内的用地性质是一样的，还是有差异性；开发项目的规划用途是商品住宅，还是商业办公楼；更复杂的问题还包括同一地块内的开发项目的用地性质规划用途是统一的，还是不统一的。正是因为这一对对法律关系的错综复杂、彼此交织，也就成为造成相应纠纷案件疑难危重。
本案系房地产合作开发出现争议引起项目烂尾6年的典型案件，也是一起同一地块内用地性质和开发项目都不同的案情复杂的特殊案件。本案当事人某区总工会因不熟悉房地产合作开发的法律规定，在地块改建过程中遇到本案的争议以及项目建设烂尾的现状，对于应如何认知本案争议的性质、可通过什么方法走出困境、应维护自己的什么合法权益等问题一筹莫展。在慕名找到朱树英后，听取朱律师对案情以及可以采取的对策分析后豁然开朗，遂决定作为原告在工程烂尾六年后委托朱树英提起本案的诉讼。经过法院4个多月的审理，法院判决被告赔偿原告的损失9000万元，并且一审判决直接生效，烂尾项目也起死回生。从房地产合作开发的客体分析，本案系争地块上分别有出让和划拨两种土地使用性质，有商业房屋和工会俱乐部两种规划用途，商品住宅和技术改造两种立项方式，而我国法律、法规对同一地块的不同用地性质、不同规划用途和立项发生纠纷时该如何处理如何适用法律并无相关规定。在这样的前提下，朱树英受托提起本案诉讼是如何厘清各自权利义务的？他何以判定被告的违约以及应承担的违约责任？如何有效维护委托人的合法权益？如何在4个月内完成以证据固定案件事实的诉讼程序使法院具备下判的依据？小编挑选朱树英代理的本案作为房地产合作开发涉及客体问题的代表性案件是否合适？各位仔细参看本案的【案情简介】和【解析研判】，自然能够得出结论。
本案系争项目海信广场项目位于上海市愚园路1240号（下称“系争地块”），分为公寓楼和综合楼两部分。第二原告上海市某区工人俱乐部系该地块改造前的国有划拨土地实际使用权人，第一原告某区总工会系第二原告的上级单位，第一被告海南三亚某实业发展有限公司系与第二原告合作开发系争项目的投资方，第二被告上海某房地产投资发展中心是系争项目第一被告权利、义务的受让方。
系争地块原本由第二原告使用。1994年4月，系争地块所在区计划委员会批复同意第一原告编制的“海信广场综合楼项目可行性研究报告”，其中写明由第二原告与第一被告进行联建开发。1994年12月，上海市总工会批复同意系争地块的北半部4961平方米的土地变更土地使用性质，由第一被告受让后开发房地产；剩余南面土地共6921平方米由区计划委员会同意正式立项，区人民政府同意划拨用于俱乐部改造建设。其后，第一原告取得了系争地块批准用途为俱乐部的《上海市建设用地许可证》和《建设用地规划许可证》，确立了对该地块土地使用权的享有。至此，系争地块南北隔开，两边的土地使用权类型、归属、用途及建筑类型均不相同。
1994年12月，第二原告与第一被告签订了《合作改建、开发上海市愚园路1240号地块合同书》（下称《合作合同》），约定：双方成立联建项目公司，第二原告以建设用地为合作条件；项目北面部分拟建二栋公寓楼，南面部分拟建一栋24层综合楼（包括裙房，以下统称“综合楼”）；综合楼投资总额不能低于人民币1.5亿元；综合楼产权归第二原告所有，其中建筑面积40%的部分50年的使用权归第一被告免费使用；二栋公寓楼产权归第一被告所有；整个联建项目在1998年6月底竣工。
1995年10月第一被告与第二被告上海某房地产投资发展中心签订了《海信广场项目转让合同》（下称《转让合同》），约定系争项目中第一被告的全部权利、义务转让给第二被告。第一、第二原告予以同意。1996年初，系争项目开工建设，第二被告接受第一被告的权利、义务后完成了该项目上拟建的二栋公寓楼，且已由第二被告预、销售完毕；但综合楼只完成了十层工程结构建设，随后一直停工。
2001年7月，两原告共同委托本所朱树英律师和合伙人魏康寿律师代理本案，分别以系争项目的所有人和权利人的身份将两被告诉至上海市第一中级人民法院，要求解除合同并赔偿损失。后原告为简化诉讼程序而撤回了对第一被告的诉请。
2001年11月23日，法院作出一审判决：解除《合作合同》、《转让合同》及相关的补充合同；第二被告赔偿两原告人民币9000万元（确认综合楼的土地使用权和在建工程归原告所有；第二被告不再拥有综合楼40%建筑面积50年的无偿使用权；在建工程折价不足9000万的部分由第二被告赔偿）；诉讼费和房地产评估费由第二被告承担。一审判决后，第二被告提出上诉。因未预交上诉费、经二审法院合法告知催缴后仍未缴付，而被二审法院以裁定撤诉方式处理结案。
本案是一起常见的房地产联合开发建设模式中出现争议导致烂尾工程的案例，也是一起案情复杂、同一地块有不同开发项目的特殊案件。
本案系争地块上分别有出让和划拨两种土地使用性质，商业房屋和工会俱乐部两种规划用途，商品住宅和技术改造两种立项方式。本案合同背后的交易架构是原告以其对公寓楼地块的使用权，交换被告对综合楼的投资成本（除去40%建筑面积的50年免费使用权）。以此为脉络思考，本案涉及合同客体的判断、诉讼主体的确定、合同解除的条件和后果、诉讼策略的选择等一系列问题。
朱树英、魏康寿两位律师接手案件后，迅速将复杂问题简单化，从纷繁复杂的案件事实中理出一条以法律关系为核心的脉络，并对其中涉及的焦点做出准确的法律分析，最终其观点和诉请被法庭全盘接受。从本案的思考路径中我们也应当看出，专业律师需要打好法律基本功，更需要具备将行业实际情况和专业法律规定融会贯通，来熟练、准确、妥善解决司法实践中具体法律问题的实务处置能力。
一、专业律师需要具备将行业实际情况和法律规定融会贯通以妥善解决法律问题的实务处置能力，迅速从纷繁复杂的案件事实中理出法律关系脉络，做出准确的法律分析。同时，律师的诉讼策略和设定诉讼标的应以当事人的利益为重，为其争取最大利益的前提下降低其诉讼负担，当然这也减少了律师的收费。
在之前的“办案回眸”中我们多次提到，朱树英常强调专业律师需要具备三种能力，其中最重要的一种就是将行业实际情况和专业法律规定融会贯通，来熟练、准确、妥善解决司法实践中具体法律问题的实务处置能力。本案就展现了此种能力。
本案系争项目情况及合同约定都十分复杂：系争项目由工会俱乐部和房地产开发商两个主体共同开发，系争地块南北隔开，形成了出让和划拨两种土地使用权类型并存、商品住宅和技术改造两种用途并存、房地产和俱乐部两种建筑类型并存的特殊情况；从合同约定来看，《合作合同》中约定第二原告提供土地使用权、获得综合楼的产权，第一被告则提供综合楼及公寓的建设投资（其中综合楼的投资总额不能低于1.5亿元）、获得公寓的产权及综合楼40%建筑面积的50年免费使用权。
朱树英、魏康寿在拿到本案材料后，迅速将复杂问题简单化、精确化，第一时间勾勒出了清楚明确的合同本质：原告以其对公寓楼地块的使用权，交换被告对综合楼的投资成本（这一点将在下文中具体论述）。在厘清合同本质也即交易本质后，本案就变得清晰明了、重点突出，这为本案诉讼策略的选择及诉请的提出打下了基础。
考虑到系争项目烂尾多时，原告欲寻求其他合作单位接盘继续建设，朱树英、魏康寿认为，依法确认原告对在建综合楼的所有权及其地块的使用权是本案原告最重要的诉求，否则接盘的建设单位需要承担太多未知风险，项目建设无以为继。因此，只有原合作开发被解除，原告才能在诉讼后招商引资、继续综合楼的建设。
基于以上分析，朱树英、魏康寿确定了以合同解除请求为基础、损失赔偿请求为延伸的诉讼策略，最终其观点完全被法庭采纳，诉请得到了完全的支持。从本案诉讼策略的制定可以看出，专业律师办案思路的确定类似于看书时“把书看薄再看厚”的过程：先从堆积如山的证据材料、纷繁复杂的案件事实中理出一条以法律关系为核心的脉络，这是“把书看薄”；再以这条脉络为原点发散出去，找到案子的争议焦点、并对每个焦点做出事实判断和法律分析，这是“把书再看厚”。可见，专业律师仅熟悉行业实际情况、熟知相关法律规定，是远远不够的。尤其是面对疑难复杂的法律问题，仅具备相关知识极容易造成研判不准、处理不当、办案效果不好的后果，而将知识融会贯通、理论联系实际的实务处置能力，才是专业律师的核心竞争力。
同时，律师的诉讼策略和设定诉讼标的应以当事人的利益为重。本案争议标的额相当巨大、原告诉讼能力又有限，因此代理律师努力在争取最大利益的前提下降低当事人诉讼负担，妥善处理诉讼标的正是基于这一考量，当然这一考量同时减少了律师的收费。
本案争议标的额相当巨大，合同约定综合楼造价为1.5个亿；同时系争项目涉及全区几十万工人娱乐，是政府公益设施的改造，原告作为工会，并非经济实体，就诉讼能力来说其诉讼费用的支付都存在困难，最终在区政府的协调支持下才支付了诉讼费提起诉讼。因此从整个办案思路讲，朱树英、魏康寿所考虑的最主要问题是在争取最大利益的前提下降低当事人诉讼负担。
由于土地价格在合同签订之时与起诉之时相比较存在大幅增长，原告本可以将其作为损失主张。但考虑到原告的诉讼能力问题，案件发生后，两律师仔细研究了两被告的实际偿债能力和诉讼前周密调查后的证据材料，并亲自前往外省调查被告的登记和资产状况，查明第一被告仅为一个未注销的空壳，实际已没有资产而言；而第二被告虽然仍在经营，但二幢公寓楼已经销售殆尽，实际也没有更多可供执行的财产。为此，从当事人诉讼成本的角度，两律师根据法律和合同的约定，最终确定仅要求被告赔偿9000万元。这一做法，一方面简化了案情、突出了重点，降低了当事人的诉讼成本，有利于法院理清案情；另一方面避免了一审由上海市高级人民法院管辖，可能发生二审需要到最高人民法院诉讼而出现差旅费用开支的状况，最大程度地降低了当事人的诉讼负担，当然这也同时减少了律师的收费。
二、由于本案系争地块存在“一地两隔”的特殊情况，《合作合同》也相应较为复杂，包含四个客体。通过分析合同对客体权属的影响，可以总结出合同的本质是原告以其对公寓楼地块的使用权，交换被告对综合楼的投资成本（除去40%建筑面积的50年免费使用权）。这也证明专业律师炼就法律基本功的重要性。
民事法律关系，是民法所调整的社会关系在法律上的表现，是民事主体之间的权利义务关系，对其的确定是民事案件办案思路的核心。合同作为一种民事法律关系，有主体、内容和客体三个要素：主体是指合同的当事人，包括债权人和债务人；内容包括基于合同而产生的债权和债务；客体是指合同债权和合同债务所共同指向的对象，即债务人应为的特定行为。单纯的物或行为均不能作为合同的客体，必须将二者结合起来，成为“体现一定物质利益的行为”，才能成为合同的客体。
本案最为特殊的地方在于系争地块“一地两隔”的情况：地块南北两边分属工会俱乐部和房地产开发商两个主体、出让和划拨两种使用权类型、商品住宅和技术改造两种土地用途、房地产和俱乐部两种建筑类型。正是由于该种情况的存在，《合作合同》中对原被告双方权利义务的约定也十分复杂：合同约定第二原告提供土地使用权，获得综合楼的产权；第一被告则提供综合楼及公寓的建设投资（其中综合楼的投资总额不能低于1.5亿元），获得公寓的产权及综合楼40%建筑面积的50年免费使用权。
典型的房地产合作开发合同是一方出资、一方出地，反映在法律关系上，就存在两个客体：出资方的投资行为和出地方交付地块的行为。本案中，由于系争地块“一地两隔”、分别开发的特殊情况，导致原本的两个客体被分割开来，成为四对债权债务、四个客体，包括交付公寓楼地块的行为、交付综合楼地块的行为、投资建设公寓楼的行为及投资建设综合楼的行为，它们分别对应公寓楼地块、综合楼地块、公寓楼及综合楼四个标的物。
《合作合同》的签订和履行导致上述标的物中部分权属不变、另外的则发生了变化。具体说来，1、权属未因《合作合同》的履行而发生变动的：综合楼地块、公寓楼（或其投资成本）及部分综合楼（或部分投资成本，即40%建筑面积的50年免费使用权所对应的投资成本）。其中，综合楼地块在合同履行前后均归属于原告；公寓楼投资成本在合同履行前归属于第二被告，在合同履行后物化为公寓楼，仍归属于第二被告；综合楼40%建筑面积的50年免费使用权所对应的投资成本，在合同履行前归属于第二被告，在合同履行后转化为综合楼40%建筑面积的50年免费使用权，仍归属于第二被告。2、因履行合同而发生权属变动的：公寓楼地块和部分综合楼（或其投资成本减去40%建筑面积的50年免费使用权的差额部分）。公寓楼地块在合同履行前归属于原告，在合同履行后则归属于第二被告；综合楼的部分投资成本（总投资减去40%建筑面积的50年免费使用权所对应金额的差额部分）在合同履行前归属于第二被告，在合同履行后则物化为除40%建筑面积的50年免费使用权之外的综合楼，归属于原告。
因此，可以说，这份合同并没有看上去的那么复杂。借助民事法律关系的客体理论，我们可以抽丝剥茧、去掉无用信息、看到合同本质：原告以其对公寓楼地块的使用权，交换被告对综合楼的投资成本（除去40%建筑面积的50年免费使用权）。
作为法律实务工作者，很多律师不够重视法学基础理论，办案仅靠法条甚或单凭“感觉”。但从上述分析过程中，我们应当看到，对于疑难复杂案件，专业律师往往要依靠民法基本概念来理顺思路、解开难题。这是因为，民法世界是民法对生活世界的一种描述和解释，它将生活世界的无限多样性抽象为一般的、普遍使用的概念和规范，从而使被描述的生活世界具有了抽象性、人造性、目的性和规则性。因此，生活世界中的绝大多数行为，都能定位到某一法学概念中，得到合理的描述和解释；而行为本身也因这一抽象的过程而得到了升华，以法学概念的方式上升到民法世界中，通过民法规则的运行而建构了自身的逻辑和目的。这就是民法概念帮助我们理解具体行为的原理，这也是专业律师需要打好法学功底的原因。
三、由于本案发生时，相关法律制度还不完善，导致本案中存在土地使用权人、项目所有人第一原告与合同签订人、权利实际拥有人第二原告相分离的情况，为顺利实现诉讼目的，代理律师选择由第一原告和第二原告作为共同原告提起诉讼，被司法实践证明是合理的、可行的。
本案系争项目的主体问题也是值得探讨的。系争地块早在1994年就编制了项目报告并报计划委员会批准，其时规划的相关规定还不完善，制度设计与现在相比亦有出入，造成了一系列历史遗留问题，本案的主体问题就是其中之一。
在第一原告及第二原告提交的项目研究报告中，写明了第二原告才是真正的权利人、也是其后与第一被告进行合作开发的主体。但当时办理相关手续的行政主管部门未详细区分第一原告与第二原告两个主体，将系争项目的土地使用权证及工程许可证均办理在第一原告名下，导致系争项目的用地和工程建设等政府批准文件均载明第一原告为项目的所有人；其后与第一被告签订《合作合同》及相关补充协议的主体，则一直是第二原告。这就造成了土地使用权人、项目所有人第一原告，与合同签订人、权利实际拥有人第二原告的分离。
2001年提起诉讼时，朱树英、魏康寿分析认为，第一原告不是《合作合同》及补充协议的签订主体，第二原告则不是土地使用权人和项目所有人，无论哪一方单独提起诉讼，都可能面临主体资格不足、无法实现完整权利的后果。为避免上述情况的发生，决定由第一原告和第二原告作为共同原告提起诉讼，避免了因一个原告单独起诉而影响证据的证明效力，最终的案件判决结果也证明了两个原告共同起诉使原告权利得以完整达到。
朱树英和魏康寿两位律师通过如下诉讼策略，从事实合同的角度，确定第一原告为本案合作开发房地产的“合作方”之一，与另一合作方第二原告一起，基于合作开发房地产合同法律关系提起诉讼。
从本案的事实来看，第二原告本是系争地块改造前的国有划拨土地使用权人，土地面积为11882平方米。上海市总工会于“1994年12月”批复同意系争地块的北半部4961平方米的土地变更土地使用性质，由第一被告受让后开发房地产；剩余南面土地共6921平方米由区计划委员会同意正式立项，区人民政府同意划拨用于俱乐部改造建设。第二原告与第一被告于“1994年12月”签订了《合作合同》，约定：第二原告以建设用地为合作条件；综合楼产权归第二原告所有。“其后”，第一原告取得了南面地块批准用途为俱乐部的《上海市建设用地许可证》和《建设用地规划许可证》，确立了对该地块土地使用权的享有。
由此可见，1994年12月，第二原告是以系争地块11882平方米的土地使用权出资与第一被告签订《合作合同》，同时依据1994年12月上海市总工会的批复，北面地块变更土地使用性质为出让，由第一被告受让；其后，第一原告取得了南面地块的划拨土地使用权。至此，第一原告以南面地块“土地使用权人”的身份，基于行政批复和事实行为参与到了房地产合作开发中，实际上成为了房地产合作开发的“合作方”之一，虽然《合作合同》并未进行修改，但是事实上第二被告通过在第一原告拥有使用权的划拨土地上建造了综合楼并建到了十层的行为认可了第一原告为“合作方”。
因此，本案实质上是，通过《合作合同》和事实合同，第二原告以北面出让土地使用权、第一原告以南面划拨土地使用权出资，与第一被告（后转让给第二被告）以资金出资合作开房地产项目。只不过本案的特殊性在于北面地块的性质转为出让土地，且土地使用权转让给了第一被告，第一被告（后转让给第二被告）拥有了北面地块土地使用权，但是这属于合同的履行行为，不影响第二原告、第一原告与第二被告三方之间实质的合作开发房地产合同关系。因此，第一原告与第二原告可基于合作开发房地产法律关系，以原告身份共同提起诉讼。
四、本案中被告严重违约，约定的解除合同条件已成就，在无法恢复原状的情况下，应以合同签订时的价值额为标准折价返还，或运用差额方法计算合同解除后的履行利益损失赔偿，本案中代理律师运用上述两种方法确定了返还数额，简化了案情，最终得到了法院的全盘支持。
前文中已分析过，基于本案的特殊情况，确认原告对在建综合楼的所有权是原告最重要的诉求，欲加以实现必须先确认合同的解除。
合同解除，是指在合同有效成立后，因一方或双方当事人的意思表示，使合同关系终了，未履行的部分不必继续履行，既已履行的部分依具体情形进行清算的制度。我国《合同法》中规定了两类合同解除方式，分别是双方合意解除（第93条第1款）和单方行使解除权（包括第93条第2款的约定解除和第94条的法定解除）。其中的约定解除在《合同法》第93条第2款中规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案《合作合同》第23条约定：“本合同各款项应严格遵守，如一方不遵守合同规定的条款，而造成对方经济损失，守约方有权根据违约方的具体情况和受损失程度索取经济赔偿，直至终止合同。”这也就是《合同法》第93条第2款中规定的当事人约定的“一方解除合同的条件”。本案中，由于被告只完成了部分结构工程，且停工长达三年，已构成了严重违约，解除（终止）合同的条件已成就。
合同解除的效果在《合同法》第97条中加以规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。” 我们在前文中已经分析过，因《合作合同》而发生权属变动的只有公寓楼地块和综合楼（或其投资成本，除去40%建筑面积的50年免费使用权）。其中公寓楼已在地块上建设并销售完毕，恢复原状已无可能，只能赔偿损失；而在建综合楼若恢复原状会造成资源的极大浪费，对合同双方均无益处，在实践中是不可行的，亦只能进行折价。
但合同解除后应当如何折价？如果标的物的价格在合同解除时相较于合同签订时已发生了重大变化，折价应以哪个价格为准？这就涉及合同解除效果的法理构成问题了。对此，我国目前的通说是“直接效果说”，也即合同因解除而溯及地归于消灭，尚未履行的债务免于履行，已经履行的部分发生返还请求权。由于我国民法不承认物权行为独立性和无因性理论，因此该请求权是所有物返还请求权。在范围方面，它以给付时的价值额为标准进行返还，受领人获得利益多少，在所不问，但相对人可作为损失进行主张。反映在本案中，也即公寓楼地块在折价时应以合同签订时的土地价格为标准进行返还，被告获得的其他利益，原告可主张损失赔偿。
如何衡量合同签订时公寓楼地块的价值额？最合理的方式、也是两位律师主张、最后被法院所采纳的，就是直接以合同约定来判断。有效成立的合同本身就体现了一种双方当事人认可的利益平衡，《合作合同》的本质是原告以其对公寓楼地块的使用权交换被告对综合楼的投资成本（除去40%建筑面积的50年免费使用权），也就是说，在合同签订时，双方均认可公寓楼地块的价值与综合楼的投资成本（除去40%建筑面积的50年免费使用权）形成了利益平衡。合同约定，综合楼投资总额不能低于人民币1.5亿元，那么1.5亿元的60%也即9000万元也就大约可以等同于当时双方对于公寓楼地块的价值认定。以此作为标准确定公寓楼地块的返还价值是合理的。考虑到在建综合楼也需折价，直接将9000万元减去在建综合楼的价格即可。
本案中，朱树英和魏康寿两位律师正是运用了上述的办案思路简化了案情、突出了重点，有利于法院理清案情，最终得到了法院的全盘支持。
无论是上世纪90年代初房地产开发市场化的起步阶段，还是时下楼市步入结构性调整阶段，须知房地产行业每迎来一轮分化和整合，对于房地产企业而言都充满了考验。尽管导致烂尾楼现象出现的原因多样，但资金问题却成为了压垮开发商的最后一根稻草。就以本案而言，第二被告资金链断裂程度已经到了不足以支付二审上诉费的境地，也着实令人唏嘘，不由感叹面对房产开发这场“豪赌”，适者生存或许就游戏规则。
即便是写在文后，小编仍然建议大家回过头去把【案情简介】读上三遍，最好能够画张示意图，因为涉案的当事人、标的物、法律关系真的是前所未有的负责。记得此前我们说“四方协议”纠结的无非是几个当事人之间的利益纠葛，但本案搞脑子的地方在于到底是几块地，几栋楼，他们分别归属哪方。只有在对这些客观事实有基本概念的前提下，你才有可能看懂【解析研判】。
纵观本案，朱树英律师的精妙在于“会做减法”——两个原告、两个被告、两块地、两栋楼，要理清这其中的法律关系真是要用得到排列组合公式了，别说当事人没兴趣听，估计就连法官也没耐心去梳理。于是乎，基于民事关系的核心——权力义务关系，朱树英对诉讼对象进行了聚焦；基于解除合同原物返还的原则，在返还有限的情况下，朱树英提出了地价折造价的方案，化繁为简，化腐朽为神奇，为整个案件的圆满审结找到了突破口，同时也为当事人后续的再开发赢得了时间和良好开局。上述所言可以说反应的是朱树英凭借扎实的法学功底，但必须明确地是，之所以能轻而易举找到突破口，依靠的恰恰是精深的专业背景。房是房、地是地，我答应你在这块土地上出资建楼，并不表示我转让了土地使用权；上盖建筑一旦进入了销售渠道，房地又是一体的；我还不出楼，你也还不出地，这就好比我用公寓楼地投资了60%的综合楼的房。这种清晰准确的专业思路为做减法提供了理论支持，也就顺理成章的推导出这样的诉请——按总投资的60%估个造价直接给钱就好了。
最后，小编想就“烂尾楼”再多说几句。此前，在工程建设板块中，想必大家对位于四平路临平路口的“比萨斜楼”印象深刻，毕竟因质量问题烂尾10年一朝破解的案子，在上海也算是轰动一时。就是这么不经意，在房地产板块中又遇上了“烂尾奇葩”，一起最常见的因缺钱而导致烂尾的案件背后居然有着这么千丝万缕的法律关系。所以不得不说，朱树英的存在就是解决疑难危重案件的，这就好比专家坐诊特需，不是疑难杂症的病人也不来敲门了。
下期预告：
8月8日（星期一）
《树英说—办案回眸》第四十八期
附随义务连同合作开发权利一并转移
——获得产权整体出售后联建合同继续履行案。