问：住宅改成的商铺，拆迁时会按照商铺价格予以补偿吗？

来源/北京蓝秦律师团

在房屋拆迁的过程中，很多房屋都会涉及“住改商”的问题，但是谈到“住改商”究竟是怎么回事儿，大多数人还是模模糊糊的，也不清楚“住改商”到底该怎么定义，更不清楚“住改商”的房屋遇到拆迁时该怎么补偿了。今天我们就来谈谈“住改商”。

所谓的“住改商”房屋，就是指国有土地上或是集体土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变为商铺的性质进行经营。这样的房屋，产权证上登记的房屋性质大多还是住宅用房，房屋征收过程中很容易就按照住宅用房的标准进行补偿了，但是被征收人却认为自己的房子是经营性用房，不应该按照住宅补偿。那么这时，被征收人该如何争取合理的补偿呢？

我们来举个例子，老王于2008年在吉林某县级市开了一个小餐馆，占用了门面用于经营，实际面积有510多平方米，老王一家就以这家餐馆为主要的生活来源，餐馆也依法办理了相关的营业执照，并且依法纳。2017年5月，当地政府发出公告要进行棚户区改造，附近的住户都觉得这是一个改变生活水平的好机会。但事与愿违，老王的房屋在没有任何通知的情况下就被强拆了，拆迁方对老王的房屋进行了简单的测量，就估算出了补偿，也不认可老王餐馆的营业执照，多次沟通和没有结果，当地政府坚持按照住宅进行补偿。

虽然老王的在房屋产权是住宅，但是事实上，其房屋临街，且是合理合法进行经营性使用，有合法的营业手续并依法纳税。根据相关的法律法规，老王的房屋应当按照“住改商”及高于住宅房屋单价进行补偿。在本案中，老王曾多次与当地政府进行沟通，但对方均将老王的房屋按照普通住宅补偿，显然这样的补偿标准不足以弥补老王的损失。另外，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的相关规定，对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。但当地政府并没有对老王餐馆停工停业造成的损失进行评估，作出的补偿明显不是在合法程序下作出的。

在同等条件下商铺和住宅的补偿标准有着明显的差距。在商铺拆迁的情况下，可以要求评估公司进行评估，参考周边商铺的市场价格，如果协商不成，可以向上级机关申请行政复议，或者直接聘请律师提起行政诉讼。

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蓝秦律师团，是由李文谦、孟文静律师带领的一批由高端专业法律人才所组成的征地拆迁法律专家团队，其代理的廖明耀房屋拆迁案被最高人民法院评选为全国十大征地拆迁典型案例。