$保利地产(SH600048)$ 地产股低估值的四大因素

一：房地产开发存续期短

市场认为中国城市化率已经达到60%了，达到70%就结束了，因此房地产开发公司的业务不是永久存续的，不像茅台、酱油之类的消费股，是永久存续。这样理解就太简单了，尤其是作为市场专业机构也这样理解，那就更不应该。1）房住不炒，说明居住也是人类的基本消费需求，这和吃饭、穿衣服一样；2）目前中国住房消费人均就30平米，每年增加15亿平米，平均到每个人头上才1平方多一点，中国要达到美国那种住房消费水平，距离还远着呢，美国住房消费人均50～60平米；3）住房结构及其不平衡，城镇化虽然达到60%，进入后半场了，但城市化才开始，包括大湾区、长三角一体化等等，好多县城、城镇里面的人还会继续往大城市迁移；4）住房更新才开始，包括城中村、老城区棚户区改造等等，预计再过20～30年，旧城改造将逐渐成为房开主流形态之一，中国高层住宅使用寿命才70年，实际可能会更短，由于是公共居住建筑，住房更新的需求量也会非常大。深圳南山区的月亮湾花园，上世纪90年代的花园小区，没到30年就要旧改了；预计再过5～10年，爱榕园这些90年代的房子也要开始旧改。

因此房地产开发不是永久性业务，根本是站不住脚的，毕竟中国老百姓对住房消费需求是长期客观存在的。

二：毛利率降低

由于土地招拍挂和限价房现象，留给开发商的利润非常有限，这个问题也是要客观来看。目前万科、保利等土地成本是40%，建安成本是2500左右，其他就是税费，人工等等，最后核算下来归母净利润率大概11～12%，高于制造业。招拍挂和限价房，降低房地产毛利也是客观事实，房地产行业确实不该存在高毛利，有利于房地产开发行业回归制造业。另外由于限价的存在，导致这些房子不愁销售，开盘当天就能去化70%以上，房子卖不出去的风险很少的，不然不用限购了。

同时通过限价房和招拍挂，通过有效竞争，可以限制部分小房企的进入，淘汰一批企业。

三：负债率高

房地产开发行业，负债高也是客观事实，主要是预售和结算时间差2年导致合同负债高；房地产资金密集型行业，要发展就要负债买地。但同时也要看到所有的负债都是实打实的土地资产，这些资产都不容易贬值的存货。再加上高周转后，基本在1年内完成资金的周转，这种负债其实风险很小的。

四：房价暴跌

好多人认为房价会暴跌。由于前20年房产价格暴涨，房价也到达前所未有的高度，认为房价和股价一样，涨多了会跌，而且会暴跌。这种也是主观臆想而已，目前国内平均房价才1万，不高；房价高的是一线城市+几个强二线，如杭州南京厦门之类的。我个人认为中国这几年房地产调控工作做的多，房产有泡沫但不严重，只要不发生严重的经济金融危机，房产价格就不会暴跌。

反过来讲，真发生了金融危机了，房价也暴跌了，茅台和酱油能独善其身，我看未必。