影响加国楼市的消息密集出现 冷冬里的寒流还是泥石流？

从温哥华出台征收海外买家15%税开始，最近影响加拿大楼市的消息密集出现，最新的莫过于11月15日，RBC银行宣布加息；11月14日安省财政厅长苏善民在省议会秋季经济报告中宣布的楼市新政。

安省政府“一边打、一边摸”政策   究竟会有多大影响力？

11月14日，安省财政厅长苏善民（Charles Sousa）在省议会秋季经济报告中宣布，一方面，安省首次购房者将有资格获得最高$4,000的土地转让税退税，此前的最高退税额为$2,000。另一方面，购买200万及以上豪宅的买家将面临加税，房屋成交价200万以上的税率，从目前的2%升至2.5%，至于200万以下部分的税率不变，该政策将从2017年1月1日起开始生效。首次购买居民住宅和商业建筑的买家均有资格获得退税，而增收的0.5%豪宅税预计将每年增收约$1.05亿，这笔钱将全部用于首次购房者的退税。

省府的经济报告称，由于本省房市火热，政府所收的土地转让税迅速增加，估计本财政年度的总收入达到$23.6亿，比早前预期增加$3.14亿，增幅为15%。据悉，安省从1989年开始征收土地转让税。当年平均房价为22.8万，土地转让税按房价的0.5%-2%征收，具体表现为5.5万以下房产交易税率为0.5； 5.5万-25万税率为1%；25万至-40万税率为1.5%；40万以上税率则为2%。此后，安省 一直执行这样的土地转让税政策，多伦多市是个例外，该市有自己的土地转让税政策。

安省政府出台的“一边打、一边摸”的政策，对于楼市到底有多大影响力？省长韦恩表示，省府采取措施帮助本省首次购房者，不是根本性的政策改变，而是“动作不大”的温和调整。

安省房地产协会此前则一直呼吁政府减免首次购房者的土地转让税，以便帮助更多人进入房市。

安省建筑工人协会主席瓦卡罗（Joe Vaccaro）表示，这两条政策将对大多伦多地区以外的房地产市场带来正面的影响。他说，今天大多伦多地区以外的房价也变得越来越让人难以负担，而本来被高房价拒之市场之外的买家，现在也可以藉着退税，圆了自己的房主梦。

业内普遍认为，最受这些政策影响的地区，当是尼亚加拉、滑铁卢等在大多伦多地区之外的一些区域。但一分为二来看，由于潜在买家增多，也许会推高当地房市也未可知。

至于大多伦多地区，业内专家则相信，受到的影响微乎其微。10月份，大多伦多地区平均房价为76.3万元（包括从独立屋到公寓的各种房型），所以即便在首次购房者获得退税额翻倍后，对于广大的年轻家庭来说，想要进入房市的门槛仍然很高。换句话说，“就是买不起的还是买不起，而原来买得起的，就是没有增加退税，还是能买得起”。

至于增加200万以上豪宅的土地转让税率，只会影响高端房屋市场，原本比率就很低，对大局不会带来太大影响和变化。

特朗普上台 “关门整肃”    美人、移民都要北上   推高加国楼市?

上周最让人大跌眼镜的新闻，莫过于特朗普赢了大选，将要成为新一任美国总统。11月11日，特朗普在其政权交接网站（GreatAgain.gov）公布初步治国政策框架。其中，对于完善移民体系有十大措施，来保障美国团结和美国利益优先。计划包括：（1）在美国南部边境修一道墙；（2）取消现在美国对偷渡入境者“捉了就放（catch-and-release）的做法，非法入境的移民会遭羁押与驱逐出境；（3）对移民犯罪零容忍；（4）不发经费给包庇非法移民的“避难城”；（5）取消违反宪法的行政命令 — 意指取消奥巴马“暂缓遣返令”，并实行所有移民法律；（6）验明身分之前，不发某些特定国家的签证申请（包括叙利亚、利比亚）；（7）确认被遣返非法移民的国家确切接收非法移民；（8）完善“生物识别出入签证追踪系统（Biometric Entry-Exit Visa Tracking System）”，来追查逾期居留的外国人；（9）拒绝为非法移民提供工作；（10）改革移民法，保障美国及美国工人的利益。条条措施都明明白白告诉移民，“别来美国了，没你好果子吃！”

美国人反对特朗普的也很多，只看最近各地的抗议活动可见一斑。就在特朗普竞选成功的消息甫一公布，加拿大移民部官网一度被挤爆，后来移民部官方出来澄清，确实是美国人挤爆了网站。

这是不是可以理解为，美国人还有移民都要北上？这对于加国楼市来说，是个利好消息？各路人马说法不一。

Royal LePage地产公司的首席执行官Phil Soper认为，加拿大房地产将会更加有吸引力。“我们接到的咨询电话来自美国全国各地，很多美国人确实有兴趣在加拿大购房。不过，这种意向是否变成实际行动，进而增加地产经纪生意，还需要时间来鉴定。”他同时表示， 美国是加拿大的第三个移民来源地，迁往加拿大的美国人只要有微微增长，都会对加拿大的房地产市场产生广泛影响。

加拿大地产协会(CREA)首席经济学家Gregory Klump对此表示怀疑。“目前就评价特朗普对于加拿大房地产市场的影响还为时过早。实际上，没人知道特朗普对整个加拿大的政治和经济会造成什么样的影响，更别提知道特朗普当选单独对房地产的影响。”

安省伦敦和圣托马斯地产经纪协会的John Geha于2007年从美国移民加拿大，他表示，美国大选尘埃落定，大家各回各家，各找各妈，言下之意就是特朗普当选不会对加拿大房地产市场带来显著影响。

至于到底有没有影响，有多大影响，得等特朗普上台施政才知道，且拭目以待。

利率，终于成为楼市的阻力？

11月1日，TD银行无预警宣布将其房屋贷款浮动利率从2.7%提高15个基点至2.85%，这是TD银行自2015年7月以来首次提高房贷利息。这是一个非常明显的举措，提升浮动利率的目的，是为了补贴固定利率的损失，以及银行持有的国债所带来的票面损失。

两周之后，11月15日，加拿大皇家银行（RBC）宣布，从17日起，上调五年期固定按揭利率至2.94%，升幅为0.3%。三年期固定按揭利率和四年期固定按揭利率也分别上升至2.69%和2.79%。而那些贷款时间在25年或以上的申请者则需要付更多的利息，3年贷款固定利率如今上调到2.79%，调涨35个基准点；4年固定利率上调到2.89%，调涨40个基准点；5年固定利率上调到3.04%，调涨40个基准点。

收紧房贷的消息不止于此。10月17日，加拿大执行新的贷款政策，就是所有按揭申请无论首付比例多少，都要进行压力测试，测试的标准是按照加国央行5年固定房贷利率（4.69%）来检查贷款申请者时候具有还本付息的能力。同时严查自住房免税优惠，新政要求，所有卖房行为均需申报，加拿大税务局将严格落实申报制度，建立档案，对房屋交易的投资行为和税务监督起到更强有力的控制。还有就是，限制对低比率贷款的保险。

同时，为了限制海外买家，迫于压力，原来规定的外国买家首付额低于35%不能贷款政策已经发生变化。丰业银行（Bank of Nova Scotia）修改对海外买家申请贷款时的收入证明要求，新政指出，符合贷款资格的海外买家需要支付至少50%的首付。海外买家支付大笔首付款后，才能不需要提供收入证明。

满银（Bank of Montreal）则规定，要求所有申请贷款的新移民以及非本国居民必须提供资产及收入来源证明。

加拿大皇家银行（Royal Bank of Canada）表示，海外买家需要由雇主或公司提供的收入证明以及其他一些评估。对于没有工作的新移民必须支付35%以上的首付，以及至少12个月的支付贷款证明。

利率，终于成为楼市的阻力？蒙特利尔银行（BMO）首席经济师Douglas Porter表示，按揭利率上升的趋势，可能不足以给市场严重的打击。重要的是，长期低迷的借贷成本多年来一直在推动楼市上升，现在终于到了一个拐点，成为楼市的阻力。

当然，市场也可能出现不同的表现。Porter指出，市场看好特朗普的政策对美国经济有利，“如果特朗普效应下美国经济增长加速，好于加拿大经济增长，那么也会刺激加拿大的楼市，至少在初期。”

Capital Economics的资深经济师David Madani对加拿大家庭的债务水平表示更大的担忧。“加拿大家庭债务水平已经是历史最高，任何债券收益率的实质性上升，进而导致借贷成本上升，都会给已经严重高估的房地产市场的消费与投资蒙上阴影。”

说了这么多，层出不穷的消息，到底对加国楼市有什么样的影响，到底是严冬里的寒流还是泥石流，亲们，自有定夺。

于小编，最简单的想法就是，如果是刚性需求，任何时候都是买房好时机。如果是投资，那且得研究研究这些个“乱花渐欲迷人眼，浅草才能没马蹄”的房市政策和消息了。

地产周刊记者开若报道，转载请注明出处和作者，谢谢