全南京，只有这里值得等待五年

作为长三角特大城市及新一线城市，南京这两年的发展有目共睹，无论是综合竞争力、还是城市文化软实力，南京都在大步前进。

根据2020-2035南京城市规划，南京的主城发展将形成“一主一新”双主城的城市新格局。

当江北新主城如火如荼开展建设时，江南主城的提档升级也备受瞩目，其中尤以河西、南部新城最甚。

国家战略+高规划+高铁枢纽+强地铁+名校+商贸区，从区位地段、配套规划、土地供求、房价地价各方面来看，南部新城一开局，起点完全不输于河西！

PART1

走进国际化

南部新城是城市进阶的重要一环

细数南京的发展史，从21世纪开始，进入了一个大刀阔斧的阶段。

城市的发展也由单中心向多个中心发展，这是大城市空间发展的客观规律。

1.0时代，南京的中心在新街口

1.0时代，南京的城市中心——新街口作为老牌CBD及商业中心，有着中央商场、大洋百货、新百、德基等大型商场，集合了商贸、居住、医疗等多功能属性。

随着时代的发展，新街口面临着人口集聚、土地饱和、交通拥挤、停车困难、医疗排队等诸多新问题，由于缺少金融产业和高端企业注入，越来越无法支撑起南京屹立在世界高处的雄心。

2.0时代，河西CBD成为南京新中心

以2005年十运会为契机，并经过十几年的建设，河西已成为集金融、商务、商贸、会展、文体五大功能为主的南京新中心。

然而随着城市建设理念的不断超越、新兴产业的发展壮大，CBD的建设在促进了城市经济发展的同时也导致了新问题的出现，如“钟摆式通勤”导致的“有商无民”现象。

再者城市CBD往往面临土地资源局限、商务功能单一、CBD聚集的产业基本类似、同质化竞争加剧等问题，传统CBD建设模式下的河西新城，还是缺乏了一些活力。

3.0时代，CAZ模式下的南部新城中心

如果说过去近百年来，CBD是全球城市发展规划的核心重点，那么中央活力区（CAZ）就是未来全球城市发展的大势所趋。

什么是CAZ？CAZ即中央活力区(Central Activity Zone)，是CBD的升级版。

CAZ的内涵是什么？CAZ在功能上承接了CBD的金融、商业、服务等主要功能，又强化了文化娱乐、旅游休闲、购物消费以及商务酒店居住等其他功能，是全天24小时的活动中心。

在笔者看来，南部新城的起点之所以不亚于河西新城，之所以它会成为南京规划的第三个市中心，也恰是因为南京正以南部新城建设为契机，建设CAZ活力城市。

（正在建设中的南部新城）

美国伊利诺伊大学城市规划系张庭伟教授指出：“CBD向CAZ的发展体现了城市规划理念的发展，从单一功能分区向多功能混合使用，从重视物质建成环境转向强调生活品质，从强调总量增长转向提升生活质量”。

这种观点颇有一种“人民日益增长的物质文化需求”向“人民日益增长的美好生活需要”转变的感觉。

CAZ的爆发力有多强悍？我们来看一组数据：

伦敦金融城以CAZ为城市约1/3人口提供就业，金融产出占比英国国民生产总值约达10%；

纽约硅巷以CAZ聚集无边界的科技产业，为约600万人口提供全新商业市场样本；

芝加哥CAZ以全市约40%GDP贡献率，成为世界商务高地；

新加坡滨海湾CAZ以巨型人造景观唤醒城市生机，成为世界级生态湾区。

（数据来源：明源地产研究院）

新加坡滨海湾CAZ（图片来源于ZOL论坛）

CAZ，不仅是一个城市的核心，还把握了城市的经济脉搏，迸发出井喷式的城市力量，激活整个区域的无限活力。

综合来看，南京步入3.0时代，城市的升级不完全以经济为导向，而是要走一条多功能、全方位的综合发展为导向的路径，南部新城的诞生，恰逢其时！

PART2

南部新城，会超越河西新城？

如果说过去十年，河西占足南京城市“C”位。

那么，河西之后，南京城市再度“南下”，2020南部新城的强势回归注定要跟河西分庭抗礼的！

从规划逼格上看：

“得天独厚的主城先天优势使南部新城在新一代的城建板块中，独树一帜。其国际化城市规划、国际一流造城水平、先进科技的运用，则于后天制胜全城。未来，在红花-机场片区，拥有近百年历史的大校场机场，建立机场跑道公园、展览馆等历史文化设施。然而南部新城，除了对历史人文的尊重与保留之外，更将融合先进的国际化生活理念。”

从南京城市格局上来看：

相对于河西，南部新城的位置更接近南京中心。

河西新城是城市规划上行政方面的中心；而南部新城则是地域上的中心，是江南的中心，西面是河西，东面是城东，北面是主城，南面是江宁，是东南西北交汇的一个区域。

从文化底蕴上看：

河西是现代化新城的代表，但是南部新城文化气息更浓，历史上，南部新城以大校场为核心的区域是著名的练兵场、民国首都机场，同时距离明城墙也仅1.5公里，金陵文化底蕴深厚。

南部新城是城市文化发源地，更是城市文脉之根基。

如果说河西代表南京现代化和物质文明，南部新城则是城市文化、历史、城市居住文明与精神文明的最佳结合。

从城市发展可塑性上看：

众所周知，南部新城是南京主城最后一片可以大规模开发的区域，白纸作画，每一笔都有无数个方向可以走。

那么，我们来看南部新城已经走到了哪里：

1、南部新城的城市配套，正随着区域的大规模开发而快速落地。

①、六线地铁上，南京各大板块交通的天花板：3、5、6、10、13、16号线六条地铁线汇聚，共设10个地铁站，是南京真正意义上的城市交通枢纽。

②、总体量约超300万方的商业体量：南部新城已汇聚了绿地之窗、金轮星立方、证大喜玛拉雅中心、万科九都荟等一众商业，总体量约超300万方。

欧洲最大高端五星酒店——丽笙酒店也已经落户南部新城；法国老佛爷集团，拟在南部新城建设中法合作交流中心和老佛爷时尚中心项目。

此外还有金陵华夏中心超40万方商业，金地商置约为72万方的城市综合体。

（证大喜马拉雅效果图）

③、重大民生项目、亚洲最大医疗建筑单体：南京中医院（三甲医院），总投资约30亿元，建筑面积31万平方米，已于2018年年底投入使用。

此外去年10月，南部新城医疗用地G63地块被银城国际以底价2.6亿一举拿下，这个综合体项目总投资约14亿元，将建设包括一家高端幼儿专科医院在内的健康产业，将打造国际医疗健康城，令人期待。

实景图

④、一站式优质教育资源导入：南部新城共规划了超过17所中小学，包含了南京外国语学校、大校场夹岗九年制教育配套学校，初中为钟英中学分校、小学为游府西街小学分校，幼儿园为中华路幼儿园分校，区域内教育资源非常丰富！

南京外国语学校效果图

⑤、江南地区规模最大的基础设施建设项目：南部新城核心区已经全面启动基础设施建设，建设内容包括各类主次干道、支路网、跨河桥，各类综合管廊，机场跑道整体地下空间建设以及响水河、机场河整治等。

总投资约120亿元，是南京在江南地区城市建设中规模最大的基础设施建设项目。

2、产业引进、资源导入很强势，人口导入能力强。

这里发展的是以商务总部经济为核心，文化创意和健康休闲为特色的“1+2”产业体系，机场跑道周边分别引入国际商务总部、科创巨头、新型研发机构、独角兽企业、集文娱设计时尚传媒综合引进，以及以大健康产业为主导。规划人口达到了160万人，有很大的发展空间。

（图源：南京南部新城）

3、在CAZ赋能下，南部新城即将成为集文化、商务、居住、生活、生态合而为一的活力区，也是南京崭新的国际化名片。

①、中央活力文化区、城市未来会客厅：故宫博物馆、第二历史档案馆、江苏省文化艺术中心、御道街视觉走廊、机场历史保留建筑群等文化传承地，与大校场机场跑道公园、中芬交流中心。

（中芬交流中心效果图）

②、中央活力商务区：总部经济引入约22个重大产业项目，将带来数百亿投资、数十万新增就业岗位；亚洲首屈一指的高铁站——南京南站虹吸人流量，将人流量转化为巨大商业流。

③、智慧城市标杆区：区别于宽马路、稀路网，南部新城不仅是密路网、小街区，而且还复兴街巷生活，马路限宽，不走机动车，为步行专用，遵循国家提倡的城市道路建设。

南部新城还将建设约28公里综合生态管廊，成为南京100%达标二星级绿色建筑的城区，同时也是南京海绵城市建设排头兵。

南部新城的规划放眼世界，具有可以代言城市国际化新中心的特质。

对外与国际接轨，是展示南京面貌的国际化封面；对内依托不可复制的文化底蕴、稀缺生态资源，打造CBD升级版的中央活力区。

城市生态美学被重新定义，人居价值在这里得到进一步升华。

PART3

跑道公园中轴线，南部新城的掌上明珠

同为南部新城的核心区，大校场定位与“南京南站”部分有所不同，相对更宜居。大校场是秦淮区精雕细琢的区域，它不仅是秦淮区的压箱宝土地，也是南京对外展示的窗口。

南部新城的核心在大校场，那么大校场的心脏又在哪里？

有业内人士指出：“一条接近L型的响水河，其实也隔开了两个世界。即大校场的外围边缘区（大明路毗连区）与真正的核心区（跑道公园）。”

也就是说，未来大校场最值钱、最宝贵的土地不在响水河以西的大明路，而是在响水河以东的心脏地带——跑道公园。

南部新城鸟瞰图

中国面向国际化的大都市，如香港、上海均有将机场跑道改造成跑道公园的先例，如香港启德跑道公园、上海徐汇跑道公园，均声名在外。

笔者把大校场的跑道公园称之为，南部新城的掌上明珠。

为什么跑道公园是南部新城的掌上明珠？

1、大校场中心区域，承载着历史记忆的独特空间

大校场，最早得名于明太祖朱元璋所建的练兵场及部分军事机构驻地。

进入民国之后，为发展国防及航空事业，决定在废弃多年的大校场上征地建设机场。

南京大校场机场曾是中国历史上最大的航空基地之一，亦是中国最高级别的航空总站。

2010年代初，南京城要在大校场机场遗址上打造一座宏伟无比的“南部新城”，并保留了多座旧建筑，如美龄楼、民国大校场机场大件仓库楼等。

2015年7月30日，南京大校场机场正式关闭，这座陪伴了南京城86年的机场成为了回忆。

2、全国规模最大、保存最完整、最具活力的机场跑道公园

大校机场主跑道将被完整保留，并打造全国规模最大、保存最完整、最具活力的机场跑道公园，在跑道两侧建设城市大型公共设施。

跑道公园的打造目前暂定“九号云层”方案，该方案主要在跑道上升起一片片绚丽的云朵，该设计为跑道空间所需的照明和遮荫提供了支持。

（大校场跑道公园效果图）

以跑道为中轴线，一批重点项目也已初步敲定：南京博物院故宫馆、江苏省文化艺术中心、中央级国家档案馆、中芬合作交流中心、洛克菲勒全球青年艺术中心、神机营文化公园等一系列文化设施。

轨道交通方面，整条机场跑道被地铁10号线和地铁5、6号线串联起来，其中地铁10号线二期工程已经开启，地铁5、6号线正在建设中，预计2023年前后全面建成通车。

一个以机场跑道为载体、具有国际水准的、以现代科技方式展现南京优秀文化的国际性文旅目的地，可见雏形。

值得一提的是，在跑道公园的核芯之上，大咖即将登场。

机场跑道沿线首批推出的重磅综合体巨无霸地块——金地商置G13，其住宅案名为“金地·大成雅境”。

项目规划建设约为72万方城市共生体，涵盖高端住宅、文化休闲购物中心、商务办公、高端公寓，其中约12万方购物中心自持运营。

（来源：南部新城官网）