专访第一太平戴维斯朱锋：上海在亚太区商业市场地位越趋重要
作者：大江
“上海商圈租金最贵的地方是哪里？”
“上海的商业能否超过香港？”
一直以来，上海在全国商业领域都处于领先地位，上海商业也吸引了不少业内人士前来观摩学习。
也许是因为上海商业的复杂程度，对于这些问题，也鲜少能看到清晰深度的答案。
带着这些问题，本次上海调研之旅，独角Mall有幸采访到了第一太平戴维斯华东区策略顾问部高级董事、主管朱锋。（以下简称：朱总）
朱总加入了第一太平戴维斯近20年，曾服务过包括香港新鸿基集团、恒基集团、嘉里建设集团等企业，参与过上海来福士广场、静安嘉里中心、上海合生广场、杭州华润万象城等30多个商业项目，具有非常丰富的综合体开发及商业地产实操经验和知识。
对于上海商业情况，朱总有哪些看法？又能带来哪些新的商业启发？
商圈去核心化明显
未来5年内看好徐家汇区域和豫园城隍庙板块
我们是在环贸广场第一太平戴维斯上海办公室里见到朱总的，朱总开完会的间隙，抽出时间来接受我们的采访。
朱总带着一副眼镜，显得很斯文，说话很谦逊有条理，也显露出了深耕商业20多年的自信，对采访中的问题娓娓道来。
1、第一太平戴维斯1995年就布局上海了，中国区总部也在上海，深耕上海20多年，对上海非常了解，上海的商业市场有哪些变化？
朱总：90年代末到2005年初是上海商业发展初期，日益完善的营商环境与逐渐起步的国内经济发展吸引了很多优质海外与港资企业落子上海，第一太平戴维斯也是在这一时期布局在上海。
在初期的10到15年期间，上海零售物业从传统的百货业态到类购物中心再到购物中心，逐渐达到一个较为成熟的水平。
近几年，由于城市副中心、商业商圈的逐渐成熟与饱和，一个比较明显的趋势与现象是商圈的概念在模糊，知名度高、流量大的商业项目不一定位于核心商圈，非传统核心商圈也出现了有话题性的、标杆的、网红的、有特色的商业项目，商业格局逐渐在去核心化。
比如说15年前，人民广场商圈的来福士广场是年轻人最喜欢逛的地方；之后是静安寺等商圈逐渐崛起；近5年，一些小型地标物业如幸福里、武康庭以及安福路、武康路、巨富长都是年轻人最喜欢聚集的地方。
幸福里 独角Mall实拍
也因为上海整个商业的发展比较健康成熟，消费者因为年轻迭代以后，对于这种场所感的需求也在变化。现在的年轻人消费、主流消费理念在变化，可能会更注重品牌跟内容本身，对品牌在哪里、可达性，只要不是在特别偏或者不方便的地方，他们对这些客观条件其实敏感度不高。
2、上海未来最值得关注的商圈在哪里？
朱总：现在上海的几大核心商圈开发的都比较成熟，最值得关注或者是在下一个五年内可以期待的一个商圈是——徐家汇。新鸿基在徐家汇区域打造的巨无霸商业项目ITC，肯定会对商圈内带来一些变化，同时徐家汇商圈也在不断完善整体基础设施建设，已经开业项目不断更新以适应市场的需求。
从区位来讲，人民广场、南京西路、淮海路商圈是在核心区，近几年发展来看，前滩板块，五角场商圈、浦东的张江副中心跟金桥副中心板块等，中环和内环中间的这些腹地里面，未来也会有一些值得期待的项目或者存量更新项目。
另外一个商圈的发展是豫园城隍庙区域。豫园城隍庙区域也是未来黄浦区里面值得关注的一个商圈，区域的文化基因和特色，整个片区区域改造后提升的可能性会更大，或者是说它的空间发展延展性会更大一些，可能会带来更大的想象空间。
城隍庙 独角Mall实拍
3、上海的零售物业租金情况怎么样？哪些地方最贵？
朱总：租金其实从2020年下半年开始到今年的第一季度，已经复苏很明显。
按照第一太平戴维斯的统计，上海基本的租金已经达到了疫情前2019年第四季度的水平，2021年的第一季度在原来19年第四季度基础上已经有一些增长。
零售物业增长其实除了去年上半年停摆期的免租、优惠政策之外，一些半年内的调控或者内控现象是有的，所以租金略有调整。但是随着稳定以后2020年下半年其实是逐步复苏跟往上走，所以从上海的零售物业租金表现来讲，已经达到了相对健康稳定的水准。
从市场表现来看，根据一些代表性物业的成交统计出来的租金，现在最贵的地方主要还是集中在南京西路、未来的徐家汇和陆家嘴，这三个商圈还是目前的相对高位的数字。
第二梯队的话，静安寺，包括淮海路，未来的几个城市副中心板块；第三梯队就是中环跟外环板块。
4、去年上海也引入法国独立奢华品牌卡洛夫、上海首家极星空间等品牌，这些品牌为什么会选择上海，有什么契机？
朱总：上海是中国零售市场的最为成熟的市场之一，近几年已经成为亚太市场的核心市场。所以，从海外品牌入驻整个市场来讲，上海市场的成熟程度在中国所有城市里面肯定是排第一位的。
从上海复苏情况，包括其目前的市场表现，还有从市场容量来看，上海容量也是最大的，所以这可能也是大多数品牌会首选进入上海的原因。
并且从对开店的风险判断来讲，相对透明的市场更容易计算得出整个品牌未来发展的风险与收益测算，这一点对于外资品牌而言可能是比较重要的一点。
不光是现在，大概近5年、8年，从品牌选择性来讲会更倾向或者更喜欢在上海这种比较开放的城市。
中国奢侈品消费市场总量大
上海在亚太区域市场的地位显著
在朱总看来，去年国内出现几个过百亿的商场，很大一部分原因在于消费的回流，也因为中国奢侈品消费市场在不断增长，未来奢侈品也会更多的下沉到国内二线城市。
对于香港和上海奢侈品地位的比较，朱总也表述得很理性，他认为未来上海和香港会扮演不同的角色，上海对亚太地区的首店吸引力也将会越来越强。
5、中国作为奢侈品最大消费市场，近些年也吸引了越来越多的奢侈品进来，您认为奢侈品进中国，接下来会怎么走？
朱总：奢侈品这个市场份额极大，因为整个疫情前海外消费的份额，包括代购、海外消费，占了比较大的比重，所以去年国内奢侈品消费呈现井喷式的增长，出现了销售额大幅增长的商场，比如北京SKP，上海国金中心，南京德基广场等。
消费回流证明了中国奢侈品总的消费基数是很大的，而且一直在增长。
去年疫情之后，品牌对于市场的认知就是中国消费者消费能力很强，消费奢侈品的意愿也强，同时奢侈品品牌更注重中国大陆市场，更多的营销手段，国内市场也会越来越大，所以对中国市场肯定是更关注的。
我们统计去年第四季度到今年第一季度，所有的奢侈品的国内的营收增长率是两位数，而且最大的增长甚至超过50%这个数字。
所以从奢侈品的拓展意愿来讲，首先一定是在寻求拓展，虽然说疫情可能明年会得到控制，但是疫情带来的阴影，预计还有三五年的持续期，所以消费内循环的周期可能会拉长，去年到今年甚至于未来两三年，内循环内的奢侈品布局肯定还是会加仓中国市场。
当然也有点变化，就是除了上海之外下沉到二线城市，包括像南京，杭州，苏州等上海近周边的长三角一体化城市，可能也会看到很多奢侈品店。
6、今年上海超越香港成为全球高端生活成本最高的城市，上海有没有可能在奢侈品消费方面取代香港的地位？
朱总：香港经济受不确定因素以及疫情等原因会对奢侈品市场造成一定波动，但是奢侈品消费地位是否能完全被取代就不一定，因为其实香港还是有它的经济跟港口贸易优势的。
而上海市场的发展，占领上海市场辐射全国市场的作用越来越明显，所以越来越多的品牌在上海设立总部，新的奢侈品会看中国市场，看中国市场肯定先看上海。
上海一定是进步的，这个已经是大家有目共睹的，从单店业绩表现上，上海可能暂时还是无法达到香港历史上有些品牌的单店业绩水平，这也是一个可以理解的现象，从游客基数以及游客对于品牌的消费转化率而言，上海还有提升与优化的空间。
几年前海外品牌入驻亚太区的首站不一定是上海，但未来品牌可能会更关注中国内陆市场，跳过香港、东京，直接到上海，这个趋势是看得到的。
在朱总看来，上海整体市场还是比较健康的，目前可能存在些集中供应量需要时间去消化，对于商业项目的差异化，朱总也给出了“在地性”和“属地性”的新思考。
上海的购物中心经过了20多年的迭代发展，未来大家更要去思考怎么样去做一个有竞争力的产品、差异化的产品，更需要去挖掘一些内在的文化基因（国潮文化，本土文化），让项目散发出它自己的特点。
这也是现在做商业比较有意思的地方！
城隍庙 独角Mall实拍