新城区、老城区的融合与重生，农贸市场选址落位的取舍

不少朋友作为项目投资方经常咨询我选址的问题，尤其是在面临抉择时希望得到一个客观的评价。如果只有唯一答案倒也无所纠结，可世事就是如此，当你有多个可选答案时，举棋不定的过程中往往与机遇失之交臂，或是不论结果如何总认为当初抑或应当选择另一条道路。

选址问题的前期矛盾经常出现在新老城区之间，虽说好的项目可遇不可求，但这个新城区、老城区究竟哪里更适合开发或改造农贸市场项目，最终成为了一个不仅奢侈而且两难的问题，这个问题似乎永远没有标准答案。城市活力、地域特点都是影响判断的宏观因素。

在当前国情下新老城区的改造建设，是基于城市整合、规划条件的，如何在项目中顺应时势，激发活力，塑造特色，拓以实践尤为重要。在对项目选址进行甄选时，可以从以下几个方面入手调研：

1 宏观区位

商业项目自然要以辐射范围内的顾客群体为要素，宏观区位要求对城市及周边县市有一定了解，通过对客流、货流、经济流等大方向分析项目现状及未来趋势走向。

2 城区纽带

当前新城区与老城区之间的连接点，将来二者之间的融会贯通关系，例如新区是否近年有大力开拓发展及人口迁入的可能，老城区是否有整改或者拆迁的计划。

3 客货交通

即可达性，通过千百个项目的总结，老城区农贸市场的交通大多较为复杂，道路大小错综，如不熟悉周边居住境况，很难作出准确的流量分析。而新城区一般车行交通便利，容易打通“井”字型主通道。

（上图为某老城区农贸市场的复杂交通布局）

（上图为某新城区农贸市场的“井字型”规则交通）

4 项目核心问题

根据不同的项目情况，可以总结出项目面临的核心问题。例如农贸市场项目性质为租赁，商户为按年交租进场经营，项目建设性质为老市场改造，那么核心问题及重点即是如何稳定经营户，稳住老顾客，扩大市场辐射范围等。

而再如农贸市场项目性质为销售，商户多为买断产权进场经营，项目建设性质为新建市场的，则核心是如何制定良好营销策略，打造配套商业，齐全业态。

根据以上几个重要因素，杭州佰映设计公司归纳如下：

综合而言，选择投资老城区农贸市场项目，前期总投入成本较小，市场环境趋于稳定，容易准确预估利润；但同时竞争激烈，若没有绝对的独特优势容易被淘汰，且即使运营成功，收益上限相对较低，属于稳健性投资。

选择投资新城区农贸市场项目，前期投入较大，面临的压力也大，且在一个陌生的新环境，很多老经营户会考虑是否值得入驻，而新晋的经营户普遍实力有限，并不如老经营户一样自带客源；可一旦项目招商运营成功，无疑会成为片区范围内的唯一案例，收益上限大，高风险高回报。