惠州楼面价3.3万/㎡的天价地是什么梗？
今天早上，《房地产导刊》发布惠州大亚湾拍出楼面价达3.3万/㎡的天价地：
房产业界、佛房群友一片哇然！
叠加房产销售不断转发《下月起港澳同胞在大湾区买房享同等待遇》的资讯，貌似千万港澳同胞要买，湾区房产不够的节奏？然后惠州拍地火了？
佛房交流群的网友对3.3万/㎡的天价地点评如下：
佛房网联系了相关房产资深人士，不排除有抢眼球争曝光效应成分？
不久，有佛房网群友分享：
在该地块交易须知中标明：如成交价高于挂牌起始价，挂牌竞买成功后10个工作日内，竞得人须将成交价减去本宗地挂牌起始价后的款项一次性支付给委托方（具体由委托方与竞得人另行协商），委托方应分物业标准不变。
这是否意味着该地块的竞得人与委托方可私下协商返还金额，甚至有可能全额返还，因此最终成交价和楼面价仍属未知，而这7.8亿的地价与3.3万的楼面价或是“虚张声势”？
有佛房网友仔细研究出让条款，就发现：
应该是合作开发，出让金返还给竞得人作合作项目的投入分配物业。但是这样会打很多的印花税、契税；但同时减少了开发以后的土地增值税。
下午，佛房网收到最新说明，相关工作人员摊上大事情了：
总体而言，佛房网认为这次拍地是玩出创新了，造势目标已经达成！
附：出让细则
惠州市大亚湾区国有建设用地使用权网上挂牌转让须知
惠公易土大亚湾 [2018] 012号
根据广东省政府[2002]79号和等有关规定，我中心对以下国有建设用地使用权实行网上挂牌转让，现就有关事项公告如下：
一、本次国有建设用地使用权网上挂牌转让的转让人为有关单位，具体组织实施由惠州市公共资源交易中心大亚湾分中心承办。
二、本次国有建设用地使用权网上挂牌转让遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。
三、（一）、宗地概括：西区荷茶地段，面积为6227平方米，批发零售、城镇住宅用地。土地使用年限: 由2017年08月25日起2087年08月24日止。
（二）、上述用地的规划设计条件如下：
用地总面积6227㎡，计算指标用地面积6227㎡，规划为居住用地（兼容商业用地），容积率≤3.8（商业建筑面积≤20%），建筑密度≤35%，绿地率≥20%。
土地四至坐标及其它规划设计条件见挂牌文件。
（三）、挂牌转让起始价为3715.0282万元。履约保证金3715.0282万元，竞价增幅不少于20万元的整数倍。
（四）、根据委托方说明：1.地上附着物的拆迁、青苗补偿、土地平整等清表工作和费用由委托人负责。2.土地过户税费等由竞得人承担。
四、按委托方要求对上述用地挂牌转让，寻求合作开发商住项目，就合作相关事宜作以下说明：
（一）、委托方负责提供上述用地，除此之外不在承担项目任何费用。竞得人负责项目的全部现金投入
（二）、双方同意设立房地产开发项目公司（以下简称项目公司），以项目公司为主体对项目进行商品房开发建设，项目用地办至项目公司名下，以项目公示名义立项、开发、经营、销售等。项目公司注册资金为500万元人民币（或以上），注册资金、开发资金由竞得人负责筹措缴付，注册后作为竞得人在该项目的开发资金。委托方以地作价入股占项目公司23%的股权，竞得人出资开发建设占77%股权，或者由竞得人直接持有项目公司100%股份进行项目公司的管理开发。若委托方以地作价入股占项目公司23%的股权，则在竞得人在按本合同约定将委托方应分得23%的物业交付给委托方后10天内，委托方将项目公司23%股权无偿返还给竞得人，相关的股权变更登记费用由竞得人承担。但无论委托方是否持有项目公司股份，竞得人均需按协议约定比例分配物业给委托方。
（三）、项目公司由竞得人负责经营管理，法定代表人由竞得人指派人员担任。委托方不参与项目公司的日常经营管理，不承担项目公司的对外债务，但对项目公司的经营管理享有监督的权利。
（四）、如成交价高于挂牌起始价，挂牌竞买成功后10个工作日内，竞得人须将成交价减去本宗地挂牌起始价后的款项一次性支付给委托方（具体由委托方与竞得人另行协商），委托方应分物业标准不变。
（五）、合作分配方案委托方采用实物分配，即不管项目盈亏，委托方按约定分得建成建筑物的建筑面积为6227*容积率*23%。双方按照建成建筑物面积的23%：77%的比例分配。即委托方分得计容积率建筑面积（包括商铺与住宅及车位个数）的23%，竞得人分得77%。委托方分得的商铺比例与住宅比例均为23%。商铺有多层的，委托方应分得商铺总面积的23%。公共场所与设施不予分配，属法律法规规定及政府规定由项目公司无偿提供的公共物业，不予分配。地下车库按车位个数分配，委托方分得23%车位，但分得的地下车库应统一向物业管理公司缴纳物业管理费。
（六）、委托方应分商品房住宅面积和商业分配方法：按建筑物的栋数或单元，集中垂直分配，具体分配方法在设计图纸出来后由双方协商确定。委托方地下（室内）停车库面积分配方法：按容易分割原理处置，建筑设计图纸出来后再议。以上委托方分得面积为含分摊面积，以房产证为准，若面积零头数（小于10平方米）不足，竞得人同意不足部分按当时市场价格以现金方式补足。
（七）、合作项目的设计方案由竞得人负责，具体由双方另行讨论决定。竞得人建筑设计初步方案必须于本合同签订后三个月内落实完成。
（八）、双方在挂牌交易完毕签订《合作开发协议》后，将项目用地办证过户到项目公司名下，且在拆迁清表完成并取得《建筑工程施工许可证》后三年内竞得人将约定的物业交付给委托方使用。交付委托方的物业，必须符合法律法规规定的商品房销售条件。因土地权属争议，地上附着物补偿纠纷以及其他不可抗力因素造成逾期的，双方另行协商顺延时间。
（九）、委托方分得的物业待项目竣工验收后可按委托方要求直接办证到委托方名下，办证费用和税费由委托方承担，委托方应分得房产建筑面积与房产证建筑面积不相符时，竞得人应按约补足，零头差额面积折算后进行多退少补。委托方应分物业办至委托方名下的，委托方按《商品房买卖合同》上的价格承担应由竞得人与委托方承担的政府规定的各种税费（包括营业税、增值税、契税、维修基金、所得税及其他各项税费）。
（十）、如委托方需对外销售分得房产，同等条件下竞得人有优先购买权。如竞得人放弃优先权，则应协助委托方办理销售手续或
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