青浦，最具潜力的五大新城？

今年五大新城系列市政府新闻发布会上，再次公布了青浦新城规划方案，当然加了一个定语：最新版。

这版规划的最大贡献在于，我们终于知道青浦新城核心在哪了。

规划发布当天就有不少媒体渲染：背靠大虹桥、全新规划、长三角一体化中心，最具潜力的五大新城出炉了。

其实青浦的开发已经有20年之久，如今落地情况怎么样？这版规划又需要多久兑现？

带着这两个疑问，环二再次回到了青浦。

01

说青浦开发历史20年一定有人不认同，青浦有几百年设县史，建国后也在不断扩展建成区边界，不过当时青浦并没有融入上海市区，是真正的“综合性节点城市”。

上世纪90年代青浦开始融入市区，当局第一站就选择了徐泾——谁让这里距离市区近呢。

90年代房地产市场刚起步，古北开发方兴未艾，中山公园刚准备登上历史舞台，长寿路、徐家汇还在蓄积力量。

不过这些区域有一个共性——均为高层住宅产品，但是以西郊别墅为代表的“花园洋房”始终是居民的一种情结，于是也开始打造面向“平民”的别墅区。

于是大家将目标投向了徐泾。当时的徐泾类似现在的朱家角，在市区承担高密度住宅的情况下做别墅产品成本可控——远郊土地便宜嘛。

2000年前后，徐泾别墅产品容积率均为0.2-0.4之间，谁能料到20年后的今天，徐泾容积率普遍提高至2.0以上。

没办法，上海市区由内环扩张至外环，徐泾的土地也不再便宜。所以大家一拍即合，我们把别墅用地放到朱家角吧，毕竟那里土地便宜。

会不会有一天，朱家角也贵到只能出2.0以上容积率的土地了，别墅区建到西塘、周庄？

容积率这么低，徐泾自然建不了多少房子，很快就扩张到赵巷。

选择继续向西，而不是向北到华新、重固，是因为赵巷有沪渝高速出入口，沪渝高速转延安高架，直通市区。

有了徐泾这个前车之鉴，赵巷选择了统一规划，连续开发了十几个别墅项目，典型的有古北国际别墅、恒联名人世家、中海翡翠湖岸等等。

随着龙湖上海首秀——滟澜山项目的开发，赵巷别墅区进入开发高潮，在衰退前就布局了青浦城区。

上海市向西，青浦城向东，世纪初青浦就在老城东侧开挖了夏阳湖，打造新的公共活动中心。

为了打造这个片区，不仅将这里的红十字医院改为中山医院青浦分院，还将区政府、图书馆、体育中心等等搬迁至此。

当然这片区域开发非常成功，以至于独立成夏阳街道。进入2010年后，就只剩个别项目诸如中铁逸都等等尚未开发，于是开始掉头向西。

夏阳湖现状

公共活动中心給了夏阳湖，政府自身已经没有多少资源，青西的开发只能靠商业带动——于是高达10万方的吾悦广场在2014年开业，成为青浦新的商业中心。

这下，老城区的东方商厦之类的就不够看了——在万达茂开业之前，吾悦广场一直是青浦商业朝圣之地。

2013年有家开发商野心勃勃，在青浦打造自己上海1号作品——卓越世纪中心，这个项目涵盖了企业公馆、精装LOFT、五星级酒店 、SHOPPINGMALL、酒店式公寓、时尚步行街、5A写字楼，大有另立中心之势。

不过项目上市时上海快速发展时期已经过去，项目并没有引起预想的轰动效应，至今仍然以商业产权别墅获得一些声音。

截止2015年，青浦房地产市场快速发展时期已经过去，需要新的刺激因素，于是17号线来了，青浦新城概念来了——松江新城、嘉定新城拍地迅速下滑，青浦新城成为供应主力。

不过这时的青浦新城规划并不完整，只知道一个大概范围，中心区域在哪，以什么产业为主，走向什么方向并不明确。

这时的房地产市场也是遍地开花，汇金路站、青浦新城站、漕盈路站都有项目开发，淀山湖大道站更是供应主力。

环二记得2016年到访汇金路片区“泰禾虹桥”项目时，销售声称汇金路将向南打通，项目到地铁站距离将缩短500米。

然而直到2021年，这条路还是没动工迹象，业主去地铁站、宝龙广场，都需要绕行。

同期，青浦新城站景瑞城中公园、漕盈路站富绅时代广场、淀山湖大道站大发融悦等项目接连上市。

大发融悦是淀山湖大道站首批项目，这里以万达茂、地铁站为主要卖点。2020年，万达茂如约而来。

上海一直以商业的繁华闻名于世，万达这样的平民商场并不出众，不过对于普通百姓也足够了，尤其是超过25万方的超大体量。

想想万科天空之城这里，万科的商业体还在施工，即使建成也仅10万方体量，青浦新城居民是不是幸福得多。

不过万达开业时，大发融悦外立面已经开始脱落，交房三四年就已显旧。

大发融悦

此后淀山湖大道这里新房不断，至今已经蔚为壮观。

淀山湖大道居住区街景

在这个开发过程中，朱家角也是项目不断。不过受到限墅令影响，朱家角地块容积率普遍在0.5-1.5之间，以至于出现了大量高密度叠加产品

想想徐泾这里0.2-0.4的容积率，地段又优越不少，性价比是不是高得多？

02

发展至今，青浦开发的主轴仍然是17号线，如果不是必须通地铁到朱家角，淀山湖大道也不会有这样的开发机会。

其他没有通地铁的重固、白鹤以及青西金泽、练塘几无地产项目。

华新由于靠近大虹桥，前些年打造了一个恒文星尚湾，一度滞销。后来金茂来了，区域开始变得热闹。

摊开地图也很明显，建成区以青浦城区、徐泾、赵巷、朱家角为主——其他区域仍以原始村镇为主。

白鹤的城市面貌，可能还不如一街之隔的昆山花桥。

而且这些村镇区域不临地铁，自身成长空间有限，青浦真正的发展上限还是依靠17号线串联的几个片区。这几个区域中呼声最大的是徐泾，然而徐泾已经不能担负这个重任——徐泾没地了。

前文提到过，徐泾开发时间很早，已经建成大量的别墅群，可供开发土地仅徐泾北城以及四叶草周边。

徐泾北城随着远洋项目的开发已经宣告结束，这里最大的贡献是提供了一个万科商业综合体，10万方；四叶草周边已经开发了中核锦悦府、中骏天璟等项目，可供使用土地也已不多，可以预见的公共活动空间是百老汇、兰韵中心等。

以及闻名上海的蟠龙古镇。

后续可能仍有边角地块出让，不过西虹桥骨架已经奠定，上限已经奠定。同属大虹桥，这些配套与闵行前湾（南虹桥）相比逊色得多，很难成为真正的地区中心。

淀山湖大道、汇金路已经完全定位居民区，各自拿到一所商场，其他资源暂时难以补充。

能够依赖的，只有青浦新城商务区——青浦新城地铁站周边。

这里规划了一所综合医院、一所大学、近百万方商办，初步具备公共活动中心气象。

规划医疗用地

规划商务中心

不过体量上仍与前湾甚至宝山南大地区存在差距，总体上限不高。

青浦新城规划范围目前居住人口45万，2025年规划人口55万，2035年规划人口65万，20万的人口增量还是具有相当的压力。

不过渲染图仍然是給了我们不少希望，至少城市界面比现在优质得多。如果工作就在当地，选择这样一个规模不大的新城生活，吸引力会有多大？

目前来看，城市规划仍然不如嘉定新城、松江新城。松江新城最为成功，是这里通过密集的小区布局，提升了居住氛围，商业氛围也随之而来。

嘉定新城骨架拉的很大，不过环境优美，资源集中，嘉定最核心的远香湖公园、瑞金医院、保利剧院、图书馆、交大附校均分布于此，形成了浓厚的新区氛围。

其实青浦也曾经有这个机会，当时的主要“产品”是夏阳湖，现在来看主要问题是：起步早，规划自然不如后续的嘉定完善。

夏阳湖只能称之为地区性公共活动中心，距离真正的新城核心尚存在不小差距。

不过已经错过高速发展时机，现在的青浦新城地铁站附近能给到的资源就受到一些限制——这里没有湖，没有政府机关，没有更多市政配套。

不过青浦仍有机会，赵巷与徐泾北城间设一地铁站：嘉松中路站。这里地段优势仅次于徐泾，容易获得市区外溢资源，而且土地储备量规模宏大，给了我们新的希望。

现在徐泾开发已经接近尾声，是不是该看看这里了？

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