广州老牌房企珠光控股：股价突然攀升背后的往事
截止2020年中期，珠光控股净负债率约237.2%，非受限现金短债比仅0.04，均踩中“红线”。
撰文/何嫱
出品/每日财报
近期，珠光控股(01176.HK)股价持续攀升，截至2月24日，股价五连阳，累计涨幅超60%，最高股价1.83港元，接近3年来的最高点。截至3月1日，珠光控股报1.71港元，总市值123亿港元。
资料显示，珠光控股是一家成立于广州的老牌房企,是广州最早从事房地产业务的地产公司。目前的主营业务主要有三个部分：物业开发及销售、物业投资、项目管理。
市值突然拉高的背后实际暗藏隐忧。2020年，珠光控股激进扩张，上半年对联营公司的投资总额达16.8亿港元，较2019年底的273.9万港元，暴增约614倍。
然而，暴增的数据背后是“红线”压顶。截止2020年中期，珠光控股净负债率约237.2%，远高于100%；非受限现金短债比仅0.04，小于1倍；均踩中 “红线”。
数据显示，2020年上半年，珠光控股业绩严重下滑。营收为12.69亿元，下滑了37%；净利润下滑了66%，仅剩1.11亿元。非经常性损益达到1.37亿元，扣非后亏损2581万元。2020年中，珠光控股完成合约销售额约5.2亿港元，合约建筑面积约4.87万平方米，同比分别减少约65.8%及51.6%。
销售下滑使公司的财务状况雪上加霜，2020年上半年现金仅为1.45亿元，同比减少79%；受限制现金达到10.11亿元，同比增长119%。短期借贷及长期借贷当期到期部分为36.59亿元，远远大于公司的账面现金，存在很大的偿债压力。
事实上2012年以来，珠光控股经营活动现金流净额年年为负，投资活动现金流仅2015年及2019年为正，其他年份均为负。融资活动现金流则仅2019年一年为负，运营高度依赖融资。
2017年至2019年，珠光控股融资成本均在8%以上。2020年上半年，其计息债务进一步增至192.68亿元。根据披露，其优先票据及其他借款利率介于3%至12%之间，银行贷款利率介于2.35%至14.25%之间。截至2020年中报，珠光控股净负债率为252%，比2019年底上升了16个百分点。
在债务和监管红线的双重高压之下，珠光控股开始清退资产。早在2020年4月，珠光控股就曾以33.18亿元总价，出售广州火村旧改项目全部股权及贷款，该项目的预计总投资达114亿元；2020年11月，珠光控股以29.83亿元的价格，出售广州花城御景花园项目；2021年2月2日，其子公司广州珠光城市更新集团有限公司退出广州御泰房地产有限公司的股份，退出前持有该公司51%股权。
多年来，凡提及广州土地市场，珠江投资、珠光控股两家地产巨无霸是避不开的话题。而其背后的朱氏三兄弟，则堪称广州城的最大地主。
老大朱拉伊、老二朱孟依、老三朱庆伊，是家族的创业元老，潮汕帮知名人物。其他家族成员还包括朱孟依的妹妹朱帆、妹夫何国华，朱孟依的长子朱一航、次子朱伟航、女儿朱桔榕。从业务上看，三兄弟均是从房地产起家，而后再将触角伸向其他行业，目前旗下产业的总资产规模超4000亿元。
老大朱拉伊主管广东新南方集团有限公司，这家公司以中医药产业为主，涉及能源、工程建设、酒店、金融等，业务已扩展至东南亚、非洲及澳大利亚等地。老二朱孟依旗下主要有合生创展、珠江投资。前者主要做地产开发；后者则已成为多元投资型企业。老三朱庆伊则执掌珠光集团和珠光控股，主要业务为房地产。
2020年12月6日，广州公共资源交易中心公示海珠区凤阳街五凤（沙溪、泰宁、五村）更新改造项目，总投资额约为228.9亿元。12月4日，该区凤阳街凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目亦公开招标，投资额达346.67亿元，系广州旧改公开招标以来投资总额最大的项目，也是海珠区面积第二大的旧改项目，仅次于沥滘村。
而这两个总投资额超550亿的项目，大概率会落入同一人的口袋。合生创展去年成为凤和项目的合作意向企业，珠江投资则已介入到五凤项目旧改，这两个企业均在朱孟依麾下。无独有偶，拿下沥滘村旧改的，正是朱孟依的胞弟朱庆伊所执掌的珠光集团，其在广州亦揽下不少旧改项目。
兄弟入局旧改虽然投入很大，但地理位置优越的五凤项目和凤和项目依然有利可图。不过，对于朱拉依、朱孟依、朱庆依三兄弟的家族产业而言，旧改生意仅是暴露在公众视线的冰山一角。
朱氏家族旗下的公司之间业务交叠、交叉持股，有着纷纭复杂的关联交易。2020年12月7日，珠光控股与珠光集团签订了收购协议，珠光控股拟以9亿元的现金代价收购广州发展汽车城有限公司（以下简称“广州发展汽车城”）剩余49%的股权。收购完成后，珠光控股将持有广州发展汽车城100%股权。
广州发展汽车城的主要资产为位于广州市天河区黄埔大道东的三宗商业地块，即AEC汽车城旧改项目,计划开发用途为办公室、公寓及商业楼宇，总占地面积约为6.4万平方米，用作销售及发展的总建筑面积分别约为35.2万平方米和36.1万平方米。
对于可售货值并不充裕的珠光控股来说，AEC汽车城旧改项目无疑是一块“香饽饽”。据悉，AEC汽车城旧改项目邻近广州地铁5号线的三溪站，且位于天河区已规划的广州国际金融城范围内，区位优势明显。
早在2017年，珠光控股便开始寻求对AEC汽车城旧改项目的收购，但根据当年6月的公告，三宗地块的当时性质还是工业用地，尚未变更为商业用地。此外，广州发展汽车城当时是由通兴投资的全资香港公司保锋投资100%持股。
然而自2017年6月23日珠光控股签订以35亿元收购通兴投资100%股权的买卖协议后，在长达近两年时间内，因相关收购的先决条件都未能达成，收购协议在2019年7月失效。期间，最易被外界察觉的变数就是广州发展汽车城的股权发生变更，2019年4月，东莞信托有限公司加入，和保锋投资分别持股49%、51%。
珠光控股没有放弃对广州发展汽车城的收购，不过选择了分两步走，而且整体收购价比2017年的收购定价便宜了15.5亿元。第一次收购发生在去年底，当时珠光控股通过收购通兴投资100%股权，间接获得广州发展汽车城51%的股权，收购代价为10.5亿元。一直到2020年12月7日，珠光控股才以9亿元完成对剩余49%股权的收购，但卖家却并非原本的东莞信托，而变成了珠光集团。资料显示，2020年6月，珠光集团收购了东莞信托持有的广州发展汽车城49%股权。
虽然两者在很长时间内并没有直接的股权关系，但珠光集团与AEC汽车城旧改项目之间的关联似乎比珠光控股更深。早在2011年，有媒体报道称，广州AEC汽车城所在地块已有珠光集团在2010年接手，交易价格为19亿元。
尽管外界普遍认为珠光控股与珠光集团背后的实际控制人均为朱庆伊，但珠光控股却屡次否认与珠光集团之间的关联。在这次收购广州发展汽车城49%股权的公告中，珠光控股再次表示，珠光集团乃独立于本公司及其关联人士及彼等各自至关联人士的第三方。
无独有偶，2020年4月，珠光控股以资金压力为由，将进入收获期的广州火村旧改项目，转卖给广州博浩企业管理合伙企业。珠光控股预计从这笔资产出售里确认17.63亿元的投资收益，而其2019年的归母净利润也不过6.7亿元。
值得注意的是，这家合伙企业最终指向博大金融控股有限公司，而博大金控实为朱孟依旗下金融平台。也即，这笔31.18亿元的交易最终还是流转于朱氏家族范围之内。
总之，不管珠光控股如何撇清，朱氏家族之间的关联关系既隐蔽，又显而易见。如今，珠光控股销售大幅下滑又脚踩监管“红线”，将如何纾解困境，《每日财报》将持续关注。