德意志银行最新预测：德国房产价格将下跌，柏林例外！
德国房地产市场的繁荣现在也结束了吗？德意志银行研究部的经济学家和房地产专家 Jochen Möbert预测：德国房产价格将下跌！但某些地区例外。
15年来，德国房价一直不断上涨：自2004年以来，德国房价上涨了约70%。但Möbert 警告这个趋势很快就会结束，德国房屋和公寓的价格下跌。
经济学家参考了历史比较数据以及供需之间的关系，认为2024 年开始，德国房价可能连续几年下跌(最初可能连续三年下跌)，每年下跌约5%。
Möbert解释道：“在 2020 年新冠大流行中，德国的净移民染上减少。与此同时，新大楼不断动工。这放松了供求关系。”
2020年德国完成公寓约306400套，比2019年增加13400套。增幅为4.6%，为2016年以来最高。而德国净移民仅208600人。
专家在分析中写道：“鉴于第二波和第三波病毒潮，2021年移民很可能再次受到抑制，供应短缺的现象将继续减少。”
“如果德国竣工公寓数量继续像 2020 年一样增长 4.6%，那么 2023 年的新增供应量将超过 35万套，2026 年将超过 40万套。”起初需求仍然过剩，但很快供应短缺现象会减少。
根据Möbert的说法，在全国平均水平上，居住空间短缺最早将在 2023 年结束。这应该会影响房价。2021 年4月(调查的最后一个月)，德国房价再次显著上涨根据德意志银行研究，与去年同月相比增加了 10% 以上。平均而言，预计德国租金每年仅增长 2% 左右，由于预期回报较低，这也会压低了购买价格。
现在市场正在进入“公平价格”阶段。并且：“如果出现利率冲击，房产繁荣周期提前结束是可以想象的。”这意味着，德国房价不会再飞涨，甚至可能下跌。
房地产市场的新发展意味着什么...
Möbert：“如果你想购房，也不应该冒着负债累累的风险。因为你购买的房产很可能不会再增值，你必须考虑到这一点。”
然而，对于自住业主来说，购房仍然是值得的。例如，任何能够明智地进行融资并短期不会搬家的人都建议购房：如果房价在修正阶段后再次以每年 2.5% 左右的历史平均水平上涨，那么自住业主在十年后仍然可以从中获利。
但这也意味着：“任何想在五年后再次出售的人，例如因为他们随后搬到另一个城市或地区生活，那么可能会有蒙受损失的风险。”
Möbert：“他们应该做好房价已经达到顶峰、房价可能会出现下跌的准备。这意味着：最重要的是，那些房贷快要到期的人现在应该检查后续融资，看看利率上升是否造成将来过高的负担。”
Möbert：“投资者总是想在高峰期退出。但很少有人成功。投资房地产市场仍然有意义，但与过去的利润大幅增长不同，现在可能出现停滞甚至亏损。”
任何拥有住宅物业的人还应注意，气候保护要求可能会带来额外负担，例如：能源翻新要求、太阳能屋顶义务等。
柏林正在成为世界大都市的道路上
但经济学家 Möbert 也表示：个别市场可以与整体市场发展脱钩。根据他的预测，柏林的房价周期将在2024年结束，但德国首都正在成为全球大都市的道路上，长期以来一直以其创业产业吸引全球移民。在经过一段时间的放松之后，柏林也可能加入其他世界大都市的联盟，这意味着：房价继续强劲地增长！
另外，莱比锡也有特殊效应：由于萨克森州的村庄越来越萧条，越来越多的人涌入周围城市，如莱比锡，推动房价继续增长。