融创中国，不只是缺个好公关
原创：一号地产
作者： 海哥
日前，“上海普陀”微信公众号发布了一则消息，针对该区此前土拍地块高溢价成交的情况，普陀区政府第一时间约谈了融创上海及项目公司相关负责人，约谈由区规划资源局和区房管局相关负责人主持。
约谈中，区政府重申了国家和本市房地产调控的工作要求，表明了将毫不动摇贯彻执行“房子是用来住的，不是用来炒的”决心，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。
明确表示：要求受让人充分认识到政策的严肃性，做好充分的思想准备，合理调整预期。
表述坚决，措辞严厉，而在土拍后严肃约谈开发商，这在地产圈也算是头一遭。
有业内人士戏称，融创上海是缺个好GR，不然也不至于被打脸。
01
这一罕见的政府举动背后，是融创中国2月20日，在普陀区拍下了一块高价地。
地号为“石泉社区W060402单元B3-2”的地块，性质为住宅用地，出让面积3.82万平方米，容积率为2，建筑面积7.65万平方米，该地块的起始价为47.39亿元，起始楼面价为6.2万元/平方米。
该地块吸引了包括融创在内，招商、保利的三家鏖战，最终“融创+建发”联合体，以64.52亿元摘得，溢价率36.15%，成交楼面价为8.43万元/平方米。
顺便说一下，这个价格刷新了上海普陀区宅地成交单价，同时跻身上海宅地历史成交单价前五名。
换言之，融创一不小心就拿了个普陀区“地王”！
这在当下意味着什么？不讲政治、不懂规矩啊。
随后，有业内人士表示，融创这次拿地王，估计要血亏。因为就在去年12月18日，离该地块仅463米的同一区域，大华集团拿了块地，成交楼面价才4.74万元/平方米，溢价率17.55%。
融创的投资者在公开平台表示质疑：“八万多拿一块周边二手房价不到六万的地，怎么想的？”、“旁边同社区二手房目前接近六万，融创此次拿地单价八万多，不会亏？”
而这一点，普陀区房管局在竞买活动开始前发布的提示中也写得很清楚，该地块周边商品住宅销售均价为9.6万元/平方米。
政府都提醒了要理性拍地，融创是不是听不懂？
只能说，融创傲娇了。
海哥很好奇地打听了一下融创上海区域的情况，果然，该区域公司负责政府关系的副总经理并未到位。
业内人士对海哥说，该岗位从去年三季度招聘至今，仍无合适人选。那么这个锅应该需要投资总和区域总来背了。
事实上，上海区域负责品牌公关的王齐去年上调到集团后，该岗位人选一直空缺至今。
不过不得不说的是，融创中国整体层面的品牌公关专业力量，并不匹配其在行业内的地位，与恒大、碧桂园甚至龙湖、世茂等第二梯队的房企相比，都是弱的。
比如目前负责集团层面媒体公关的总监王齐来说，其此前一直深耕上海，并无操盘全国层面媒体公关的经验；
集团分管这一业务的融创中国总裁助理邵佳，是去年由融创中国东南区域副总裁升任，此前一直深耕杭州，主要负责营销业务，同样缺乏全国性媒体资源和媒体高层资源，亦无专业的公关操盘经验。
海哥在年前曾听说，原本融创方面有意延揽一位有中央部委背景、曾任职X城控股的媒体公关负责人，但不知什么原因，其并未前往融创任职。
也正是融创在媒体公关、政府关系的方面专业人才的缺乏，以至于在投资拿地时，容易头脑发热，造成政治、经济方面的双损失。
当然还有曾轰动一时的郑州融创“假摔碰瓷记者门”事件。
02
事实上，融创从2021年开年以来，就开始了大规模的拿地行动。
据观点地产的不完全统计，仅今年2月份，融创就已斥资117.6亿元在全国各地纳储，其中包括2月4日以22亿元夺上海临港新片区商住地；2月19日以20.25亿元抢南通地块；
加上这次的普陀地块，上海的拿地金额达到了74亿元，占了2月份总拿地金额的63%。
而据克而瑞的数据显示，前两个月，融创拿地金额225.2亿元，新增土储226.5万平，分别位列行业第4、第6；新增土地货值498亿元，位列行业第3。
其中，有多幅地块是高溢价获得。一号地产根据新闻数据进行了不完全统计，其中溢价12%以上的达到了6幅，溢价率最高的芜湖市鸩江区2103号地块，溢价率达到了惊人的169.44%！要知道这是在一座四线城市。
高溢价拿地的背后，是融创的土储焦虑。
从上海市场来看，据目前可查询到的数据，2019年，融创以225.83亿元的权益金额位列销售榜首，同比2018年增长近95亿元，超出第二名万科约35亿元。
但从去年开始，融创在上海的销售金额及排名一度滑落。2020年，其在上海的全口径销售额为306.23亿元，排在第三位，权益销售额为181.39亿元，排名跌出前三。
从全国层面来看，2020年，融创中国累计实现合同销售金额约5752.6亿元，同比增长3.42%，累计合同销售面积约4102.1万平方米，同比增长7.15%，2020年，归属于该公司的权益合同销售金额约3889.2亿元。
销售增速不及同量级的保利、万科、中海、恒大。
土储方面，据中国指数研究院数据显示，融创中国2020年以拿地金额695亿元，拿地面积1304万平米，在行业内分别排第15和第8位，创下历史新低；
货值方面，融创中国2020年新增全口径货值3878亿元，位列行业第5。
相较于2019年的数据，融创中国全口径拿地金额1541亿元，新增土储5066万平米，分别位列行业第3和第2；
要知道，融创中国去年通过公开市场拿地新增货值达到了7349.7亿元，位列行业第2。
如此看来，2020年是融创全面降速的一年。
拿地金额同比骤降55%，新增土储更是大减74.2%，新增货值则大降47%。
对于融创这样的头部房企而言，这等于是一场急刹车。而在头部房企规模化激烈拼杀的当下，速度放缓意味着市场份额的失去、行业地位的不稳。
往更深处看，融资成本、品牌溢价、团队凝聚力，哪一张牌的含金量都可能因此而耗散。
也难怪融创今年开年以来就不惜顶着政策风险高溢价纳储。
03
去年下半年以来，无论是融资三道红线，还是房贷两道红线，以及前不久出台的22个重点城市集中供地，都深刻影响了房地产行业格局。
从克而瑞发布的前2个月的销售排名看，这种调控的威力已然显现。TOP10房企中，仅碧桂园、恒大、融创三家没有国资背景，这种国、民之间的此消彼长，似乎有一种很明显的意味，难道融创没嗅到点什么？
另一方面，调控之下的格局洗牌，已然使得老牌房企跌出前十，如龙湖、绿地、世茂，分别掉到11、12、16的行业位置，有房企更是跌出前20。
融创自身也从2020年底的行业第四，被保利地产超越，下降至行业第5。
当然，这是去年拿地放缓下的后遗症。
其实去年拿地放缓，还有个重要原因，就是融创“三道红线”全中，不得不放慢脚步。
不过我们发现，融创从去年以来的推货量和去化也在放缓。
2019年的年报显示，融创在2019年通过公开拿地和并购等方式，合计获取了1.34万亿货值的土储。
但据融创自己披露，2020年的可售货值为8200亿，换言之有将近40%的土储未得到有效推货；而根据2020年的销售额5752.6亿元来推算，可售货值的去化率则放缓至不到七成。
如果按照融创2019年报中所披露的，截止2019年底有高达3.07万亿的货值在手的话，刨去销售后，至2020年底，融创应该只有2.88万亿的货值在手，换言之，融创的总土储是在减少。
事实上，对于房企而言，由于拿地和销售的时间差，一个时间段内的土储规模，影响最大的是其后续的营收结算规模。
而对销售而言，往往土储当期仅能提供40%-50%左右的推货量，剩余的实际上早已经卖掉了，只不过未交付而以土储形式存在。
所以如果总土储规模在萎缩，而新增货值不能及时补充的话，毫无疑问，融创未来的销售规模将面临大规模下滑风险。
再过几天，融创即将发布2020年度业绩报告了。
在年报发布前的2月3日，融创中国发布了一则正面盈利预告，宣布三道红线中的净负债率、现金短债比已经率先翻绿，海哥很期待解读相关数据。
End.