这场土拍,华润金茂万科保利等大房企赢了的背后

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就在今天,关注度极高的郑州首次集中供地土拍启幕,这次郑州共出让49宗土地,总面积约3396亩,总起拍价达373.68亿元!这次土拍有几个看点:

1、单日土拍面积、总价都是史上最高,很多房企中介销售已经开始鼓吹下一轮涨价,很多人都在关心土拍对房价影响几何

2、北京、广州、深圳、杭州等城市土拍政策基本都实行“限地价+限房价+竞自持/配建”的土地出让规则,郑州则是触发熔断后摇号的规则,这种“抽奖”一样的效果吸引了大批房企前来参与;

3、近50块土地34宗都是定向城改地块,也就是说,这些都是“内定有主儿”的地块。

住宅净地只有五宗,两块还在上街,剩余的3块一块是经开煤层气地块155亩(起始价24亿,保证金50%),另外两块都在北龙湖,龙头位置1宗69.82亩(起始价15亿,保证金50%)、龙背位置1宗72.73亩(起始价15亿,保证金50%)。

多家房企启用多个马甲抢地,每个马甲保证金都是十几亿,总保证金已经超过千亿,这三块地平均都有近20家房企五六十个马甲交了保证金参与角逐,竞争极其激烈,所有人都在吃瓜最终花落谁家;

4、据说有央企紧急调拨几百亿资金搅局,要抢城改地、定向地,很多房企人人自危,跟了好几年垫资了十几个亿的地块,到嘴边的鸭子要被抢走了?

经过近一天的激烈角逐,全部地块已被拍完,竞拍情况如下:

网传央企抢地的情况真的出现了,但不是网传的金茂,而是华润。河南京润万象房地产开发有限公司(华润)、杭州建杭和诚置业有限公司(建杭)联合以67.8亿元摘下了原本预估是银泰的8号9号地块,溢价率55.5%,折合单价35555.5万元/亩,楼面价9695.41元/㎡。

备受关注的经开区009号地开拍后迅速达到熔断价,最终被金茂(北京凯茂置业有限公司)以约31.6亿元总价摇中,土地单价2037.96万元/亩,成品房限价2.25万元/㎡,土地单价已超越经开老城区的华润凯旋门、保利天珺、保利天汇项目地块。

郑东新区10号、11号地块不出意外的达到熔断价,10号地被科+盛德以熔断价195000万元,摇号方式摘得!折合单价2792.7万元/亩,楼面价24652.34元/㎡,和11号地都是综合精装成品房最高售价42900元/平。对比此前32000元/平的限价标准,等于在原有基础上将单价提升了10000元/平米。

11号地被保利以熔断价195000万元摇号获得,折合单价2681万元/亩,楼面价23665元/㎡,溢价率30%。

郑州土拍原本的定向地块规则这次没有被打破,公开市场的地块几乎都被国企央企背景的大型房企拿下。

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截止到6月3日,2021年17个城市的集中土拍总建筑面积超过了7000万平方米,成交总金额将近8000亿元,观察了这17个城市的土拍后发现:

集中供地,正在改变房地产格局!

事情还要从土地政策说起:“22个主要城市将集中发布出让公告、集中组织出让活动,分3次批次集中统一发布宅地招拍挂公告并组织出让。”

一夜之间,土地零售变成了批发。

今年是执行“双集中”供地政策的第一年,深圳、长春、广州、无锡、重庆、杭州、北京等地已经完成了首轮出让。

而土拍前五名的城市是:

杭州土拍卖了1178亿,土地溢价率约26%;

北京1109亿,溢价率6.4%;

广州906亿,溢价率14.6%;

重庆635亿,溢价率45%;

天津497亿,溢价率10.5%。

……

目前已经完成双集中的17个城市首批集中供地土地成交平均溢价率超过了16%。

虽然溢价率和当地土拍规则有很大关系,比如北京、广州、深圳、杭州等城市土拍政策基本都实行“限地价+限房价+竞自持/配建”的土地出让规则,郑州则是触发熔断后摇号的规则,这些规则都让溢价率变得很低。

但根据土拍的结果,还是能看出来各地土地热度分化越来越加剧了。

有城市热火朝天,就有城市成交惨淡。比如重庆近半地块溢价率超50%,其中个别地块溢价率超过130%,长春首轮土拍的38宗土地中,32宗以底价成交,2宗流拍。

目前来看,城市热度和人口流动正相关。

但对比去年以及整体来看,集中土拍是把地价溢价空间锁死了,这个规则的顶层设计还是为了“房住不炒”。

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这一轮集中供地,对于市场会产生什么样的影响?

首先不得不佩服政府对于控制市场的手段和魄力,这就是一场房地产的供给侧改革。土地供应量直接决定了市场供需,国家压制地王的态度非常坚决。

对于购房者来说,价格更透明了

土地价格这些规则下拥有了更多的确定性,地王难寻,地价透明,不会出现之前那种拍地产生的集中性恐慌,限价规则下,不会再有前几年每一波土拍都给房价推波助澜的情况出现。

至于买哪里怎么买,建议看看之前写的关于2021年买房,这是最靠谱的建议!

而对于开发商来说,是喜忧参半。

集中供地更加考验开发商的资金运作能力,大房企的资金调配能力更强,融资成本也低得多。某城市拍地,据说排前五的某家房企直接调拨了1300亿的资金来抢地,这比绝大多数房企一年的销售额都搞得多。

大房企都在抢地,留给小房企拿地的空间越来越小了。

小房企资金实力弱,多半房企上半年在土拍市场就没有斩获,到下半年,对于土地的竞争一定会更加激烈。这种内卷,是对开发商的一场大清洗,势必会死掉一大批抗风险能力弱的房企。

之前我们都在说,未来活下来的房企可能会遵循二八法则,20%的房企卖掉80%的房子

未来房地产的格局是,大房企和小房企两种走向的极端,而所有的大房企未来可能都会变成央企……

另一方面,这轮集中土拍,再次压榨了房企的利润空间。

前面也说了,有时候一个地块一家房企用了七八个马甲去抢地,土地保证金多交了几十个亿,资金都是有成本的。

而这两天也在拍地的苏州,在拍地前几个月房地产公司注册数量突然增加了一倍,苏州很快出台了新规:禁止土拍“马甲”参与,违者3年禁拍。

这一轮土拍都有个共通点,对于限价要求得更加严格。

很多地块除掉自持比例、公共配建,成本比限价还高,都是赔钱做。但没办法,地你不拿,别人就抢走了。

没了利润空间,三道红线的限制下又没了融资、土地、资本三大杠杆,房企们没有太多闪转腾挪的空间,都成了提线木偶

利润空间越来越小,房企们势必会在经营上找补,可以想见的是,为了降成本,产品和从业者会变得更难受房地产的内卷势必会变本加厉

而那些拍不到地的房企,员工怎么办?

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