开发商与城市，最好"基友"么？
开发商可以将千年古街直接“更名”吗？
开发商与城市发展，啥关系？
为何谈这个话题，源于长沙最近一个1200历史的古街“坡子街”要被开发商华远更名了。这事整大了，据说96%的网友都投票反对，任志强微博回复“城市规划改变了原有的面貌”，态度倾向明显……
千年古街更名，是开发商“任性胡闹”还是城市“升级换代”之必须？
文\地产总裁内参 潘勇堂
一、开发商权利：对城市到底有多大“私权”？
对改名一事，老潘态度有三，
其一，这个事的结果很重要，因为他不是一个“坡子街”的事，而是全国所有古街，甚至更多历史古迹能否更名商业的问题，一旦这个开了头，后面自然效仿。
其二，千年古街是一座城市的记忆，是当地百姓的精神图腾，“坡子街在长沙就好比城隍庙在上海、夫子庙在南京等，属于城市典型地标，是长沙民俗小吃及老字号商铺聚集地，也是外地游客来到长沙的必去首站，如果把坡子街改名附属于商业项目，即使很牛的商业项目，也很难承受千年的审视。
其三，但也必须点赞华远在古街坡子街城市改造、升级换代所做的巨大贡献，华远敢于构想更名，也正是源于自身对坡子街的历史功绩，老潘了解到，华远从2008年来到长沙，投入200亿进行坡子街升级改造，打造“世界的坡子街，国际的华中心”，无疑也是大手笔，高定位，华中心作为长沙第一高楼，也势必提升坡子街在长沙，在全国，乃至全世界的城市形象。
说的俏皮点，华远华中心也在“坡子街”更名这个事件中迅速提升了项目知名度，无论96%网友反对也好，政府强调没有接到申请也罢，全行业对千年地标对历史古迹的重视算是摆在了手机的“桌面”，长沙乃至全国上千万的关注和热议，从品牌营销角度来讲，华远华中心客观上赢了，虽然他们非背后的策划者。
城市更名只是开发商参与城市建设开发经营的一个小插曲，中国开发商到底对于城市，有多大价值？开发商与城市，到底什么关系？这个问题，值得更深入的说道说道。
二、开发商选择：不关心城市，更关心选对的城市
城市需要“开发商”旧貌换新颜，但开发商只会选择他认为对的城市。
老实说，开发商没有义务去开发或服务所有的城市，毕竟开发商是逐利的。老潘接触很多投资总，深感中国开发商对于区域、城市更多是一种“挑肥拣瘦”、“择优录取”和“择合适自己的录取”。开发商绝对不会自己不赚钱去选择一个城市开发建设。比如现在一二线城市有需求，有钱赚，开发商一窝蜂的回归一二线。而绝大多数三线城市大家都不愿意去，但三线城市真的就没有开发建设发展的需求，显然不是。核心还在于需求与供应还存在信息不对称，或是时机未到。但无论如何，房企不是政府，永远是利润导向。
过去，开发商反过来说“建设城市美好家园”也没有错，但并非主观的经营城市，而是客观带来的功效而已，生意永远是开发商与城市链接的第一逻辑。但是这个逻辑，也在悄然发生变化，看老潘说下面一段。
三、开发商定位：造房、造园、造镇、造城
如何参与城市的建设，从一个细胞，到一个单元，到一个组织，到一个整体，不同的开发商选择的路和盘子不一样。纵观国内开发商，从建一栋楼到建一座城，再到做城市配套服务商，开发商有不同定位，亦有不同阶段的演变。老潘按照开发商与城市对接的“标的”，总结为“造房、造园、造镇、造城”。
造房模式：大多开发商都是滚动开发，一栋楼接着一栋楼的开发，当然也包括一座座旧改与老房子轰然倒下，一座座新楼拔地而起。
造园模式：一个园区，天安数码城、张江高科、华夏幸福产业园，开发商在开发、建设和运营一个园区。
造镇模式：碧桂园的郊区大盘模式，不是一个盘，而是一个镇，一片荒地变美丽小镇；
造城模式：中南地产立志做“城市运营商”，作为“中国造城专家”，他开发的不是一个盘，而是一座城；同样比如，聚焦中国卫星城市建设的利海集团，他也由传统房地产企业转型的城市运营商，利海聚焦卫星城，以旅游、文化、养生等产业驱动城市建设，走出了“产镇一体”道路。
需要补充的是，河南建业则更大气魄，他演绎了一个开发商与一个省所有城市的“连接”和“恩爱”，地产20年风云变化，建业始终聚焦一个“省”，使命一直是“只为河南人造好房子”，建业与河南城市开发，已经共生、共荣和共享，紧紧的粘结在一起。
不同的开发标的，不同的产品定位，不同的商业模式，没有高低贵贱之分，只有企业定位不同，不同的资源禀赋，不同的历史路径，成就了不同的开发模式和开发商。
四、开发商价值：城市功能升级换代的“驱动者”
开发商，是城市的建设者，是城市功能升级换代的硬件和空间建造者。
从居住价值来说，过去人们的住所，除了低矮破旧不堪的民房，再就是棚户区。那时对于好房子的感受是，只有达官贵人和富豪才能住得起和住得到，而今天政府为穷人造房子（经适房廉租房保障房），万科为普通老百姓和中产阶级造访，绿城星河湾为富人造房子，大家各得其所，整体提升了中国人的居住生活水平与品质。这是开发商对中国城市不可磨灭的时代和历史价值。
从城市功能而言，产城融合需要开发商的前期介入，住宅地产之外的商业地产，产业地产，旅游地产，文化地产，教育地产……无疑从各个领域，从城市自我功能内生等都一一补充和建设运营和服务。
从城市产业而言，对于一个城市而言，产业决定了这个城市经济的动力、能级和成长空间。产业是一座城市的经济命脉，是一个城市的竞争力。开发商所在的地产开发也是一个产业，但更多的是，在百废待兴、在新区建设、在旧城改造，开发商更多打造一种空间经济。他是一种载体，一种空间，一种硬件。
某种意义上，开发商是整个城市硬件升级、城市产业升级换代的驱动者、建设性，造房、造园、造区到造镇、造城。每一次进步都有城市发展和建筑作为见证。开发商是城市建设与发展最亲密的伙伴。
五、开发商与城市关系：城市应该是个最大的平台经济
一直感觉，开发商不能简单地创造产品，而是要成为城市的贡献者
从开发模式以及与城市两者关系模式来看。开发商和城市建设之间关系模式可以分为三个阶段：
第一阶段：开发商通过买地进行一个个楼盘开发，实现销售利润最大化；
第二阶段，开发企业配合政府规划进行区域建设，比如新区建设，比如深圳留仙洞总部基地定位下万科运城；开发商与城市的关系，最终产生出BOT、PPP等各种模式。
第三阶段，开发商成为城市发展的动力之一，产城融合是未来开发商的趋势。比如绿地强调做“产城一体”的开发模式，比如聚焦卫星城利海集团的“产镇一体”道路，比如深圳万科提出与深圳这个城市共生长的模式，强调“共生、共创和共享”给老潘触动很大。
今天的房地产已经从过去空间的提供者升级到城市公共空间的提供者，由过去单一项目市场定位转移到城市功区域功能的选择定位转变。在建筑空间内，可以建立更多的产业集群，建立更多的生态链，比如毛大庆优客工场、潘石屹3Q等，无论创业孵化器还是创业加速器也好，建筑已经仅仅是一种空间载体，更多的是空间里的企业与人，发生关系，催生N多资源整合和新的商业模式孵化。
从选对城市，到城市需要什么再到与城市共生、共享、共创。这是开发商正在经历的演变的路径。
6开发商变服务商：城市的繁荣与再生
城市产业发展和能级的提升核心在于第三产业也就是服务业占比的提升。国际上一线城市都是服务业高度发达繁荣的城市。
10多年市场化高速发展以及行业进入白银时代的大背景下，开发商逐渐向服务商转变。万科无论从产业角度提出城市配套服务商，还是在居住提出的“好房子、好服务和好社区”的三好社区。无疑都体现了开发模式向服务模式的转变。龙湖也成立龙湖生活重心，2013年就宣告龙湖从开发商向生活服务集成商的转变。
城市不可能无休止的开发，但城市服务却可以生生不息。
片尾曲：回到华远地产，我们也看到华远自2008年进入长沙，投资200亿，7年磨一剑，也为长沙这个城市带来新的面貌和产业的升级换代，一方面华远在千年古街附近打造出长沙目前档次最高、功能最全的综合体项目；另一方面，“尊重长沙记忆，复兴城市文化，实现坡子街的改造和时代新形象，最终实现华中心传统与现代的精彩融合，地产朋友出差去长沙，可以去看看——原因很简单，敢有更名千年古街的勇气，就自然说明华中心之于长沙，非一般项目！