成都买房，对于成都叠拼别墅你了解多少？看完此文让你不再迷糊 ！
最开始是被龙湖樊城的叠拼吸引。因为单价22000左右，面积大，这个价格确实让我感觉划得来。毕竟隔壁的保利康桥高层都在28000。
这篇文章是给有别墅爱好的分享，没有的也可以学习下，因为难免今后你会想买养老房，因为我知道有人喜欢极低密，喜欢花园。所以我让你们体会下叠拼产品的差异与规律。
很多房v其实根本就没有别墅，讲别墅和一些逗比讲商铺一模一样，全部凭想当然，反正缺点可以用奢华啊，人群啊，品质啊掩盖。有些明明是缺点，还硬要说成优点。因为他没有，我看到布加迪与宾利我觉得哪个好开？我想当然觉得都好开，因为我没有，车主觉得呢？所以持有人最清楚。
我今年到处看叠拼想搞个，我在成都没有叠拼产品，因为以前就没这玩意儿。限墅令下来后，上有天下有地的真别墅就快绝版啦，真别墅只有联排与独栋，今后都会被合院与叠拼代替，开发商也可能去开发洋房。就看开发商咋折腾2.5以下的容积率了，整体均衡就是洋房，产品想分阶就高低配。现在的叠拼产品实际是擦别墅的边球开发的洋房与跃层混合产品。中海御湖世家的叠拼都修到8-16层了。。。哈哈哈，至于国家为啥限制别墅的逻辑后期与大家分享。
很多人都没体验过叠拼。而且大部分都不了解叠拼。
这里给大家分析下成都叠拼的规律。也教大家如何选择叠拼，如何分析叠拼！
这列举几个成都比较热门的叠拼产品。成华区的龙湖樊城，龙泉驿区的北大资源紫镜东来，天府新区的优品道锦绣，双流区的中海云麓世家。
有3个产品都是上叠最贵，有一个下叠最贵，是不是你们摸不清叠拼的定价规律？
龙湖樊城的中叠便宜，紫镜东来的中叠比下叠贵。这里面最符合叠拼规律的实际是中海云麓世家。正常价格的依次应该是下叠>上叠>中叠。因为下叠肯定赠送的花园最多，但为啥有些叠拼下叠最便宜？
嘻嘻，这是我今天看了龙湖叠拼的感想，最后去对比几个印证了我的想法。你不要看龙湖樊城的叠拼22000，我开始以为这个真有性价比，但我具体了解了哈，我瞬间就没啥兴趣了。因为我搞懂了为啥这么便宜，其中是有陷进的。
这里首先给大家普及两个概念。
1.实用产权面积——你确实用得到的面积，比如卧室，比如客厅。
2.赠送面积——这个就是联排独栋的地下室，阳台，花园还有需要你搭建的挑空层。赠送的玩意儿是可有可无的。
3.不实用产权面积——你们可能不知道，有些产品把地下室给你算成了产权面积，叠拼就是代表。
首先我要说地下室与阳台不实用，这个我相信没多少人反对，这两个某种意义来说可有可无，这也是为啥有些户型没有这两个的原因。还有一些业主会把阳台封了增加面积，别墅的搭建也会把花园搭建了。没法搭建地下室你能想到的使用是啥？以前成都买别墅对地下室统一设计成地下影院，杂物室。现在的地下室开发商喊你拿来当酒窖与酒吧娱乐室，或者当客厅，因为现在人车分流，地下室可以入户，以前的别墅都是人车不分流，所以以前有车库这个概念，现在都没有了。拿来当杂物就不美观了，作用和车库有啥区别？我不相信有人把地下室拿来当卧室吧？成都这平原，一楼与地下多潮湿？更不用说在一线城市，一直把睡地下室当落寞人生低谷的标志。你买个别墅让人睡地下室也真是会体验生活。拿来当客厅都有点蛋痛。我朋友的独栋别墅，地下室放了张乒乓球桌或者台球桌，如果我有地下室，我就拿来当游戏室与地下影院，玩VR或者体感。但我都给你表达一点，不实用，可有可无。因为需求不是刚需。
明白这三个概念我来给你分析叠拼的价格规律。
首先我们对比优品道锦绣与中海云麓世家的下叠户型。上面图有价格！
云麓世家是没有地下室的，优品道是有的，云麓世家的别墅就是地面上的两层，优品道锦绣的两层是一层露地，一层藏地。
知道原因了吧？
有的开发商把地下室当产权面积打包卖给你了，如果他没有地下室，那的单价就会变高。你觉得地下室面积和地上面积能一个价？能一个价？开发商也知道地下室不值钱，所以最后折合下来均价就变低了！！！比如地上面积3w，地下面积就值1w，所以均价就变成2w，地上面积纯粹的就是3w，所以你知道为啥上叠普遍贵的原因了吧，因为纯粹的地上面积值钱！！所以紫镜东来与锦绣的中叠也能卖25000，因为人家没有地下室。
然后我们看看龙湖樊城超高性价比的中叠
这个给你说的4层，实际只有三层，有效面积实际是两层，有地下室。有一个是花园。
龙湖樊城这叠拼，我最后是看不上的，虽然单价很便宜。
我来给你们说为什么？
1.看着面积大，实际的代价是成本高，因为你要装修地下室，你也可以不装，拿来当杂物间，但地下室是你花了22000一平买了的。你想的通么？别墅的装修成本巨大，你即使不被装修公司敲棒棒，也要60w起。而且龙湖给你挑空了，所以你要多一个卧室，你必须搭建，我认识一个土建的给我报价是20w。
2.这种有花园地下室设计还有一个成本，是逼你必须装电梯。因为你要进入花园要电梯，进地下室要电梯，不然你就要坐公用电梯，然后去绕。装电梯的费用保守估计都是15w。就为了你去花园与地下室转哈，你觉得有意思么。之前紫镜东来的中叠宣传是要送花园的，最后把它砍了，为啥？因为紫镜东来的中叠是不送地下室的，你中叠要去一楼花园咋操作？开发商没法给你修专门电梯或者做个楼梯，设计上总不可能让你业主自己修楼梯吧？这个你业主就要乱搭乱建了，影响美观，所以考虑到你业主为了去花园专门弄个电梯，明显就是折磨钱折磨人，所以干脆给你砍了，北大资源我发现还是很为业主着想的。但北大资源这开发商又特多管闲事，挑空层给你搭了，所以他把搭建的钱算在单价里，所以为啥6000的地价，那个中叠与上叠能卖到25000与30000！因为实际送了你面积。实际不搭的话，中叠就20000的样子，上叠最多就25000。
所以龙湖樊城这个别墅实际并没啥性价比，当然龙湖樊城也有个并不送地下室的中叠。这价格就瞬间提起来了。
你觉得那个22000的别墅，你占到便宜了么？
所以我想表达叠拼有地下室的单价一定很低，因为无效产权面积拉低了均价，但无效产权面积是不实用的！实际龙湖的中叠价值在30000！卖27000因为挨变电站。
所以这个单价低。实际很坑！！！
叠拼始终是联排的儿子，联排人家的地下室还是送的，你叠拼还要计入产权面积。我发现很多叠拼价值实际不大，没啥油水捞！因为修叠拼的产品，地价大多高，因为容积率3以下要设计是很难的。这个容积率范围很尴尬。1以下毫不犹豫修别墅，3以上就高层。
所以联排能卖到30000-39999。地上价值太大了。
有个付费咨询粉丝纠结龙湖樊城与保利两河院子
我说实话，房屋实用性上，联排秒杀你龙湖叠拼，更不用说两河院子还送了地下室。你龙湖还要花钱买。
我身为龙湖业主，一直对龙湖这个品牌的感觉就是女老板吴亚军赚钱真的是一地鸡毛，一点骨头都不给你剩，所以这次想方设法把本来值450w的别墅打包地下室540w卖给你。以前龙湖的玩法在商业上很牛的。你看成都哪个天街初期宣传的不大张旗鼓，最后投资那些商铺的一地鸡毛，可以去瞧瞧时代天街，北城天街的商铺。持有商铺的大妈们被套现在好惨我是非常清楚的。我很清楚她们的回报率与成本。
别墅这个产品，我的感觉，花园没多大用，特别是空中花园，所以开发商为啥大方送你，你一天上班累成狗，你还有空去空中花园喝咖啡？还要爬楼。一楼花园，新鲜期你们会觉得很爽，后期大多荒废，我住别墅的感觉就是，一回来，一楼呆都不呆，吃了饭就去二楼三楼床上看电视打游戏，所以挑空的大客厅只是一个别墅的门面而已。家里来客人可能会用哈，至于花园，你放假没准会去玩两下，很多老年人玩到玩到就要开始种菜养猫狗了。因人而异吧，我不是个文艺的人，我是不觉得花园多有用的。
而且别墅信号差，特别独栋联排的，叠拼没体验过，路由器我都要装企业级的，还要去装光猫与发射器。一般两层的路由器都要装子母型，我一别墅其他业主上个网才惨，每层楼装个宽带，没法，她们不懂发射器。
至于蚊子这类，你空调不坏没事，记到，别墅装空调如果装中央空调一定要装个好牌子，不要用长虹。一烂，非常不好修，夏天热死人，蚊子又多。
所以我还是喜欢大平层。
今天看了几个楼盘，我还是那句话，随着低地价的盘去库存，明年开始成都主城区新房都是300w起，二圈层郫筒都200w起了，几乎成都95%家庭快和新房拜拜了。大家抓紧今年使劲摇！用周杰伦的新曲
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