想在英国投资商业地产来开饭店,搞点生意,做个房东,从哪儿开始？

很多莎粉们都有兴趣投资英国的商业地产，一是用来自己做生意；二是为扩大空间，提高目前的生意业务；又或者想进军商业房东的行列，从中获得稳定的租金收益。

不管是什么目的，购买一栋商业地产要比购买一个普通住宅物业复杂多了，莎粉们很多疑问啊，根本摸不清头脑。

别怕，从今天起，丽莎将给大家提供一份《商业地产实用手册》，这一份手册将包含多篇文章，为大家提供不同的商业地产投资以及相关的法律知识。

首篇文章，我们要给大家讲解的内容有：

• 在英国购买商业地产的优势和劣势是什么？

• 如何选择商业地产？

• 购买商业地产的资金准备

• 购买商业地产的过程

→ 投资商业地产的优势和劣势？

商业地产一般指的是：零售建筑（商店、超级市场、购物中心和城外零售仓库）；办公楼（任何用于商业工作的建筑），工业建筑（仓库和工厂），休闲场所（餐馆、酒吧、电影院、健身房和酒店），"混合用途"建筑：物业里包含有多种用途的商业房产，如零售、办公和公寓。

根据一些地产专家们的解析，丽莎总结了投资商业地产的主要优势：

• 回报率很高。有数据显示，商业地产的年回报率通常在购买价格的6%至12%之间，当然，这也要取决于地区、当前经济和外部因素的影响。比如说，疫情阶段，商业地产受到很大的冲击，但从长远来看，商业地产的回报率还是比一般的单户住宅物业要高得多。通常情况下，与居民住宅相比，商业地产拥有着更持续性的租金收入潜力，因为商业租赁期会比较长（现在英国的商业租约平均约为8年），违约的风险也较小。

• 房产维护有保障。为吸引生意，零售租户一般会比较用心地维护他们的店面。因此，商业租户和业主的利益是一致的，这有助于业主保持和提高物业的质量，并最终提高其投资价值。

• 房东和租户之间良好关系。商业地产的房东和租户之间的关系是企业与企业之间的关系，这种关系通常比住宅租户要更加专业和更容易沟通。此外，商业租户通常只在营业时间内占用该房产，也就是说，租户深夜打电话让房东处理维修问题的情况比较少的。

• 改变使用用途相对比较容易。与住宅物业相比，改变商业建筑的用途通常更简单、更容易获得规划许可。

• 减轻资金负担。商业租户通常负责建筑物的维护和修理，特别是在签订了全面维修和保险租赁合同的情况下。这与住宅地产投资形成鲜明对比，在住宅地产投资中，建筑维护和修理的责任通常由房东承担。

不过，由于商业地产的投资往往需要更多资金，因此，相对于居民住宅来说，它的投资风险比较大。

比如说，商业地产市场的流动性比住宅市场要差。这往往意味着，当您房产空置时，可能更难找到租户。因此，这可能意味着房东有更长时期的空置期。在这些空闲期，房东仍然必须支付商业地税。如果您房产有抵押贷款，您还必须持续地缴纳抵押贷款费，如果您没有足够的现金流，很容易陷入经济困惑。

另外，商业地产的价格往往比住宅市场更不稳定。因此，在经济困难时期，您可能很难迅速出售您的财产，并且还会对您的价格造成打击。

因此，丽莎认为，投资者在开始投资商业地产之前，必须要彻底研究英国的商业房产市场。最好看一下当地和全国商业地产市场的趋势，比如说：商业地产的价值，商业地产的供应，商业抵押贷款的可用性，竞争性投资者的胃口，租户需求和租金价值。

→ 如何才能选择对的商业地产？

在决定投资商业房产后，什么才是对的房产选择呢？在这个方面，我们需要考虑这些因素：

1.有目的地购买商业地产。

在购买前，您应该做好计划：我要购买什么类型的商业地产？这种类型的房产如何适合我的业务需求？有目的性的投资很重要，它将作为一份购买房产的指导意见和标准。

2.仔细研究一个好的地点。

商业地产的位置甚至比居民住宅更重要，它将是您和租户共同的利益保障。只要您确定了购买目的，以及想要经营的商业类型，那么，您就可以根据相关需求来选择地点了：看看该商业地产的位置是否靠近供应商和潜在客户。打个比方，如果您是一个刚起步的美发店，那么，您就可以到一些流量比较大的地点购买零售物业。

此外，在选择地点上，您还可以考虑这些问题：

• 您的企业可以在哪些地区可以经营，是否有任何法律限制？

• 您对供电、供水、排水、宽带等是否有具体要求？这些要求在您考虑的地点能否实现？

• 该地点是否安全？

• 该地点是否适合您的企业形象？

• 您想靠近还是远离竞争对手？

• 您的资金是否支持得了？通常来说，商业地产的价格也会因其位置不同而有着很大的差异。例如，位于主要商业街或海滨位置的商店，其价格可能会是普通的五倍。所以，如果您没有特殊的要求，资金也不够，您可以选择一个离黄金地段较远的地方。如果选择比较远的地方，接下来交通和附近设施便利的问题将会是您要考虑的重点了。

在这里，丽莎还要提醒的是，好的位置也决定了您资本增值的情况，因此，在选择位置上，也可以参考该区域的价值，该区域的商业地产是否有可观的升值空间。

3. 交通以及附近设施。

不管是您自己经营生意，还是把房产出租给租户，您都需要考虑该物业如何满足它的商业需求。在考虑这个问题上，交通以及附近设施是很重要的，如果它有利于您的生意，自然，您就会有持续不断的收入保障。因此，您应该从下面一些因素来考虑：

• 交通：该物业与空运、海运、铁路和公路连接（根据您业务需求来看看）

• 停车设施和限制：是否有停车场？顾客是否不可以开车来？

• 运送物品的设施和限制

• 交通是否拥堵

• 当地生活设施，是否便于员工生活？

4.选择一个灵活性的房产

商业地产应该可以满足您业务的扩张，也必须要适应不断变化的市场趋势。比如说，受到疫情影响，越来越多人在家工作了，未来的办公室有可能得打造成商业和居民住宅为一体的空间，一些高街实体店也被改造成零售仓库。

因此，“重新利用“房产成为了目前的商业地产市场的趋势。也就是说，您在这个时间段购买房产，可以把该趋势作为标准，尽可能选择一些在改变用途上更有可能的房产。

当然，在您考虑了这些问题前，您要确保您计划购买的商业地产所开展的任何业务都符合其规划用途，之后的改变用途也必须符合1987年《城乡规划（用途分类）令》。具体信息可参考丽莎这篇文章：《商业店铺受新冠影响控制？新法律让您直接改成住房使用，免规划申请！》

→ 投资商业地产的资金准备

一般来说，在交换购买商业地产的合同时，业主就得要支付一笔首付款，剩余部分则在交易完成后再支付。业主可以根据房产价值以及贷款产品来计算您需要准备的首付款金额。

通常来说，商业抵押贷款的期限通常为3至25年，您通常可以找到70-75%的抵押贷款产品。这是一个衡量贷款与价值比率的标准，看您的借款与房产的价值有多大关系。如果是投资，那么，您能借到的金额将由投资产生的租金收入来决定，但这不会超过购买价格的65%。

除了商业地产本身投资的费用外，您还需要为其他费用做预算。

这些费用可能包括：

• 专业咨询费。大多数买家需要专业人士的协助，包括：商业地产代理、贷款人，测量师和律师的费用。

• 印花税。如果您购买的商业地产价值超过15万英镑，你必须支付这个税，这是英格兰和北爱尔兰的现行门槛。在苏格兰，印花税已被土地和建筑物交易税取代，在威尔士，印花税则被土地交易税取代。

• 增值税。

• 向地方议会或公司管理局进行搜索或查询的费用

• 为商业目的对房产进行改建和装修的费用

• 购买和安装家具和设备的费用

• 雇佣公司帮助运输家具和设备的费用

• 建立设施，包括建立信息技术费用

此外，还有一些持续性的费用成本。当然，如果您打算用来做出租，您可以和租户一起分担这些费用：

• 保险费

• 修理和维护费

• 服务费，包括保安和清洁

• 地方当局收费，包括废物收集

• 聘请商业地产代理来管理大楼

• 商业抵押贷款的还款

• 商业地税

• 营业税

• 能源成本费

→ 购买商业地产的步骤

第一阶段——谈判价格

当您找到心仪商业地产时，您需要提出一个书面报价，通常是发给卖家的商业地产代理。如果卖家拒绝了您的报价，您是可以尝试着进行谈判的，以达到双方都能接受的水平。

第二阶段：交换合同并进行房产尽职调查

一旦您报价被接受，您将要起草一份文件，在上面详细列举协议的相关条款，因此，您需要和买家一起讨论合同的相关条款概要。

另外，这个阶段也是您的律师介入的阶段。当您和卖家之间商量好合同的条款内容后，这些条款将被发送给指定的律师。同时，您的律师通常会要求您提供身份证明文件和任何款项，用于财产调查和土地登记文件。

之后，卖方律师将向您的律师发送合同包。购买商业地产的合同包通常包括合同草案、产权文件、能源性能证书和对商业地产标准查询（CPSEs）的答复。

随后，律师将要为买家进行尽职调查，他们将根据您的要求和贷款人的要求（如果你有抵押贷款）对该物业进行尽职调查，审查抵押贷款文件，这包括审查合同、调查产权和审查卖方对CPSEs的答复。

在这个阶段，您的律师也要对房产的质量进行调查，其中包括：向地方当局调查、环境调查以及水和排水调查。此外，您可能还有必要委托一名测量师，以便为您充分了解物业的结构和现有状况。

指的注意的是，尽职调查可能是交易中最长的阶段，会持续几个星期，因为您的律师要依靠第三方来提供资料，并且进行多方调查。

第三阶段——合同敲定

结束了尽职调查后，如果您的律师对收集的信息感到满意的话，他们将与卖方的律师谈判并商定最终的合同以及转让契约的条款。同时，您的律师将向您报告尽职调查的过程和结果，并且和您讨论该房产一些事项，以及提醒您房产的缺陷。

第四阶段——交换合同

只要双方对合同和地产状况都感到满意，以及您的资金也已经筹集完毕，您就可以进入交换合同的环节了。一旦您和卖方签署了各自合同的部分，律师将向卖方的律师支付定金。另外，如果您有贷款，您的律师将在这个阶段要求贷款人提供资金。如果您没有贷款（或贷款不包括所有应付款项），律师将要求您提供剩余的购买资金。

交换合同通常是律师之间的联系，他们一般会通过电话的方式正式交换合同。当正式文件被签署、注明日期和交付后，交易就会完成。您的律师将把剩余的购房款交给卖方的律师，而您将收到新商业地产的钥匙。同时，您的律师将会处理其他事项，比如在土地登记处登记转让和支付印花税。

顺利拿下商业房产后，您就得考虑其他的问题了。比如说，如果您准备拿它来做一些生意，自己当老板，您需要怎么做呢？如果您想成为一名商业房东，需要履行的职责有哪些？丽莎会在今后的文章中继续为大家讲解。

如果您正打算购买商业地产，遇到了一些法律问题，可随时联系丽莎律师行。另外，丽莎律师行房产律师在处理商业地产交易方面也很有经验，一定会为您提供最专业的法律服务。