中国买家们一直对英国房产有着浓厚的兴趣，特别是近年来，随着英国政府推出各种利好政策，中国投资者的队伍扩大了两倍。
有些买家们在英国投资房产，为进军租赁BTL市场以获高租金回报；有些买家们是为孩子在英的教育；还有一些投资者们是为了移民自住。不管出于什么目的，买房都是人生的头等大事，掌握正确的信息可以帮助您做出明智的决定，避免掉入买房坑。
所以，从今天开始，丽莎将为大家推出《买房实用手册》，为新手们提供最全的防“坑”指南！我们都知道，英国买房程序和中国有点不一样，想在英国买房，您首先就要弄懂买房整个流程。本篇《买房实用手册》就为大家揭秘英国买房的整个流程以及在每个流程中您需要做些什么。让您有一个清晰的认识，做好投资准备。准备1：对您能负担多少房产费有清晰的认识。您需要了解英国各地的房产价格以及行情，看看自己能够负担起什么样的房产。此外，在英国买房，购房费绝对不是唯一的支出，您还需要加入其他费用，包括：印花税费、房产转让费、房产搜索费、建筑保险费、搬家费、必要的房屋维修或改善费、抵押贷款费用，租赁物业的服务费和地租等。关于买房的具体开支，我们会单独写一篇文章给大家算算。准备2：估算所需贷款数额。通常来说，金融机构会根据您的工资来计算出可以获批的贷款额度，他们会按照您工资的4.5到5倍来计算，如果您有伴侣，您可以按照整个家庭收入来算。需要注意的是，英国好多贷款机构是不承认申请人的海外收入的，因此，您最好是先确定一下，自己在英国是否可以找到相关的贷款机构。准备3：首付款储蓄计划。通常来说，您需要准备至少5%房款的首付款。当然，如果您有更多的首付款，您就越好申请贷款，享受比较低的利率。准备4：了解英国政府提供的买房政策，看看是否可助您一臂之力。目前，英国政府提供给买家们的政策有：帮助购买计划（Help-to-Buy）；95%抵押贷款计划（95%Mortgage scheme）；首套房计划（Firsttime homes）；当您无法支付市场特定房产时，共有产权计划也可以有些帮助（Sharedownership）。和贷款一样，这些政策基本是针对生活在英国的居民的。大多数买家都会在英国的房地产网站看房，比较受欢迎有：Rightmove、Zoopla、On the market、Home。此外，您也可以直接咨询一些靠谱的房地产公司。在浏览房产时，买家们需要从不同方面来考虑和判断是否合适：
地点– 查看房产坐落的地点是比较安静的道路还是社区以及邻居的设施，如当地商店、医生、学校等。
交通连接-查看附近的交通情况，看看是否方便您上下班或者孩子上下学
考虑购买公寓或房子-英国的公寓几乎都是租赁产权的，房子大多数属于自由产权
对比新建房和二手房- 新建房干净、节能，而且还可能配有固定装置和设备，如厨柜、瓷砖、照明等。然而，新建房屋可能比旧房更贵，二手房可以提供更多的改善以及房产增值的机会。
考虑卧室数量—您不仅要考虑现在需要多少间卧室，您还要把未来家庭成员的人数计划进来。
能源性能- 该房产的能源性能如何？需要做什么来改善它？通常您可以在房产的能源性能证书上找到。
停车位--如果有的话，是停在路边、车道上，还是停在车库里；是否有任何停车许可费用？
扩建范围--你是否能够扩建房产或改建阁楼或车库以增加空间？
花园--你想要一个外部空间吗？你能够并愿意做多少维护工作？
查看遗址保护建筑—英国有很多都是百年老房子，它们被列入了遗址保护建筑名录，这类房产会影响您改造的问题，但是，您有资格获得能源性能证书的豁免。
尽可能发现缺点-在购买之前，您应该尽可能发现缺点，并考虑是否可以为此做出任何妥协。
1. 该房产在市场上销售了多长时间？——通常来说，它房产放在市场上超过3个月，它可能存在一些让人望而却步的秘密，您需要考虑的。2. 业主在那里住了多长时间？——如果业主入住没多久就要卖掉了，您最好能找出原因。比如，这个房子可能有黑历史，邻居太吵等等。3. 该房产是否多次转手，或者以前的销售是否失败。——同样，如果它多次转手，也可能存在一些秘密。您可以在网上查看已售房产价格的数据就知道它的买卖记录了，如果真是这样，问清楚为什么？4. 卖家希望何时搬走？对于房产销售工作，是否已经取得所有法律上的同意？5. 该房产是租赁权还是永久产权？——如果是租赁，租约还剩的时长，地租和服务费是多少？它们是否会改变，如果会，何时改变，改变多少？（以上问题只供参考，您可以根据实际情况来制定更有针对性的问题，以便做决策）丽莎律师行提醒，即便您向房产中介提了无数问题，在做决定之前一定要预约亲自到现场看房，检查建筑物的状况。如果您对某处房产感兴趣，您应该申请多次现场看房。您需要把看房的时间安排在不同的时间点：工作日，周末。在英国买房的整个交易过程中，买方和卖方一般都是需要聘请律师的。在英格兰和威尔士，房产交易律师所作的工作包括审核相关的法律文件、起草和检查合同、交换合同前的房屋调查、资金来源检查、处理土地登记和支付任何印花税。虽然该法律程序是在接受报价后才需要进行，可是，我们还是建议您在这之前就尽快找一名房产律师，可加速您整个买房过程，因为律师需要数周的时间来处理相关工作。据说，英国有三分之一的房屋销售在出价后失败，主要是买家都在报价被接受后才寻找和委托律师，导致转让过程中发生一些延误。此外，您还需要对房产进行检测和调查，在报价之前，看看它的建筑物状况并发现结构性问题。报价是买房的时候最重要的一个步骤，在您对卖家提出报价之前，请确保您已经考虑了以下几点：
房子价格是否包含哪些固定装置和设备？比如说，卖家是否会留下白色的家电或花园棚子？
该地区类似房产的售价是多少，目前市场上有多少？
租赁产权房的话，地租和服务费是多少，它们会不会随着时间的推移而改变？
你能负担得起并愿意支付的费用，您心中的上限是多少？
是否有其他人同时在出价？
在这里要提醒的是，除非你真的非常想购买该房产，否则您不应该提出报价。一旦您提出，卖家接受，您又要反悔说退出，这会导致买卖延误以及额外费用的损失，另外，这让您和卖家都感到沮丧。如果您的报价被接受，您应该把律师的相关信息告知中介。在您的报价被接受后的几天，请向您的律师核实——卖方是否已经指示了自己的法律代表，相关的购买工作是否已经开展。
当您的报价被接受时，您应该可以和抵押贷款顾问联系上了，并且商定一个合适的抵押贷款交易。通常来说，申请抵押贷款时，您需要出示身份证、地址证明和收入证明。自雇者可能需要提供额外的收入保证。大多数申请抵押贷款的人必须参加抵押贷款面试。另外，抵押贷款供应商会进行房产估价，检查相关文件，以确定他们是否愿意为该房产提供贷款。关于申请贷款步骤以及英国市场上有哪些类型的贷款产品，我们会另外写一篇文章介绍。当贷款人批准了您的贷款申请；您对法律顾问提供的调查信息以及合同细节都比较满意；以及准备好首付款和其他相关费用后，您就可以要求交换合同了。另外，从您交换合同的那天起，您还需要做的就是——购买房屋保险。事实上，大多数抵押贷款供应商会将此作为贷款的条件。这是因为从交换合同的那一刻起，您就受到了法律约束，将对房产承担法律责任。因此，如果建筑物有任何意外发生，比如：被水淹没或烧毁，而您没有投保的话，您就得不到保障。丽莎律师行再次提醒您：交换合同是一项正式的法律承诺。如果您在交换后退出协议，您可能会失去你的定金，并需要向卖方支付其他损失的赔偿。如果卖方退出，他们可能要承担您的费用，甚至赔偿。当您完成合同后，法律顾问把资金转给卖方的法律代表，您就获得房产的所有权啦，接下来就等着收钥匙咯。通常来说，房产交接工作会在交换合同后的两周内完成。当然，如果在这个过程中有些耽误了，您的钱被延迟支付给卖家，您可能无法在预期时间内进入你的新家。等到您顺利搬家后，您的律师会在英国皇家土地注册处登记所有权变更，并结清任何其他款项，包括英格兰的印花税或威尔士的土地交易税等。在文章的最后，我们想要提醒各位莎粉，由于买房涉及大笔资金的转移，可能会引起犯罪分子的注意，在英国，这些诈骗行为也并不罕见。因此，您应该对常见的骗局保持警惕。特别您人在海外，更要警惕了！常见的诈骗行为是：您可能会收到一封电子邮件或电话，诈骗分子冒充您的法律代表，通知您他们的银行信息有变化。丽莎想要告诉大家，银行信息发送变化的几率很小，千万不要转任何资金到一个陌生的账户。如果您真的有任何疑问，必须要亲自打电话给您的法律代表进行核实，最好能够去现场问。当然，如果您身在海外，或者因疫情无法赶到律师办公室，您可以选择视频电话的方式，以确保和您交谈的人确实是您的律师。另外，现代人都喜欢信息分享到社交媒体。比如，您在报价被接受的那一天分享了信息；或者您公布了新家的相关信息，这些信息都会被犯罪分子用来快速识别您的重要信息：购买的是哪处房产以及其他重要细节，然后用于欺诈目的。因此，您在购房前最好还是低调一点，能不发就不发，实在想发，还是尽量抹去重要的细节。好了，本篇文章就到这里。下周，我们会为大家一起来算算购买房屋的成本，包括律师费，测量费等。欢迎大家持续关注！
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