传重点房企拿地金额不得超过年销售额40%?想拿地光有钱也没用了! 2024-06-16 14:36:25 财联社在今天下午发表一则新闻,被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。 如果有一个成语能够形容此刻各家房企的感觉,那“晴天霹雳”应该是非常合适的一个。而知情人士披露,这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地,还包括通过收并购方式获地的支出。该政策落地后,被监管的,特别是负债率较高的房企,未来将会更加艰难,因为以后即便有钱,也无法随意拿地。而如果土储较少,本身规模就不大的企业,以后只能按照销售额的40%拿地,届时将会形成恶性循环,从此与冲规模无缘。这个举措本质上是旨在倒逼房企主动降杠杆,以稳定房地产秩序。三道红线政策出台后,虽然大多数房企都把降低负债当成了主要目标,但随着第一轮集中供地的开始,居高不下的热度让众多房企削尖了脑袋下场一搏。众多国企央企以及头部房企挥金如土,土拍成交溢价率居高不下,大多数房企在土拍中都收获有限,甚至颗粒无收。一方面,一些规模房企不断高价拿地,另一方面,蓝光、协信等过去盲目冲规模的房企又一脚站在了悬崖边上,严重危害了地产市场的稳定性。根据中指院的数据显示,2021年上半年50家代表企业拿地销售比均值为29.3%,较去年同期下降12.3个百分点,但艳姐特意计算了今年上半年拿地金额排名前20中的18家房企与其上半年销售额的比值,发现有五家超过了40%。除此之外,还有四家房企超过30%,不到40%。 图:数据来源于中指院 而根据克而瑞的数据,建发上半年销售额为933.7亿元,拿地金额则达到了723亿元,也就是说在这一比值上,建发达到了惊人的77.48%。7月23日下午,住建部联合国家发改委、公安部、自然资源部、税务总局、市场监管总局、银保监会、网信办等八部委开会。会议提出“力争用3年左右时间实现房地产市场秩序明显好转”。并明确要因城施策,重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面的问题。而这次买地金额被纳入监管,也是政策继续收紧的一个信号。显然,在政策出台后,这些房企在拿地时都要慎之又慎了。在我们看来,这项政策背后有七点需要注意:①本次调控是7月22日高层会议后,直接从行业宏观层面打响的调控第一枪,是继将商票纳入房企负债监管后又一项改变行业运行逻辑的新政,是从供给端直接给热点城市降温,直接压制拿地冲动,从根源上稳定地价。也向地方传达了十分清晰的信号,下一步不排除重点城市进一步出台地方性政策加码调控。②40%的拿地资金比例,相当于官方划定了2.5的平均货地比,以销售额为锚划定拿地额度,也是对行业现有秩序和位次的进一步夯实。这将直接影响存在规模压力的房企的拿地方向,一线城市平均不到1.6的货地比将成为规模扩张的重大拖累。向左走还是向右走,诸多房企要面临重要的战略抉择。③结合一二线调控的升级和拿地新政,房企在投拓上极有可能涌向部分货地比较高,调控相对宽松的三线城市,核心城市圈内次一级城市都是潜在的机会点,回归一二线是市场过去几年的普遍共识,敢不敢背行业共识赌这一轮,做到别人恐惧时我贪婪,对许多房企也构成重大考验。④微观层面上来看,首轮集中土拍发力过猛的企业将面临额度和市场的双重考验,可能成为年度最大输家;而因为各种原因,年初选择了观望,手中尚有拿地额度的企业,则可能迎来难得的机遇期。⑤本次新政的另一大动因,极有可能就是监管层发现,三道红线在约束房企明股实债方面仍有漏洞,部分高负债房企通过债务出表,快速“变绿”的同时,继续大举高价拿地,但明股实债在法律和实操上都无法完全禁绝,则只能以政策追加的方式打上补丁。⑥以销售额为锚带来的又一大问题,便是饱受争议的房企榜单和财报会再次成为聚光灯焦点。行业的潜规则下,榜单和审计咨询费是会继续大幅涨价,还是会面临强力干预而挤水,从这两年监管层的认真劲来看,明显后者存在更大可能。⑦从宏观大环境来看,从教育培训行业各种乱象的凉凉,到学区房逐渐退场。当下的施政方针来看,效率又开始让位于公平。教育,住房,医疗领域,政策端一定会渐次发力。那么,地产行业该以什么姿势和心态迎接下个时代,是身处行业中的每个人当下都应该认真思考的事情。不过因为不同区域的地价占比不同,所以40%的数据如果一刀切执行,显然会在公平性上引起一些质疑,比如一二线城市中的货值中地价的占比往往超过70%。所以如果想要达标,很多房企只能要么降低拿地金额,要么去地价占货值比较低的三四线城市拿地。但相信未来会继续出台新的政策,给现有政策打上补丁,但不管怎样,国家稳定房地产市场的决心不会发生变化,在近一年来如此频繁的政策出手下,过去为了求规模而大幅加杠杆扩张的房企肯定会越来越难过。在强调控背景下,如何向管理要利润,如何在无法扩大规模的情况下实现深耕,将是诸多房企必须解决的课题。 赞 (0) 相关推荐 天量!天价!无限风光在险峰 佛房网监测数据显示,佛山本周土拍成交金额约130亿,远超今年1-2月土拍成交92亿金额: 而3月1-23日,佛山拍地成交金额约:205.5亿元,已刷新佛山单月土拍金额新高! 回顾2017年佛山土拍共 ... 周二市场说 | 从近三年9月房地产调控政策看市场趋势变化 全文共2446字,阅读大约需要8分钟. 经历了2016.2017年9月份的"调控潮"之后,2018年9月地方层面的调控显得格外平静.虽然月内北京.上海等多地开展整治房地产乱象专项行 ... 建议收藏!苏州29个地价2W+地块分布图,最多的竟然是这个区域! 撰稿&视觉//甜梅 前言 近日,南京.无锡.杭州.沈阳等多地出台楼市调控政策,"房住不炒"的楼市主基调再次敲响. 实际上要想控制房价,主要是从政策和地价两个方面. 这一点上 ... 【同策观察】上海首拍特征:“三稳”与“三利” 刚刚,备受期待的上海首批集中供地正式开始.上海集中供地首拍不管从政策制定的初衷来看还是从实际结果来看基本实现了"稳地价.稳房价.稳预期"的国家房地产调控基调. ▲图: ... 半年报|销售额下降11%,回款率不及预期,拿地成本大幅上升,保利地产凭何“豪赌”? 一号旁白: 保利是靠什么起家的, 相信你们都很清楚, 保利地产自然更明白. 地产央企保利地产(600048.SH)近期也是话题房企之一. 就在半年报发布的前几天,保利发展北京公司副总经 ... 多个热点城市调控升级,宁波土地溢价率明显下滑 " 说到2020年上半年土拍最热的城市,必定要算上宁波:多宗地竞拍超过百轮,溢价率一度达到40%以上的高位,全市最高地价更是多次在今年上半年内被刷新.地市热度不断走高之下,7月6日宁波收紧了 ... 祝九胜的压力与万科重返第一的野心 这是祝九胜成为万科总裁后,首场没有董事会主席郁亮"坐镇"的的万科业绩会,身处聚光灯底下,祝九胜坦言时时刻刻感受到压力. 文 | 王卓峰 随着万科上半年的"成绩单" ... 地产年中回顾: 抛地产、搞汽车,开发商有了新旋律 2018年行程过半,宏观调控维持稳定并局部加码.此外,融资环境的进一步收紧也提升了房企的融资难度和融资成本.虽然上半年房企的销售额依旧亮眼,但是在市场压力之下,部分房企已经开始谋求新的发展空间. 20 ... 一年内第四支“箭”射向房企!拿地“限额度”之后谁最受伤?|贤言强语 继2020年8月实施房企融资"三道红线".2020年12月建立房地产贷款"四档管理".2021年6月启动"商票监控"之后,7月26日,射向房 ... 房企有资金压力?好事啊! 房企有资金压力?好事啊! 谭浩俊 中国不良资产行业联盟研究员 楼市调控的目的就是要让市场趋于稳定,让开发商.地方政府.购房者的行为都能够逐步走向规范,让炒房者无利可图. 据<经济参考>报 ... 调控加码!重庆楼市,又要被一巴掌干到地上了! 什么叫悲催? 重庆就叫悲催. 涨的时间,比其他城市滞后:涨的幅度,比其他城市还低. 刚刚开始涨,就遇到行业密集调控期.刚刚涨一点,就又要被政策重锤. 重庆调控,又要来了. 重庆楼市,又要被一巴掌干到地 ... 周二市场说 | 能不能控制住“地价”是本次调控成功与否的关键 这次政策"组合拳"对于地价的上涨有一定抑制作用,地价的理性回调应该是大概率事件. 在这一轮政策密集出台中,大多数城市都是采取"限购"和"限贷" ... 拿地额“40%”红线,对房企的10个影响 首先提醒2点: 其一,拿地占销售40%,指的是权益销售额,这样规避了全口径合作开发的统计猫腻,相对数据更准点. 其二,拿地占销售不超40%,其实早就有之,去年8月三道红线就有配套的"二观察& ... 土地市场回暖暂缓,龙头房企放缓投资脚步 对于近期的土地市场走势,我一直认为目前还是分化明显.冷热不均的.一方面个别热点城市土拍仍然竞争激烈,另一方面大多数企业底价拿地是常态. 那么,刚刚过去的5月,土地市场又发生了何种变化?哪些房企调整了自 ... 拿地金额不得超年销售额40%?有房企已经超100%了 图源:图虫创意 在房企的商票被纳入"三道红线"监管范围内后,政策再下手,这一次是从资金的使用比例上控制房企拿地支出. 7月26日,有消息称,被纳入"三道红线"试 ... 周二市场说 | “地王热”不断升温,限制政策即将来袭 热点城市收紧政策一波接着一波,但实际上不是政策力度羸弱,就是收效甚微.接下来可能会有更多抑制地王的相关政策出台. 2016年可谓是"地王年",前九月CRIC监测的300个城市整体成 ...