传重点房企拿地金额不得超过年销售额40%?想拿地光有钱也没用了!

财联社在今天下午发表一则新闻,被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。
如果有一个成语能够形容此刻各家房企的感觉,那“晴天霹雳”应该是非常合适的一个。
而知情人士披露,这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地,还包括通过收并购方式获地的支出。
该政策落地后,被监管的,特别是负债率较高的房企,未来将会更加艰难,因为以后即便有钱,也无法随意拿地。而如果土储较少,本身规模就不大的企业,以后只能按照销售额的40%拿地,届时将会形成恶性循环,从此与冲规模无缘。
这个举措本质上是旨在倒逼房企主动降杠杆,以稳定房地产秩序。
三道红线政策出台后,虽然大多数房企都把降低负债当成了主要目标,但随着第一轮集中供地的开始,居高不下的热度让众多房企削尖了脑袋下场一搏。
众多国企央企以及头部房企挥金如土,土拍成交溢价率居高不下,大多数房企在土拍中都收获有限,甚至颗粒无收。
一方面,一些规模房企不断高价拿地,另一方面,蓝光、协信等过去盲目冲规模的房企又一脚站在了悬崖边上,严重危害了地产市场的稳定性。
根据中指院的数据显示,2021年上半年50家代表企业拿地销售比均值为29.3%,较去年同期下降12.3个百分点,但艳姐特意计算了今年上半年拿地金额排名前20中的18家房企与其上半年销售额的比值,发现有五家超过了40%。
除此之外,还有四家房企超过30%,不到40%。

图:数据来源于中指院

而根据克而瑞的数据,建发上半年销售额为933.7亿元,拿地金额则达到了723亿元,也就是说在这一比值上,建发达到了惊人的77.48%。
7月23日下午,住建部联合国家发改委、公安部、自然资源部、税务总局、市场监管总局、银保监会、网信办等八部委开会。会议提出“力争用3年左右时间实现房地产市场秩序明显好转”。
并明确要因城施策,重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面的问题。
而这次买地金额被纳入监管,也是政策继续收紧的一个信号。
显然,在政策出台后,这些房企在拿地时都要慎之又慎了。
在我们看来,这项政策背后有七点需要注意:
①本次调控是7月22日高层会议后,直接从行业宏观层面打响的调控第一枪,是继将商票纳入房企负债监管后又一项改变行业运行逻辑的新政,是从供给端直接给热点城市降温,直接压制拿地冲动,从根源上稳定地价。也向地方传达了十分清晰的信号,下一步不排除重点城市进一步出台地方性政策加码调控。
②40%的拿地资金比例,相当于官方划定了2.5的平均货地比,以销售额为锚划定拿地额度,也是对行业现有秩序和位次的进一步夯实。这将直接影响存在规模压力的房企的拿地方向,一线城市平均不到1.6的货地比将成为规模扩张的重大拖累。向左走还是向右走,诸多房企要面临重要的战略抉择。
③结合一二线调控的升级和拿地新政,房企在投拓上极有可能涌向部分货地比较高,调控相对宽松的三线城市,核心城市圈内次一级城市都是潜在的机会点,回归一二线是市场过去几年的普遍共识,敢不敢背行业共识赌这一轮,做到别人恐惧时我贪婪,对许多房企也构成重大考验。
④微观层面上来看,首轮集中土拍发力过猛的企业将面临额度和市场的双重考验,可能成为年度最大输家;而因为各种原因,年初选择了观望,手中尚有拿地额度的企业,则可能迎来难得的机遇期。
⑤本次新政的另一大动因,极有可能就是监管层发现,三道红线在约束房企明股实债方面仍有漏洞,部分高负债房企通过债务出表,快速“变绿”的同时,继续大举高价拿地,明股实债在法律和实操上都无法完全禁绝,则只能以政策追加的方式打上补丁。
⑥以销售额为锚带来的又一大问题,便是饱受争议的房企榜单和财报会再次成为聚光灯焦点。行业的潜规则下,榜单和审计咨询费是会继续大幅涨价,还是会面临强力干预而挤水,从这两年监管层的认真劲来看,明显后者存在更大可能。
⑦从宏观大环境来看,从教育培训行业各种乱象的凉凉,到学区房逐渐退场。当下的施政方针来看,效率又开始让位于公平。教育,住房,医疗领域,政策端一定会渐次发力。那么,地产行业该以什么姿势和心态迎接下个时代,是身处行业中的每个人当下都应该认真思考的事情。
不过因为不同区域的地价占比不同,所以40%的数据如果一刀切执行,显然会在公平性上引起一些质疑,比如一二线城市中的货值中地价的占比往往超过70%。
所以如果想要达标,很多房企只能要么降低拿地金额,要么去地价占货值比较低的三四线城市拿地。
但相信未来会继续出台新的政策,给现有政策打上补丁,但不管怎样,国家稳定房地产市场的决心不会发生变化,在近一年来如此频繁的政策出手下,过去为了求规模而大幅加杠杆扩张的房企肯定会越来越难过。
在强调控背景下,如何向管理要利润,如何在无法扩大规模的情况下实现深耕,将是诸多房企必须解决的课题。
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