2015年，中国房地产改善元年！

丁祖昱评楼市，独家原创点评。2015年是改善性需求全面启动的一年，将成为影响中国房地产最重要的一股力量，对这十个城市来说更是如此！

2015年房地产数据再次走向高点。全年商品房成交面积12.85亿平方米，仅比2013年少了1.5%(2006万方)，为历史第二高点；但金额却是远远超出，全年成交金额8.7万亿元，比2013年多了7.2%(5853亿元)。面积略逊一筹而总价明显高出，自是意味着单价大幅上行，中高端项目成交占比提升。应该说改善性需求自2014年4季度开始，特别是得到金融政策松绑助推之后，迎来了爆发式上升。所以2015年，也是改善性需求全面启动的一年。

下面我们来看一下全国销售最好的十大城市情况，除了“规模取胜”的成都和武汉，其他城市商品住宅成交均价都超过万元。并且在改善性需求爆发的支持下，大多数城市房价涨幅惊人。具体来看，三个一线城市排在前列，成交均价涨幅也特别快，其中深圳涨幅甚至达到了33%。二线城市中，南京、武汉成交均价均超过10%，苏州、天津也达到了8%，“量升价涨”是这些城市2015年的最直观写照。

再细看这些城市的成交结构，大多数城市首改产品（90-120㎡）成交占比均有不同程度的上升，而首置产品（90㎡以下）成交占比则相应回落。具体来看，上海市的户型变大趋势最为明显，120㎡以上产品成交占比提升了5%。北京、南京小户型产品成交占比虽高于2014年，但主因是郊区规划利好推动刚需类产品成交，如北京市是通州行政副中心通过，南京是江北国家级新区落地，若从实际的价格角度来看，北京、南京整体均价仍在快速上涨。

从豪宅表现来看，改善性需求的爆发更为明显：2015年十大重点城市千万以上豪宅（以下简称千万豪宅）成交套数同比增长103%，是2014年的两倍还要多。一线城市中，上海、深圳同比增长均超过150%，千万豪宅成交套数分别达到了7844套和2920套。并且在北上深这三座城市，豪宅产品已经在2015年成为了市场成交主力，如上海千万豪宅共成交1324亿元，达到上海全市商品住宅成交的28%。二线城市中，杭州依旧是千万豪宅成交最多的城市，2015年同比增长46%，首次突破千套，而武汉则是增幅最大，2015年千万豪宅成交量达到了前一年的四倍。

最后再看一下这些城市的成交TOP10项目，也大多以改善为主，按百分比计，成交均价、单套总价小于全市平均的分别只有14%和16%。这一点在销冠项目上表现的更为显著，如北京的泛海国际（均价8万），南京的仁恒江湾城（均价3万7）等，其成交均价、单套总价更是远远超过全市平均。不论是从总量结构，还是从个案表现来看，改善性产品都是这十座城市2015年成交火热的最大动力。

2015年改善产品成交全面启动，改善需求将成为影响中国房地产最重要的一股力量，对这十个城市来说更是如此！

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