“火爆”城市系列之苏州：基础决定高度
丁祖昱评楼市，独家原创点评。相信苏州只要按照当前的经济发展态势和房地产发展走势，继续控制土地供应节奏，未来楼市还可看高一线！
之前一直在谈风险城市，让大家小心警惕。但15年也有很多市场表现出色的城市，特别是除了大家都看好的“北上广深”之外的那些城市，今天就先讲一讲今年的大黑马——苏州。
今年4月份以前谁也没想到苏州的房地产市场会像火爆成这样。据克而瑞监测数据显示，今年工业园区活跃项目成交单价普遍上涨幅度在30%左右，而新区涨幅则在10%左右。2015年前10个月的总销金额已创新高，销售面积甚至超越了2009年，去化周期仅有7.5个月。算上十一和十二月，预计总销金额将突破1200亿元，销售面积也有望迈入1000万方大关。
今年苏州楼市为何如此火热，我认为原因主要来自以下几个方面：
一、基本面指标出色
苏州经济总量、人口规模、可支配收入等指标位居全国前列，在长三角仅次于上海。并且除09年以外，市场的供求一直保持平衡，这在长三角同级城市中是非常少见的。出色的经济基础和良好的供求关系，决定了苏州房地产市场早晚有突破机会。
二、土地供应有限
由于经济基础好，人口基数大，再加上最近两年土地供应较少，使得房企都不约而同的把苏州作为意向投资城市，吸引了大量本土和外来企业看地举牌。今年二季度以来频出地王，以致“面粉价格直逼面包”，地价上升推动房价屡创新高。
三、改善需求发力
对于商品房市场起步10年以上的城市，今年都普遍出现了改善性需求的大幅上升。如果把今年作为改善元年，对于这些领先一步的城市来说，未来改善需求逐步会成为楼市健康发展的主要动力。作为商品房市场发展较为成熟的城市之一，苏州改善性需求已逐渐成为了当前购房主力，144平方米以上房源成交套数已创近五年新高。
在改善型项目中比较引人注目的有：九龙仓风华里每次开盘去化率均在八成以上；融创狮山御园开盘两个月总销14亿，再加上桃花源，今年融创两个项目销售就达到36亿，位居总销前十。值得一提的是，苏州开发商总销前十当中，除第八位苏高新之外，清一色是全国化规模房企。
相信苏州只要按照当前的经济发展态势和房地产发展走势，继续控制土地供应节奏，未来楼市还可看高一线！
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