“火爆”城市系列之天津：在北京的阴影之下慢慢绽放

丁祖昱评楼市，独家原创点评。天津市场在北京的阴影下，一直显得不温不火。

上次给大家讲了市场火爆城市中的苏州《“火爆”城市系列之苏州：基础决定高度》（点击阅读），今天来讲讲另外一匹黑马——天津。

天津市场在北京的阴影下，一直显得不温不火。而今年一上来，天津市场也没有特别明显的起色，但3月以后市场开始明显反转。据克而瑞数据显示，5月以后商品住宅市场成交量始终维持在130万平方米以上，10月更是攀升到161.72万平方米，与2014年5月取消蓝印户口政策成就的近十年历史最高点163万平方米相差无几。

天津市场今年缘何能如此高热？究其原因，有以下几个方面：

一、经济不差、人口不少，住房市场有潜力

天津作为准一线城市，经济发展水平，人均可支配收入等均位于全国前列，在环渤海地区也属领先。而就人口导入能力而言，虽受北京分流影响较大，但非户籍人口占比也仅低于北京5个百分点，明显高于同属环渤海的青岛。因此，天津房地产住房需求也相对旺盛，特别是近年市场，如果扣除滨海新区供应严重过剩的影响，整体市场表现还是不错的。总体来看，天津经济发展水平在准一线和二线城市中不算太差，住房市场也还是有一定潜力的。

二、地价低、利润空间大，吸引房企入津

从天津的土地市场来看，近年成交土地楼板价基本在2000元/平方米左右，2013年至今，成交楼板价最高的为2013年11月融创于南开区拿的一块纯宅地，楼板价也不过2.5万多元/平方米，且top10中，楼板价超过2万元的也不过3幅。从溢价率来看，也普遍处于较低水平。2013年至今，成交总价top10中，大多是底价成交。因此，从地价来看，天津土地市场不是很火爆，且相对理性。而偏低的地价也给天津房地产企业留下较大的利润空间，这对企业来说是最大的吸引力。2015年开始，土地市场略有爆发，多地块刷新年度地王纪录，天津土地市场也厚积薄发，在北京的阴影下开始慢慢绽放光彩。

三、改善型需求爆发推动市场高位运行

需求压抑+区域内循环+品牌新盘+政策红利=多点爆发。2015年可以说是天津市场的一个爆发年，经历了长时间的限购政策限制，大量需求被积压，尤其是改善型需求。在不断出现的政策红利下，市场上多处出现了井喷，特别是改善型需求爆发尤为明显。从年内成交量最高的10月成交面积top10项目成交情况也可见一斑，top10项目中，除海昌天澜和金泰丽湾大面积三房户型占比稍低外，其他项目主力户型均为三、四房或别墅。尤其引人注意的是，鲁能公馆项目捅破天津高端市场价格天花板，以42000元/平米的均价开盘，并完成了六成以上的去化。

依照目前态势，天津房地产市场年内有望延续高位运行态势。而就中长期市场来看，经济发展，人口增速上行空间仍相对较大，受益于此，其房地产市场也有望平稳上行。

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