周三企业说 | 粤港澳大湾区，站上地产红利风口的城市群
要闻速看
8月15日，广州市国土资源和规划委员发布《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》，五年广州全市计划供应住宅用地3200万平方米，年平均计划供应住宅用地640万平方米；五年内全市普通商品住宅用地计划供应2375万平方米、租赁住房用地计划供应825万平方米；住房建设计划安排75万套，其中普通商品住宅60万套、租赁住房15万套。
点评：供应不足
8月14日，北京市住建委就《北京市共有产权住房管理暂行办法》和《关于印发<北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)>的通知》的公开征求意见情况进行反馈，其中明确提到，共有产权住房属于产权类住房，可以按照相关规定办理落户、入学等事宜。
点评：理所应当
8月15日，华润凭借20.86亿元的代价，将位于沈阳市铁西经济技术开发区、于洪区以及浑南区5宗地块收入囊中，土地面积合约17.88万平米，建筑面积达到32.39万平方米。
点评：大包大揽
8月15日，据中国人民银行发布数据显示，7月份人民币贷款、存款分别增加8255亿元和8160亿元。贷款、存款余额同比和环比都有所上升。7月末人民币贷款余额115.4万亿元，同比增长13.2%，增速比上月末和上年同期均高0.3个百分点。
点评：差异不大
虽然当前市场调控越来越严厉，但整个中国还是存在各种各样的房地产发展的空间和机会，我们也会和企业、消费者共同来寻找未来的红利方向，这其中粤港澳大湾区就是下一个重要的方向点。
粤港澳大湾区是指为由广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群。2014年，深圳市政府工作报告首次提出“湾区经济”，把粤港澳城市群勾连起的湾区作为一个整体规划。2015年3月，在发改委、外交部、商务部联合发布的一带一路相关文件中，首次提出要“深化与港澳台合作，打造粤港澳大湾区“。2017年3月，在全国两会上，“粤港澳大湾区”被正式写入政府工作报告。2017年7月1日，《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》在香港签署，粤港澳三地将在中央有关部门支持下，打造国际一流湾区和世界级城市群。
◆ ◆ ◆
各城市地产发展阶段不一
房企竞争格局存在差异
目前粤港澳湾区内各城市的房地产发展阶段不一，广州、深圳皆是一线城市，经济发展成熟，2016年GDP分别为1.96万亿和1.95万亿，合计占到粤港澳大湾区的42%。两地房地产市场发展较早，是许多规模房企的发源地，市场成熟度较高。从企业竞争格局来看，以龙头房企和地方企业，行业集中度也较高；目前已进入存量时代，未来旧改、租赁市场发展前景巨大。
佛山、东莞、惠州、珠海，受益于广深两市以及香港、澳门的需求外溢，近几年市场发展较快，房地产投资开发、商品房施工面积增速都相对较高。这四个城市均位于房地产投资开发前景TOP30，是房企“抢地”的热门城市，2017年上半年房价均破万。
江门、中山 、肇庆三个城市，当地主要以第二产业为主，房地产市场还没有发展起来，城市房地产投资前景排在50-150之间，差异比较明显。近年来房企进驻的也不多，2014年至今不足10家企业新进驻，房价基本在6000~9000元/平米，属于“价值洼地”，随着粤港澳湾区的发展，未来颇具发展潜力。
◆ ◆ ◆
三类房企依托自身独特优势
重仓湾区布局有道
从目前粤港澳大湾区的房企竞争格局来看，入驻企业大体可分为以下三类：
一是湾区内起家的规模房企凭借着大本营优势，积极进入区域内其他城市，如华润置地，2016年2月首进珠海，计划斥资177亿元在横琴自贸区建设其首个国际化商贸综合体万象世界；恒大2016年首入肇庆，截止2017年6月30日，已通过招拍挂和收并购成功获取4个项目，分别为恒大世纪梦幻城、恒大翡翠华庭、恒大团星鼎峰和恒大御湖城。
二是外来房企进军意图明显，一部分为正处于高速扩张时期的闽系房企，出于地缘优势和“爱拼才会赢”的冒险精神，阳光城、金辉、泰禾、融信都积极展开了粤港澳湾区的扩张。其中进入城市最多的当属泰禾，2015年底进入深圳以来，频频落子，进入佛山、东莞、珠海、惠州，近期更是强势入驻广州。阳光城则是在湾区内累计新增土储最多，2016年进入以来，截至2017年6月30日，其在湾区的新增土地储备已达581.06万方，且456.77万方为收并购所得，拿地成本低至1048元/平米。
此外，还有部分大本营距离粤港澳大湾区较远的规模房企，在全国化扩张需求推动下，加上看好湾区未来的发展机遇，也开始积极的在广州、深圳、佛山等地频频落子，典型代表为融创、龙湖、绿城等等。布局最早的当属龙湖，其在2014年便进入了广州，而后2017年又进入了深圳、香港，截止2017年中期，其在华南的合约销售金额已达98.1亿元，销售贡献率为10.59%，成绩斐然。融创虽然2016年才开始布局粤港澳大湾区，但一出手便攻势凌厉，重仓拿地。
1.阳光城新增拿地包含收购Smooth Ever INVESTMENTS LIMITED 100%股份而间接获得的穗国用(2004) 第10039号天一地块和穗国用 (2005) 第10017号福林地块，以总占地面积9.52万方计入。
2.泰禾累计新增数据不含2017年7月首入广州，新增占地面积约70.72万方的增城增江街四宗地块。
3.华夏幸福是以产业新城模式扩张，若进展顺遂，对应的可获得418.58平方公里的委托面积。
三是扎根于本土深耕的区域开发商，凭借地缘优势，以大本营为核心，向周边城市辐射发展。这些本土企业在当地拥有着较好的口碑，本土优势突出，对区域内城市更有渗透力。以深圳控股为例，在其大本营深圳，其现有项目主要分布于罗湖、福田、南山等板块的核心区位，2016年末其在深圳的土储量已达141.46万方，未来集团还将通过深化与母公司合作，同时加强与深圳广电、地铁、巴士、报业集团等国企的合作来积极拓展深圳的土地项目。
1.龙光地产2016年末湾区总土储不含收并购及城市更新。
2.深圳控股2016年末湾区总土储为深圳区域。