深度研究 | 万字长文挖掘十三五规划下中小城市房地产发展机会
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十三五规划规划并指导了国家在2016年-2020年五年间的发展方向，其中新型城镇化的提出对缩小城乡差距、提高农民收入有着重要的意义。随着中小城市城建的进一步完善，城市高速公路、轨道交通等公共配套的进一步提升，众多三线城市的宜居性显著提升。而在十三五规划中“小镇经济”的推广，以及学校、医疗等基础建设的推进建设，也为更多县、镇的房地产市场带来更多发展机遇。着眼于此，本文通过研究“十三五”规划及当前中小城市房地产市场发展现状来看十三五规划能为城镇房地产市场在哪些方面带来发展动力。
一、三四线楼市地市成熟度均落后于一、二线，土地违规问题频发
受制于经济实力等方面的差距，三四线城市的房地产市场发展与一、二线城市的差距颇大。本章主要从住宅成交、土地供应及政策监管等三个方面来看三四线城市目前的发展困境。
1、成交量价难保持长时间增长，仅有少数城市成交面积达千万
目前超过70%的人口仍然居住在三四线城市，三四线整体的购房需求量要比一、二线城市高出不少，从商品住宅成交总量来看，三四线的商品住宅成交面积相当于一、二线城市总和的1.6倍。但从各能级成交面积的平均值来看，三四线城市仅为一、二线城市均值的四分之一左右，市场规模较小，居民购房倾向也弱于一、二线城市。仅有少数位于一、二线周边的城市如佛山、廊坊、中山等，受周边大城市溢出需求等利好，商品住宅成交量可以达到1000万平方米以上。
从历年来各城市成交面积的变化趋势来看，对比二线城市近年来市场的快速提升，三四线城市的市场增长较为缓慢，在2016年“去库存”的浪潮下三四线城市的成交量才增长到300万平方米以上，但仍与一、二线城市有较大差距。2017年开始，一、二线城市都经历了较为严格的调控，成交量有所下跌，并且2018年下半年市场整体转凉，也进一步了影响三四线城市的成交，部分城市的存量有所增加，如南通自2018年5月份开始普通住宅去化周期持续变长。
分能级各城市商品住宅成交面积均值对比
注：2017年数据根据国家统计局公布商品住宅总成交面积和各能级占比推算
数据来源：CRIC整理
2、平均土地成交规模小，建设用地指标紧张致政府监管力度弱
对比各能级的土地成交来看，三四线城市由于住宅需求较少，平均住宅用地成交面积也是三个能级中最低的，2016年的住宅成交土地平均规模仅为198万平方米，是五年中最低值。以洛阳为例，其在2017年土地成交面积为241万平方米，仅比上一年高出不到40万平方米，但在2015年洛阳的出让土地面积达到了343万平方米，供地量明显缩减。相比于洛阳，更多小城市则因为库存高而一年难有土地出让。除因库存过高三四线供地减少的原因外，最重要的是在这些城区面积较小的三四线城市，房企拿地也多集中在城市主城区及近郊区域，因此三四线城市土地成交规模也远小于一、二线城市。同样以洛阳来看，其在2017年至2018年11月底共出让41宗含宅地块，主要集中在西工区和洛龙区主城区，下辖县市则几乎无土地出让。
分能级各城市住宅用地成交均值对比
注：详尽到各城市的土地成交数据仅公布到2016年
数据来源：CIRC整理
成交量低，根本的指标性原因是多数三四线城市的建设用地指标紧张，如长沙市的建设用地总规模在2020年预计达19.93万平方米，而同一省的湘潭则仅为8.05万平方米，不足长沙的一半。对比各城市的人均城镇居住用地面积来看，三四线城市的平均值为25.13平方米/人，与人口密度相对更大的二线城市接近。但从占比情况来看，有57%的城市人均城镇居住用地面积低于25平方米/人，甚至还有11个城市的人均城镇居住用地面积不足10平方米，其中不乏天水、赤峰这样地围广阔的城市。三四线的建设用地，特别是居住用地，并不如想象地那样充足。
三四线城市市区人口（包括暂住人口）人均居住用地面积分布
数据来源：CIRC整理
不过在用地紧张的情况下，土地收入还是多数三四线政府财政收入的主要来源，三四线城市在土地监管及执法力度上也往往较弱。从国土资源局历年来公开的违规违法案件来看，绝大部分案件的发生地都是三四线城市，其中地方政府为了引进房地产开发而采用“先使用后挂牌出让”的方式供地的现象较多。因此，在三四线开发房地产会有一定的违规风险，一旦出现此种情况，资金损失不可避免。
3、小结：三四线房地产发展滞后，建设用地不足仅是表面原因
三四线城市由于城镇用地指标不足，使得部分城市形成了“经济滞后导致建设用地不足——供地刺激短期经济——供地违规被查——透支长期经济发展潜力”的恶性循环，房地产市场长期处于自住需求不足、市场缺乏有力支撑的窘境。
但事实上，经济发展弱、人口外流才是多数三四线城市房地产发展城市度不足的根本原因。无论从商品住宅成交规模还是土地成交规模，三四线房地产市场活跃度与一、二线城市的差距都比较大，仅有少数经济实力较强的城市能够达到弱二线的水平。只有经济指标发展上去，才能吸引到人口，才能真正增加购房需求。
二、城市基本面多方面落后，限制三四线房地产市场发展
从市场数据来看，三四线城市与一线、二线房地产市场相比显著落后，而城市人口外流导致需求下降、经济实力不足导致购买力无法支撑等原因是区域房地产难以发展的重要原因。
1、人口外流制约三四线市场发展，老龄化加剧也是推手
对比三四线各城市的人口流出情况，可以看出河南、湖南、四川等地人口外流现象严重，如河南周口、驻马店、商丘等城市的人口净流出量达到了百万以上，占当地户籍总人口的比例超过20%。这些城市出去务工的人口一般以青壮年为主，此类人群同时也是当地市场的购房主力，这些城市的房地产市场规模较难提升。倘若此类城市一直处于人口净流出状态，那么其房地产市场未来发展空间定会持续萎缩。
更值得注意的是，虽然部分三四线城市目前常住人口数量仍与户籍人口数量保持在同一水平，但从长期的人口增长趋势来看，未来很有可能也出现负增长。如东北地区的三四线城市常住人口数量虽仍超过户籍人口数量，但若从人口年龄结构来看，不少城市的老龄人口占比已经达到10%以上，典型如锦州市60岁以上的人口占比在2017年末已经达到25.5%，而0~17岁的人口比重仅为12.7%，人口老龄化现象严重，后续需求动力不足，当地的房地产市场受此影响当然也难发展起来。
全国人口流动情况
数据来源：CRIC整理
2、经济水平落后限制房地产发展，三四线城市购买力待提升
从经济基本面来看，三四线城市与一线、二线城市的差距相当显著，249个三四线城市的平均GDP仅有1800亿元左右，一、二线城市均是分别是其12.9倍和3.8倍。
且从三四线城市内部也存在非常明显的分化：2017年GDP排名靠前的三四线城市如无锡，其经济总量已经超过10000亿，跻身“万亿俱乐部”佛山GDP总量也达到9500亿以上，远远超过二线城市平均水平；但无产业支撑、受到周边热点城市辐射有限、经济相对落后的三四线如云浮、鹰潭、商洛等城市则经济总量仅有700亿元左右，2017年经济总量最低的城市为甘肃省金昌市，仅有224亿元，同比增长1.9%，增长速度严重落后于全国平均水平，且城市2017年新开工和竣工面积同比分别下降17.3%和15.7%，城市发展房地产面临不进反退的局面。
从另一显著反应不同能级之间经济水平的差异的指标——城镇居民人均消费支出来看，一线城市同样遥遥领先，二线城市和三四线城市之间的差距也较为明显，且从平均增长率来看，一二线城市5年平均增长率均达到9%，而三四线城市只有8%，不仅基础数值低，且增速缓慢，未来与一二线的距离将会持续加大。
具体而言，尤其是中西部地区消费水平更低，山西大同、运城、忻州三市的城镇居民人均消费支出仅有12776元、12327元和13169元，在三四线城市中垫底，整体来看目前差距悬殊，大部分三四线城市居民收入、消费水平均较低，购买力短期内难以大幅提升，这样的购买力水平对支撑房地产市场发展更是作用甚微。
2011年-2016年各能级城市平均城镇居民人均消费支出（单位：元）
注：详尽到各城市的人均消费数据仅公布到2016年
数据来源：CRIC整理
3、医疗、高校类配套差距显著，三四线医疗资源增速缓慢
在不可缺少的社会生活类配套方面，一二线城市由于人力、财力更加雄厚，带动城市的各类配套在完善程度、先进程度上都有大幅领先，三四线城市比之更显资源匮乏。
以受关注度较高的医疗资源为例，一线城市中平均每个城市的医院和卫生院数量达到400多间，且逐年增长，二线城市的平均医院数量比一线城市少100间左右，而三四线城市又比二线城市少100间左右，三个能级的梯度相当分明。
其实医疗资源最重要的不是医院、卫生院的数量，医疗器械资源、医生水平等更是群众求医时候更加注重的因素，业内研究显示，大城市三级医院集中了80%的高精尖医疗设备，87%分布在大中城市，三四线城市的医疗设备落后程度较为严重，而乡县的医疗资源则更加堪忧，县级以下的医疗单位拥有的万元以上设备不足市以上单位的4成，多数乡村卫生室只有听诊器、血压计和体温计这样的“老三件”。
2011年-2016年各能级城市平均市区医院、卫生院数量（单位：个）
数据来源：CRIC整理，部分三四线城市的统计数据在不同年份有较大变动，导致平均医院数量变动剧烈
另一个与民生息息相关的社会配套则是教育配套。从师生比率来看，各能级其实在中学和小学的师生比率上似乎特别明显的差距，但事实是三四线城市虽然教师数量少，相对的学生数量也较不多，尤其三四线城市的部分农村地区，虽然存在严重的留守儿童问题，但辍学现象也较为严重，导致学生数量减少，整体的实际受教育水平也较低。
从高等学校的师生比率，就可以明显看出一线城市在高等教育方面巨大的优势：一线城市高等院校的每个教师平均对应的学生人数为14人，而这个比率在二线和三四线城市则提升至18人和19人。与此同时，一线城市更是知名高等学府林立，尤其北京、上海两地，部分强二线城市也有较丰富的高校资源，如南京、杭州等，都对本省学生有较强的吸引力，教育资源——尤其高校资源——的丰富，在很大程度上为这些城市吸纳了更多人才，对城市的发展起着重要作用。而三四线城市在这方面的落后，也是导致人才外流、城市发展落后的重要原因之一，但凡有相对知名的高校落座的三四线城市，城市发展前景也大多不错，例如无锡坐拥江南大学，徐州有中国矿业大学等。
各能级城市高等学校、中学、小学的师生比率（单位：个）
数据来源：CRIC整理，师生比率是一个教师对应的学生数量
4、城市化进程缓慢，大量农村人口居住环境基建设施落后
2017年统计数据显示，全国总人口达到13.9亿人，其中城镇、农村人口分别为8.13亿和5.77亿，城镇化率为58.52%，结合一线和二线城市2017年统计数据显示，一二线城市农村人口合计仅有月7000万人，剩余的5亿农村人口几乎都居住在三四线城市，三四线城市在城镇化进程方面的落后，也对房地产市场产生了相当程度的限制。尤其农村在基础设施条件方面与城市存在巨大的差距，如供水、燃气、道路建设等多方面建设还有待完善，此类基础设施建设不够完善也给房地产的建设带来较多的阻碍，导致很多开发商进驻的难度较大。
基础建设中以供水为例：2011年至2016年，城市的供水覆盖率已达到97%以上，再提高的空间已经很小；县城的供水覆盖率则从86%上升到91%，镇的供水覆盖率也上升4个百分点，乡村覆盖率也从66%上涨到72%，除城市以外其他区域的覆盖率都有较显著的提升，但目前的乡镇供水覆盖率还是不够理想。
2011年-2016年城市、县城、镇、乡供水覆盖率对比（单位：万间）
注：2017年数据尚未公布
数据来源：CRIC整理
5、小结：基础配套难以支撑房地产发展，但未来三四线还有提升空间
对于三四线城市来说，城市基本面的落后，经济实力较低以及基础配套覆盖率不足的情况都是限制房地产发展的主要原因。但三四线城市人口基数庞大，城镇化的持续推进有望带来更多城镇人口以及增量住房需求，即便是在“房住不炒”中心思想的指导下，中小城市的房地产仍然有较大的发展空间。
三、十三五规划直击痛点，全面发展助力购房需求落地
从以上多方面数据来看，目前大小城市之间发展不均，中小城市城区和非城区的资源不均衡等情况较为严重，“十三五”规划中强调了推进新型城镇化、城乡发展一体化的目标，主要目的是以城市发展带动农村发展，改善农村人口的生活水平。本章主要从房地产市场的供给、需求、购买力等基本方面探讨“十三五”规划及近期政策将为中小城市房地产市场发展带来哪些利好。
1、农村土地流转新政推行，助力三四线城市土地供应扩容
农村集体用地长期存在监管混乱、土地资源细碎化的问题，且集体用地中宅基地无法转让给同一个经济集体以外的人，还需一宅一户连房转让，整体操作和管理都较为复杂，这也是农村难以进行大面积、统一开发的原因，不仅难以发展房地产市场，也难以发展除农业以外的其他产业。
自2018年年初以来，多省出台了关于农村的土地流转新规，主要加强对农村土地流转市场的管理和规范，大力发展农村经济合作社，通过合作社对农村发展起到组织、引导作用。对于部分城市土地资源紧缺的城市而言，积极推进农村土地流转对城市和农村都有着更加积极的意义：2018年9月份，广州番禺首次出现了“竞返还面积”的土拍形式，番禺石楼镇胜洲村的一宗村集体留用地以商务金融用地性质出让，竞得人珠江投资需返还1300套不低于100平米的物业和2万平方米的综合楼给该村经济社；10月份，上海泗泾镇成交1宗集体建设用地，用于租赁房建设；此外，关于利用农村集体建设用地用于缓解城市土地短缺问题的探索也在其他城市积极推进中。
三四线城市一方面积极推进着农村土地流转、提高土地效益的各类措施，另一方面在土地供应上持续发力：2018年以来各月土地成交建筑面积同比均有较大幅度的提升，在各能级中成交建面的占比也几乎持续维持在八成左右，是土地市场的绝对主力部分，以此来看三四线城市在土地供应量持续较高，为房地产市场发展提供了足够的“弹药”。
2017年1月至2018年11月三四线城市土地供应建面及占比（单位：万平方米，%）
数据来源：CRIC2016，数据截止至2018-11-28
2、城镇化高速推进期，每年三四线新增城镇人口900万
十三五规划中的“三个1亿人”城镇化工程指出：到2020年，要推进1亿左右的农业转移人口和其他常住人口在城镇落户；加快推进约1亿人居住的棚户区和城中村改造；引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。前两个“一亿人”其实本来就是居住在城镇，而这第三个“一亿人”则是支持城镇人口增长，并且“就近城镇化”的策略，也会为中西部三四线城市带来更多的市场需求。就人口发展情况现状而言，结合国际上城镇化发展经验，目前我国正处于城市化的第二个阶段（城镇化率30%-70%），正处于城镇化率提升最快的一个阶段。
从人口目标来看，2020年城镇常住人口大约增加至8.5亿，与2017年末相比，城镇人口规模将增加4000万，每年还将新增1300万城镇人口。而在2015-2017年，一二线城市每年新增常住人口约400万，据此估算，在2020年前，三四线城市每年至少可新增城镇人口900万人。
2015年至2017年全国城镇常住人口、城镇化率及2020年、2030年人口目标（亿人、%）
数据来源：国家统计局，《国家人口发展规划（2016—2030年）的通知》
3、乡村旅游、土地流转提升收入水平
目前城乡收入差距、一二线城市的收入差距都较大，财富资源分布不均，十三五规划指出需要推动城乡协调发展、发展特色县域经济的要求。在措施上，我们的关注点不应当仅仅有脱贫攻坚，还应包括加强土地流转、建设特色小镇等方面。
（1）、特色产业扶贫：乡村旅游业先行一步，至2020年受益农民可达8000万
为解决贫困地区的收入问题，十三五规划提出的方式包括：发展特色产业、转移就业、易地扶贫搬迁、生态保护扶贫、教育培训、开展医疗保险和医疗救助等，其中最核心、最根本的还是发展特色产业，毕竟授之以鱼不如授之以渔，靠居民迁徙或转移就业、财政拨款扶持终究不是长久之计。
发展特色产业，十三五规划提出了“电商”、“光伏”和“乡村旅游”三大模式，但是从发展现状来看，电商的“最后一公里”问题还没有得到很好解决，光伏扶贫与房地产行业的关联度也较为有限，最值得关注的还是乡村旅游。
早在2013年国务院就印发了关于扶持贫困村开展乡村旅游的文件，其中明确要求到2015年扶持2000个贫困村开展乡村旅游，2020年扶持6000个贫困村开展乡村旅游。目前我国乡村旅游已经成为解决农村贫困问题的重要途径，2017年全国休闲农业乡村旅游接待旅客近28亿人次，营业收入超过7400亿元，带动了750万户农民受益，预计“十三五”期间，年均接待旅客人次增长幅度为15%，到2020年乡村旅游接待游客可达40亿人次，旅游营业收入年均增长18%；到2020年营业收入可达2.3万亿元，受益农民规模预计将达到8000万。
以江西省上饶市婺（wù）源县为例，通过大力发展旅游业，婺源成功实现了GDP由第三产业占主导的经济结构，人均GDP也较快增长：2015年至2017年，婺源第三产业在GDP中的占比从51.45%提升至56.31%，第三产业占比较全市高出11个百分点。2017年婺源市人均GDP增长9.35%，较全市高出1个百分点。而婺源第三产业的核心支柱则是旅游业的发展，婺源现有国家5A级景区1个、4A级景区12个，是目前全国4A级以上景区最多的县，也是全国唯一以县命名的全域3A级景区，获评全省唯一一个“首批中国优秀国际乡村旅游目的地”。
（2）、土地流转提升农村居民收入
十三五规划提出，要依法推进土地经营权有序流转，通过代耕代种、联耕联种、土地托管、股份合作等方式，推动实现多种形式的农业适度规模经营。
农村土地流转在一二线城市更多的体现为集体地块入市，主要目的是帮助缓解一二线城市用地资源稀缺的危机，三四线城市的土地流转主要是将土地整合经营，帮助农民提高收入，并帮助农民实现真正“进城”。如安徽省宿州市、湖南省益阳市、河南省邓州市等三四线城市已经有集体用地流转的实例。
例1：宿州5400亩土地流转信托，70%土地增值收入归农民
安徽宿州是国家农业改革试验区和农业示范城市，2013年宿州迎来首款土地流转信托：该信托由中信信托与宿州市埇桥区政府合作，名为“中信农村土地承包经营权集合信托计划1301期”的产品期限12年。其中涉及的流转面积达到5400亩，5400亩流转土地性质不变，通过重新归集、整理解决农业用地“碎”的问题。通过土地经营权的转租，农民初步将获得基本地租，随着土地增值还将获得增值部分的70%利润，此外农民作为示范园中的工人，也将获得工资收入，对于农民而言收入比例大幅增加，农村土地的利用效率也有所提升。
例2：湖南益阳市草尾镇，当年农民纯收入同比增长20%
湖南益阳市草尾镇在2010年左右开始了以政府主导的土地流转信托，与前文提及的宿州相似，通过对土地进行整合、规模化经营等方式提高了当地农民收入，效果较为显著：2011年草尾镇农民人均纯收入8753元，同比增长20.5%，增幅远高于全市平均水平
（3）、已经开始“踩刹车”的特色小镇
相比单纯推进农村旅游业发展，特色小镇的建设更加需要产业支撑以及成熟的运营模式，发改委规划处工作人员表示，有两种地区更加适合建设特色小镇：一是中心城市和大城市周边，有足够的人口支撑；二是已经形成特色资源的小镇如景德镇、茅台镇等。
但值得警惕的是，由于政策大力支持小镇发展带来各种利好，在一定程度上吸引了热钱快速流入特色小镇建设领域，导致特色小镇出现“房地产化”的情况，目前盲目建设特色小镇的做法已经被“叫停”，发改委2018年9月份发文表示将会淘汰缺乏产业前景、变形走样异化的小镇。
4、强化中心城市输出服务功能，燕郊成为发展样本
区域协调发展作为国家重要的战略组成部分，对推动三四线城镇化发展有着极为重要的作用。在城市群、经济带的规划下，人口处于饱和状态的核心城市为了缓解交通、教育等各方面的压力将非核心功能向周边三四线城市转移，比如北京、上海就将中心城区的工业向远郊或者周边小城市转移，对周边地区的城镇化发展起到了极大的推动作用。
以廊坊为例，廊坊市下辖11个区县，其中环京区域的区县如三河、霸州等受到北京的辐射作用影响，给当地的经济发展带来了极大利好。对比该市环京区域和非环京区域的县市在2017年的GDP总量来看，距离北京较远的大城县、大厂县在2017年的经济总量仅在100亿元左右，而环京的三河则已经达到500亿元以上，位列十一城第一。单就三河市而言，该市受益最深的莫过于燕郊。燕郊的地理位置极为优越，紧靠北京市通州区（即首都副中心），因此当北京市政府计划迁至通州时一大批高新企业也落户燕郊，进而带动了燕郊经济发展，这也是产生三河市财政收入有一半来自燕郊的原因。产业的转移催生了一大批流动人口向燕郊汇聚，交通、教育等配套的建设也日益完善，使燕郊镇从一个普通的小城镇蜕变成拥有现代化的高新技术发展园区的新型城镇。中心城市辐射利好在房地产市场上则更加明显：优越的地理位置及较低的房价吸引了大量的北京外溢购房需求，燕郊成为众多刚需环京买房的首选之地，当地的房价也超过了省会石家庄，房地产市场有了很大的发展。
廊坊各县市2017年GDP（单位：亿元）
数据来源：各区县统计公报
5、发展基础设施，完善房地产发展硬条件
从第二章中城乡数据对比，可以看出目前城乡资源分布不均匀的情况还是较为严重的，有些基础设施的缺乏导致镇、县的房地产发展受到不少硬件上的限制。为改善目前镇、县基础设施配备，十三五规划要求促进城乡公共资源均衡配置，对农村基础设施中的水电路气信等基础设施统一布局建设，推动城镇公共服务向农村延伸。
2018年9月份，《国家乡村振兴战略规划（2018-2022年）》出台，明确将会持续加大投入力度，加快补齐农村基础设施建设的短板，主要涉及公路、公用设施、电网、供水、互联网建设等方面，预计2018-2020年，全国乡村基建投资的规模将超过4万亿元，2020年乡村自来水普及率上升至83%，2000万人由此收益。随着基础设施水平的不断提升，适合房地产市场发展的乡镇地区也会越来越多。
6、小结：夯实供求基础，基建、产业转型带动房地产发展
三四线发展房地产离不开坚实的需求基础。随着城镇化推进，更多农民迁徙至城市居住，可带来大量的住房需求；在土地供应方面三四线城市的资源也相较一二线城市更加丰富，能够满足城镇化发展的更多空间需求；从其他方面来看，三四线城市以及一些县城已经在加速经济发展、基础建设、以及与周边一、二线城市交流加强，城市各方面硬实力提升，均会对房地产发展起到积极的促进作用。
四、总结：建设用地指标不难解决，实现农民进城置业才是关键
十三五规划中关于城镇化、区域发展等重大举措实实在在地利好三四线城市的发展，进而拓宽了这些中小城市的房地产市场的发展空间。三四线城市房地产今后的发展趋势也与这些政策紧密相关：
首先，农村集体建设用地入市的法规障碍已经被基本扫清。随着城镇化的推进，大量农村居民进入城区，原有的城区范围必然会扩大，但对于规划建设用地指标紧张的问题已经无需过虑。未来三四线城市可效仿上海、广州等地将集体用地入市的方式，缓解用地紧张，另一方面《土地管理法》和《城镇房地产管理法》修正案的出台，也让集体用地有望与国有土地同等入市、同权同价，进一步促进农村集体建设用地入市。如佛山这种外来务工人口较多的城市，已经通过旧村居改造的方式供应宅地，而像芜湖这种发展潜力较佳的城市，建设用地规模仅为280万平方公里，对比其5988平方公里的市域面积，可见规划用地指标之紧，并且其在2020年底还计划容纳比2017年末多出近120万的人口，城镇化率也会有大的提升。
其次，农民购房需求将成为中小城市的后续主力需求之一。鼓励发展旅游业，通过流转集体建设用地的方式可将闲置的土地资源利用起来或对零散的土地资源规模化经营，增加土地的产出，农民收入进而得到增加，购买力得到提升。在城乡资源差距短时间难实现平均的情况下，为了给下一代更好的教育，更多城市的农村家庭会主动进城买房，这也是三四线房地产发展的关键增长点所在。
此外，对于热点一、二线周边的城市来说，投资需求在未来几年依旧存在。城市群使得核心城市的一些产业转移至周边三四线，为三四线城市的经济提供了重要的发展动力，当地的房地产市场前景自然也变得更好。尽管中央坚持房住不炒的理念，但由于现下国人投资渠道较少，同时，小城市一般在购房方面限制较少，在新一轮调控背景下，徐州、盐城等市场的火热程度更是说明了投资需求大量的存在，房产投资还会在未来几年占据不小的比重。
归根结底，虽然十三五规划中出台的关于振兴乡村经济、推进城镇化、区域发展等等一系列政策的目的都是为了全面促进中小城市的经济发展，但城市发展“底子”不同，未来城市间分化情况会依旧存在：环一、二线城市的三四线城市及乡镇发展前景良好，且基建配套发展可期，住房需求持续扩容，如北京的香河县等区域经济快速发展，同理长三角、珠三角也有这样一些明显受到红利的三四线城市；而中西部的多数三四线城市及乡镇缺乏强有力的城市辐射，经济发展和房地产市场发展还在起步的阶段，现阶段还在提升收入、完善基建、夯实基础，不应当高估近几年流动人口“落户”的意愿，等到教育、医疗、消费等配套发展势头确立之后，新迁入的农村人口才会更多地向城镇户籍转化，从而真正带来更多的购房需求。
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