土地市场真的有那么热么？
“百轮竞拍”、“疯抢地王”，最近行业聚焦点几乎完全被土地市场所覆盖，房企在土地市场“抢地”的新闻被大肆宣传和报道。不可否认的是，部分城市土地成交的确热度很高、房企拿地的积极性在提升，但实际上土地市场热度真的如大家想象的那么高么？
前四月整体土地成交规模同比下降
我认为首先从规模上来比较，尤其是和去年同期相比，热不热一目了然。
统计局数据来看，1—4月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%，土地成交价款同比下降33.5%，两者的降幅均较上月扩大。
而CRIC统计来看，2019年1-4月300城经营性用地成交建筑面积共61929万平方米，同比下降5.2%。
可以看到，虽然近三个月成交量持续上涨，但总量上，无论是统计局还是我们自己统计数据来看，前四月成交较去年同比下滑，意味着土地市场整体表现是弱于去年同期。
1-4月溢价率与2018年、2017年同期相距甚远
其次，溢价率可以很好的反映当前土地到底“热”到什么程度。
与总量走势一样，前四月300城土地成交平均溢价率为16.1%，较去年同期下降7.6个百分点。若与2017年同期来看，降幅达到18.9个百分点。
底价不高是导致溢价率偏高的原因之一。据统计，2019年1-4月出让土地中有3成以上地块出现出让底价下调的现象，其中底价下调超过20%的地块占18%，底价下调范围在20%以内的地块占20%。以此来看，部分城市部分地块高溢价也在情理之中。
因此，从数据来看，说土地市场过热我认为言之尚早。
当前土地市场区域分化明显、冷热不均，热度只是阶段性
当前土地市场区域分化明显、冷热不均。显然二线城市更受关注，这与三四线市场热度衰退，企业纷纷把战略重心调回二线不无关系。数据上也可以看到，自2019年2月以来，二线城市土地成交的溢价率是远远高过三四线的。
而且我认为当前部分区域的“热”只是阶段性的。一方面是去年下半年各家房企拿地比较谨慎，因此今年补货压力相对较大；另一方面，前四月拿的货值很有可能会直接体现在2019年的业绩中，对于企业规模提升显而易见，也增加了企业拿地动力。
规模房企没有大肆抢“地王”，整体来看百强房企拿地偏谨慎
标杆型房企如碧桂园、万科、恒大、融创等均没有在土地市场疯狂抢“地王”，这些规模房企作为市场的风向标，一定程度上也可以反映出当前企业对待拿地的态度仍是相对谨慎的。
其实从百强房企拿地态度也可见一斑。尽管拿地积极性在提升，但1-4月销售TOP100拿地销售比仅为0.38，,与2018年全年相差无几，但与2017年0.59相比差距仍然颇大，其中有超过半数企业拿地销售比低于0.3。
下半年土地市场或迎来转折，拿地仍然需要保持理性
当前土地市场局部的确出现了升温，部分城市地价也快速上升，但就目前情况来看，一方面管理层地价预警给了市场调整信号，而苏州也已经有实质性政策落地，土地市场“过热”、“地王频出”根基不在。另一方面，土地市场整体水平并未有想象中那么高，并未出现前几年大量房企争先恐后去拿地王的现象。
综合几方面而言，我相信土地市场会在6月份之后发生一些调整和转变。
第一，随着溢价率攀升，开发企业投资积极性会下降。第二，6月份之后拿地当年难以开盘，企业在这一时点上纳储的迫切程度降低。第三，急需补仓的企业需求得到满足之后，投资也会趋于理性。第四，接下来上市房企面临中报考验，想要更好的呈现自身财务指标，也会控制投资拿地。
最后，我认为在拿地方面仍然需保持理性，先看看标杆房企的动作，地王不是那么好拿的。
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