69㎡的两居室，月租4080元，滨江自持的暖屋到底香不香？
| 长租公寓的「正规军」来了
文 | 陈琪栋
杭州长租公寓市场，即将「杀入」一股新势力。
杭州市住保房管局官网上，已经有多个商品房项目发布了其自持房源的预招租公告，学成府54套、锦绣华府249套、紫璋台128套...
从今年起到明年，租房市场将迎来了一大批开发商自持租赁房源，他们该如何在租房市场立足呢？
于是，我们实地探访了滨江房产的首个含自持住宅项目——滨江·翡翠江南。
滨江·翡翠江南，坐落于振宁路与生兴路交叉口，处于宁围街道的集镇中心区域，周边有社区卫生院、市民公园、新农贸市场、集镇的底商，可以满足基础的日常需求。
交通上，项目距离地铁2号线振宁路站约1.3公里，步行约18分钟，但是开车通过钱江三桥、机场高速、庆春隧道，能与钱江新城、滨江这些地方实现快速通勤。
△北侧3幢自持公寓
整个小区共三幢自持公寓，分别为10#、11#、12#，位于位于小区最北侧。
每幢三梯六户，共467套房源，其中主力户型为69㎡中间套，设计两室两厅一厨一卫。
据悉，69㎡两居室的租赁意向人群一般是情侣、夫妇或三口之家，多为在滨江、钱江新城、钱江世纪城的公司白领，对生活品质有一定要求。
具体来看，69㎡两居室分为舒适版、经典版两种，主要有三点异同。
△69㎡舒适版户型图
△69㎡经典版户型图
第一，户型格局大致相同，区别点在于主卧和次卧的入门处的设计。
经典版户型主卧和次卧入门南北相对，中间留出了小部分的走道空间，整体私密性更好一些；舒适版户型主卧、次卧入门在同一直线上，走道空间完全利用，因此房间的面积也稍大一些。
△69㎡舒适版
△69㎡经典版
第二，家具家电基本一致，细节之处的材质略有差别。
两者均配置了沙发茶几套组、餐桌餐椅、书桌书椅、床、床垫、衣柜床头柜、电视、冰箱、洗衣机、燃气灶、油烟机、空调、空气源热水器、淋浴房，但经典版户型多了落地灯、吊灯，另租客可选择一幅壁画自留。
△69㎡经典版
△69㎡舒适版
在用材上，舒适版户型沙发和餐桌椅选用布艺，而经典则选择更细腻的皮质。
第三，经典版户型租金比舒适版贵400元/月左右。
△截图自滨江暖屋小程序
在滨江暖屋的平台上，可以看到69㎡两居室有经典版、舒适版两种，经典版参考价格4488元/月，舒适版4080元/月。据了解，目前翡翠江南的公寓正处于预招租阶段，优惠打折之后价格更实惠。
肯定有人会问：这个地方68㎡两居室，每月4000多，算贵吗？
在贝壳找房平台，江南铭楼挂牌的精装45㎡的一室一厅房源，租金约2700元/月，但装修和户型大小明显不及翡翠江南的公寓；而新建成的安置小区宁瑞名府，毛坯72㎡两室一厅租金约2400元/月，毛坯90㎡两室一厅租金约3000元/月。
市心路一侧，佳境天城的挂牌房源中，简装的67㎡三室一厅两卫租金5300元/月，精装的67㎡三室一厅两卫租金6200元/月；恒逸南岸明珠72㎡两室一厅3500元/月，中誉·万豪广场简装67㎡一室一厅3800元/月。
再远一些的钱江世纪城的龙湖冠寓，精装68㎡两室一厅5235元/月，精装70㎡一室一厅4230元/月。
其实，贵不贵很难说。不同的地段、装修、户型等等，对租金的价格影响很大，但我们可以大概得出房企类公寓的居住品质和服务较好，但相对周边也有较高的溢价。
事实上，自2017年提出租售并举的住房制度以来，各大品牌房企纷纷涉足长租公寓的领域，至今为止，TOP100房企中已有近五成涉足长租公寓。
截止目前，贝壳研究院依据公开信息的统计，TOP100房企中已有近五成涉足长租公寓，其中2017到2019年涉足长租公寓业务的房企占比超过75%。（摘抄自贝壳研究院，2020.11.13）
如龙湖的冠寓、万科的泊寓等均属于房地产开发商下面的公寓品牌，小编简单整理了几个供大家参考。
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房企 |
公寓品牌 |
成立时间 |
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龙湖 |
冠寓 |
2017年 |
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万科 |
泊寓 |
2015年 |
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旭辉 |
领寓 |
2016年 |
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远洋 |
邦舍 |
2017年 |
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朗诗 |
朗诗寓 |
2016年 |
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德信 |
随寓公寓 |
2017年 |
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滨江 |
暖屋 |
2018年 |
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招商蛇口 |
壹公寓 |
2016年 |
除此之外，长租公寓市场还可以以房产中介、第三方公寓运营商为主体。例如，链家的自如、我爱我家等，属于房产中介一类，通常租借或一次性获取整栋甚至区域物业的长期限使用权。
△截图自杭州市住房租赁监管服务平台
蛋壳公寓、魔方公寓、青客公寓等，属于是第三方公寓运营商，一般从个人房东手中租下房源，通过装修运营在网上对外出租。
总之，现在租房的渠道越来越多，可挑选的房源也越来越多。
而最近，蛋壳公寓爆雷事件闹得沸沸扬扬。
△杭州蛋壳公寓租客排队维权，图源朋友圈
爆雷的原因相信大家已经知道的七七八八了，无非就是蛋壳「高收低租」的运营模式，利用新租客的钱用来补上一家租客的窟窿。尤其今年在疫情的影响下，租房市场降温明显，新租房的人少了，窟窿也就越来越大。
但最本质的原因在于，蛋壳公寓开始是想学网约车、外卖、共享单车的模式，在发展初期「大量烧钱」抢占市场，后期通过市场的绝对地位定价获利。
而这种操作，在房地产行业是行不通的。
一方面，收房的成本远高于外卖、网约车等行业，一旦市场遇冷，房源空置下来，风险不可控制。
另一方面，就像上面说的，现在租房的渠道方式有很多，除了蛋壳这种「第三方公寓运营商」，我们还可以选择向普通房东租赁、向申请政府人才公租房、向房企类公寓租赁房源...
因此，不可能出现一家独大，垄断整个租房市场的情形。
杭州市住保房管局官网显示，杭州市范围内已有131宗涉宅地块出现竞拍自持比例，面积221.56万平方米，其中95宗涉宅地块自持商品住房项目已完成备案，面积152.37万平方米，房源1.64万套；16个项目完成验收确认，6616套（间）房源对外预招租。（截至2020年11月13日）
换言之，未来这些房源入市，租房市场将迎来结构性调整。
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责任编辑 | 黄皑 总编辑 | 叶建英 监制 | 叶小伊