揭秘！从空室到满室出租，收益高达28%！这位“空房再生人”是如何办到的？
◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 半夏
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前不久，我介绍过一位日本房东投资老破小一户建的故事，他以极低的房价买来这些没人要的一户建，在自己翻新改造等一系列动作之下，让自己的年收入达到了1000万日元。
具体内容请戳→《日本人不爱买房？这位日本年轻人靠投资“老破小”一户建，如今年收1000万！》
而今天，我又为大家带来了一个日本骨灰级房产投资者超低价购房投资的案例——广内先生（化名）的故事。
广内先生被大家称作“空房再生人”，那些空置的房屋只要经由他之手，就能“妙手回春”，可以马上出租出去，而他有着属于自己独门的“救房小技巧”。
为什么说是“空房再生人”和“救房”？
因为他有着一双“巧手”，能将空房改造到满室出租，再到收益高达28%！
这当中到底有什么小技巧？我们接着看下去....
（福岛的空房物件情况）
2019年9月，不动产专栏作家福岛先生花了800万日元（约为52.9万人民币）在福岛县郡山市，买下一套空室小楼，有7个单间。（福岛县就是此前发生过地震、海啸、核辐射的那个县，现在除了距离核能反应堆近的那些地方，其他地区已经逐渐恢复了以往的生气。）
前期作为房子的改装费，福岛先生花了约500万日元，这样总计就是1300万日元（约为86万人民币）。如果房子能达到满租，预计收益率能会达到28%！
但福岛先生却迎来了第一道难题。购房时间已经半年，入住者却一直为零，但房子买过来就要交房产税，如果没有房租收入那基本就是个负资产……
福岛先生心里有点着急，于是为了打破零入住的现状，便请到了广内先生。
起初，广内先生怀疑这房子是“问题房”。明明房子也翻新了，附近也有小学，作为住宅区应该是很受欢迎才对，为什么一直租不出去？
抱着这个疑问，广内先生对这套小楼进行“突击检查”。
实地考察过后发现这套小楼尽管在修缮中，但是到处都有偷工减料的迹象，像门把手和护墙板等都做得很粗糙。而且在拜访了管理公司后，才得知租客不签约的主要原因在于房子一直处于维修状态。
管理公司给出的说法是，其实前来参观的人有很多，但是因为房子还在维修，租客不清楚后续房子会变成什么样，因此不放心入住。
结合这几个问题，广内先生给福岛先生提了几个建议。
①租客入住前要做好房屋的翻新工作，以免临时有房屋问题
②自己动手更换门把手等家具设施，节省支出的同时还能保证维修质量
③与中介公司协商，可采取追加宣传广告费等措施
④为租客提供“免中介手续费”、“房租折扣”等优惠选项，尽快让房子达到满租状态以提高现金流
第一步，定好明确的目标进行改造
在听取广内先生的建议后，福岛先生制定了一个“4月前达到满室出租”目标。
随后，福岛先生就委托了专业人员进行厕所西式化等大规模改造的同时，自己动手更换门把手、裁贴厨房门等翻新措施。
据福岛先生自己回顾当时的改造情景，越翻新，脏乱的地方却越多，老觉得翻新得没完没了……想想都感觉是一种精神折磨。
第二步，多番调整招募租客条件
起初，福岛先生在招租事宜上一直进行得很不顺利，因此担忧房屋会就这样持续一年的空房期。
（招租表）
广内先生建议福岛先生，可以让管理公司在和租客交涉时，给出更低的租金。此外，还可以适当搭建一些家居装饰，让租客能联想到实际居住时的模样。
在听取建议后，福岛先生多次亲自造访招租公司，与负责人商量调整招募条件。为了能更快找到新租客，福岛先生还会经常去不动产公司转转提醒中介多推一推自己的房。
多番辗转折腾过后，福岛先生的房子终于有2户房间成功出租。
然而，好不容易等到租客要入住了，福岛先生却又又发现房间有管道漏水问题！而且，租客入住后还抱怨电视机用不了等等问题……
不是都修了吗？怎么还有问题？
幸运的是，维修人员及时赶在租客入住前把这些问题解决了。
但也因此，福岛先生又追加了15万日元（约为1万人民币）的维修费用。
日历翻过了2019年，来到了这个魔幻现实的2020年，3月中旬过后福岛先生答应招租公司，如果租客成功签约后，就会赠送谢礼给招租的负责人（往往是现金）。
然而就在这个小动作过后，神奇的事情出现了，不清楚是否因为这个因素，在5月上旬福岛先生就收到了3户房间的入住申请。
终于，整套房子只剩下2户是空室！
针对这2户空室，福岛先生决定将房租下调3000日元，并且给租客提供“房东承担中介手续费”、“房租2000日元折扣”这样的优惠选项，终于在1个月后，这两个空室也租出去了。
从2019年9月买了这栋楼后，前前后后大约10个月，福岛先生这套小楼里的7户空室终于客满！
千辛万苦终于达到了满租状态，算上房价和翻新费用，福岛先生前前后后一共花了1300万日元。而按目前的租金情况，这套房子年收入能达到360万日元。
因此福岛先生一年的收益率达到了27.6%，接近28%。尽管除去每年的固定资产税等，这套小楼也能保持在20%的收益率。
看着这么高的房产投资收益率，这点辛苦算什么呢？（微笑）
带租约出售，房东安心收租
看到这里，掘金酱不禁觉得，福岛先生完全是亲力亲为地去做招租和管理房屋的工作，着实花费了多番功夫后，才能达到如此高的收益率。
毕竟自主管理就需要你非常了解当地的门道，而一说到门道就是人情世故，这里头的水就深了，各项法规、人情、技能都得懂。
自主管理还有个麻烦，就是往往需要24小时365天应对入住者和建筑物相关的问题，如果你不是本职做房产投资，还真有点困难。再加上租客是什么类型都有，如何保证租客的素质好，能维护好你的家？这也是个不定因素。
所以，对于一般的投资者来说，很难做到像福岛先生这样，从改造翻新到招租一系列工作都亲力亲为，更别说身处异国的外国投资者们了。
大部分投资者在日本购买房产后都会选择委托管理公司代为运营，虽然会产生管理费用的成本，但绝对能节约不少精力和麻烦。
日本有各种各样的不动产管理公司，在投资房产的过程中，选择适合自己情况的管理公司就变得很重要。
而在选择管理管理公司时，主要认准这几条标准：
管理内容有什么？
过去的业绩如何？
对突发事件的应对能力是否及时？
根据这些标准，智谷选择了一个表现不错的管理公司，它在日本经营了53年，先后被SBI、瑞穗银行、日本邮便银行等知名集团投资，而资金流也非常充沛，是一家老牌的不动产管理公司。
这家管理公司还拥有自己的专属APP，从房屋管理到收租都是透明可视化，真正做到，从购房到收租完全不用自己操心。
开篇我提到的那名日本年轻人靠投资一户建如今年收入1000万。其实，不管是他，亦或是今天所讲的福岛先，这些投资者们都有着我们没有的先天条件，那就是他们身处在日本，并把投资房产作为自己的主业在经营。
对于不会日语，一年内又没多少时间能在日本，对日本的法律制度也不了解的我们来说，这一切都变得很困难。
但是如果你有办理签证移居日本的打算，那他们的投资手法就值得我们去学习。
投资什么地段合适自己？房子的维修要做到什么程度才能安心出租？找租客的渠道都有哪些？这些问题都需要反复考虑清楚。