买公寓和买商铺，哪个收益更高？
◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 金晓煊
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大家好，我是掘金投资顾问晓煊。我要承包接下来几周的周五，解答大伙儿们日本买房的各类常见问题~
最近因为在帮投资客户们做日本房产税务的计算，然后发现一个有趣的现象：日本每条街能有四个不同的地价！但其实，每一个价格的指向和功能都不一样。有时候人们看到一个，就误以为它是市场上交易的价格，结果一给出真实价位时，便大呼“你们加价”！
今天我就来为大家捋一捋，这些地价有什么差异，以及真实的成交价跟它们的关系！
除此之外，我还会回答一些大家常见的问题，希望能对你有些许帮助~
1.投资买房时，一房公寓跟两、三房公寓该怎么选择？
2.买公寓和买商铺的回报率，哪个更高？
3.什么是路线价、公示地价、市场价？
4.旧耐震跟新耐震有什么区别？
5.卖房时有哪些支出？
如果你对日本房产投资还有其他疑惑这次我没能提到，就来加我好友，我会第一时间为你解答~
首先我们要明确一点：一房跟两房的租客群体是不一样的。一房一般是独居或者情侣；而两房一般是家庭居住。其次，从租售比来讲20平米左右的一房一般会比较高，而40平米左右的两房一般比较稳定，各有优点。
通常来说，因为商铺（包括便利店、餐饮店、药妆店和事务所等）产生商业价值，它的租金可以更高，在价格差不多的情况下，商铺的回报率会高一些。但实际上，因为商业用房，售价也更高。我们长期观察到的商铺收益，跟公寓是差不多的，甚至有时候捡漏买到低价公寓，收益率比商铺还要高。与此同时，商用居住用的支出基本是一样的，跟国内的情况不同，产权也是永久的。
日本一条路上有四个地价，这该怎么理解？这四个地价分别是两个路线价、公示地价和市场价。
路线价是由日本国税厅在每年1月1日为评价基准时间，并在7月公布的地价，是各种税务征收的税基参考，包括了相继税路线价（遗产税的税基），固定资产税路线价（固都税的税基）。而公示地价是国土交通省土地鉴定委在每年3月发布，表现的是当时的国家认定地价。而市场价则顾名思义，是当下房地产市场交易中的交易价格。
它们四个价格之间，有什么关联吗？有的。假设公示价格是100%，则相继税路线价是公示价格的80%，而固定资产税路线价是70%，而市场交易价则根据具体情况变化，一般可能是110%。
日本在1981年6月日本出台《新耐震设计法》，新耐震标准比旧耐震要求更高。旧耐震的要求是即使震度5级左右的摇晃也不会倒塌，而新耐震的要求是即使震度6-7级也不会倒塌，也就是说，新耐震的抗震性能会比旧耐震的好，对在地震频发的日本是很重要的指标。
那么，该怎么分辨新旧耐震？看建造时间，而非完工时间。记住一个时间：1981年6月。如果是在1981年6月之前开建（注意这里不是指建成时间，我们在图纸上看到的建筑日期都是建成时间），则是“旧耐震”（也有的在那个时候就是新耐震的，但这类情况很少），在之后建造的则称为“新耐震”。
我们知道，买房时各类中介费、税费计算下来，大概是房价的6%，持有房产时每年的持房成本支出则大概是房价的1.5%。而卖房时的支出主要有两部分：中介费、增值税。
中介费为3%+6万日元，与购房时一样；增值税是与持有年限相关，5年是分水岭，持有5年内是增值部分的30%，5年后增值部分的15%。平价（跟买入时价格一样）卖出，则没有增值税。
……
千万不要因为日本是发达国家就掉以轻心。
在日本买错房的代价不仅是租不出去，还有可能卖不出去，无法变现！
在日本投资买房要遵循哪些基本逻辑？怎么挑选寸土寸金的高价值板块？
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