买房要做压力测试

　　□晨报记者 张佳

　　买房！不买房！关于是否买房的决策，虽然具有讨论的价值，但其实意义有限——需要买房的人，任你怎么看空房市最终还是要买；投资者则是见智见仁，各有主张。说到底，买房也是件各花入各眼的事情。

　　所以，与其浪费唾沫在楼市涨跌之争上，不如更实在一些，探讨下如何安全买房，不使房产成为个人理财决策上的安全隐患。“压力测试”，这是一个近期的热门词汇。美国那些昔日笑傲全球的大型银行们，近期都老老实实得像个小学生般的接受美国政府的压力测试，以确保它们在经济继续走坏的假设下有继续维持运营下去的可能。其实，“压力测试”这玩意儿，在所有的投资决策前都应该进行，买房自然也不能例外。

　　在普通人按揭买房问题上，房价下跌其实并不是最可怕的事情，甚至不是“压力测试”需要考虑的问题。虽然房价大跌，可能导致房产持有者的房屋价值还不如按揭负债，从而形成“负资产”的问题，但这不过是数字上的难看，其实并无压力。因为你只要能够按时偿还按揭，银行绝不会对你抵押的房产指手画脚，更不会要求你卖房提前还贷。正因此，房价下跌，最多是一个短期的投资决策挫折，但不会构成实际的流动性压力。

　　真正的压力，来自于偿还按揭贷款的现金流上，而导致压力的两大诱因则是：一是你的收入水平下降，二是升息导致你的月还款额增加。

　　在确定购买房产总量、贷款总量和月还款额时，我们一般会根据当下的月收入来参照计算。但是，你现在的月收入是否具有可持续性？你所在的行业是否正在或将要成为夕阳产业？你在单位的职位是否稳定？这些问题，是你在决定按揭额之前必须要考虑的。回首1999年科网泡沫时，很多刚毕业的学生进了网络公司，领着令人咂舌的高薪，然后便大手大脚花钱按揭买车买房。结果没几年网络公司进入寒冬，大量员工被裁员，剩下的工资也锐减，那些按照巅峰时期收入来进行消费决策的人们，顿时面临现金流困境。这样的教训值得牢记。

　　目前处于低息周期，但按揭利率不会一直处于低水平。按照低息周期的月还款额来计算贷款总量，将面对的一个巨大挑战就是升息。一旦升息，则月还款额将会陡增。以150万元30年期按揭为例，若按照4.16厘每月月供7300.28元，但若未来按揭利率上调回基准的5.94厘月供将达8935.48元，若进一步加息回到2008年最高7.83厘高位，月供将达10829.23元。如此陡增的还款压力，你可有做好准备？

　　美国银行做压力测试，“资本充足率”是一个重要指标。对于买房者而言，还贷的“现金流充足率”同样不可忽视。收入剔除基本的生活开支之后，便是可自由支配的部分。若将这部分资金足额用于偿还按揭贷款，绝对是危险的决策——因为，一旦升息还款额上升，便将造成你现金流的极度困境。

　　是的，除了预留一笔至少6-12个月的生活费储备额以备不时之需外，你还需要将你的月还贷额控制在你月收入的50%以内，这样你的按揭贷款买房计划才是稳妥的。既不会影响你的日常生活，也不会给你埋下安全隐患。

　　买房前做好现金流上的压力测试，一旦真正遇到巨大变化时，一切才不会对你构成压力。

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