1000万在中环可以买什么样的房子（2）

上一篇说到作为“黄金腰带”中环是1000万预算客户首要选择，选房子先选板块。

我们把中环的板块分成了三个类型：

第一类是以产业导向的板块；

第二类是大型居住区或是国际社区，综合生活配套完善；

第三类就是老城区，发展较早。

第一类产业导向的板块，其实是最受欢迎的，有强有力的产业和人群作为支撑。上一篇讲到了，五角场、大宁、真如、长风、张江。

这一篇继续来说说，前滩、御桥、漕河泾。

漕河泾

先来说说漕河泾.

漕河泾开发区是上海市唯一同时具备国家级经济技术开发区、国家级高新技术产业开发区、国家级综合保税区三重功能的开发区，也是目前国家级开发区中发展速度最快、单位面积投入和产出最高区域之一。

漕河泾鸟瞰图

1986年9月26日，漕河泾微电子工业区正式开工建设，大概2009年，空置率就来到30%多，到2013年三季度，漕河泾的空置率直接来到3.9%

从100%到30%，漕河泾用了23年，从30%到3.9%，漕河泾只用了4年时间。

和张江板块不同的是，漕河泾板块以产业园区为主，住宅很少，也没有什么居住氛围；而张江是从产业到产城融合的发展趋势，未来会有更多居住氛围。

所以在漕河泾工作的人群都居住在周边板块，往东是徐汇的田林、徐家汇、万体馆，往北是金虹桥、古北，往西是金汇、静安新城、七宝等，往南是徐汇康健、闵行古美、梅陇。

漕河泾板块内的房子不多，次新房更是少。1000万在这里可以买到2-3房。

比如永兆豪庭，2008年小区，近9号线500多米，步行可达，单价10.5万。

2房户型基本2开间朝南，但只有一卫设计，总价1000-1080万内，户型设计常规，居住功能基本满足。

而1000万能买到的3房产品设计就有点差了，仅1开间朝南。想买到常规三开间朝南的南北通透户型，预算就要提到1300万了。

永兆豪庭2房户型

永兆豪庭1000万左右3房户型

永兆豪庭1300万左右3房户型

融信虹桥世家，2015年，单价11万。1000万在这里也只能买到2房90㎡产品，2开间朝南，但是开间小，进深长。

融信虹桥世家

更多的人还是喜欢在周边购房，因为居住氛围、环境、产品更好，如金虹桥和金汇板块，1000万总价的房子居住舒适度更高。

前滩

前滩是这几年的大热门，房价一路高涨，最高达20万一平。

如果问为什么前滩那么贵，突破了环线价格梯度？

那么就是他的综合能力，或者说产城融合做得很好，又是高起点、整体规划。

如果把上海城市格局分为三种版本，

老外滩一带可称为“1.0版”，无论人车，要进入大楼都有所不便；

陆家嘴是“2.0版”，车易进，人难行；

而未来的前滩由于是整体规划，一次性大手笔投入，将会是一个既适合工作，也适合居住的“3.0版”城市。

前滩产业定位是，上海新的世界级中央商务区。

前滩招商能力有多强呢？前滩时代广场、前滩世贸中心（企业天地）二期、前滩世贸中心（企业天地）一期办公已经租满。前滩壹号（中粮商办）已整体出让。核心区域写字楼，入驻企业达2500家。

前滩的商务区是和陆家嘴媲美的，也是因为陆家嘴发展的饱和，才延伸出产城融合的前滩来作为互补的，这样的背景下，前滩的底气是十足的。

前滩一手房有多火热应该不需要我再多说了，二手房价格高出天际了、

那1000万在前滩买到什么样的房子，真的是捉襟见肘。

还好虽然前滩的单价高，但是还是有不少小面积户型，如东方悦耀51平的1室户型，980万，好的楼层和朝向价格要达1100万。价格确实高不可攀。

东方悦耀的一室户型

1000万买一房产品的家庭大多是奔着学区或者投资去的，首套自住是不太会买这里的。目前的高价也吓退了不少客户，在这个高位接盘的客户还是很少的。

御桥

御桥还是个比较接地气的板块，生活氛围很浓。

御桥原来是浦东很不起眼的一个居住板块，也是中外环离得最近的区域。那这里怎么会和产业搭边呢？

或许是2008年后城市发展鼓励产城融合，御桥的规划也开始有所加强。

这样本来毫不起眼的居住板块，煞有其事的加入产业规划，而且这个规划也有相应轨交作为配套，实实在在的给资源。

未来御桥产业发展定位是陆家嘴科创园，对标硅谷的企业总部基地。

由陆家嘴集团自持打造，将为企业提供办公、商业、居住、休闲、教育等全面的配套服务，成为新兴科创类、总部型企业聚集地。

根据浦东的总体规划，陆家嘴御桥科创园将成为该地区的标志性建筑群，并将在浦东未来发展中扮演至关重要的角色。

陆家嘴御桥科创园一期效果图

产业入驻加上11号线、13线、18号线三轨交环伺，并且商业和学校资源（建平中学）都极其好。板块房价也是蹭蹭上涨。

1000万在这里可以购买什么样的房子呢？

万科海上传奇是御桥的标杆产品，单价已经突破11万了，虽然有高压电的不利因素，但还是抵挡不住标杆项目的涨价趋势。

万科的户型设计还是比较符合家庭居住的功能性和舒适度。

万科海上传奇2房产品

1000万可以买到2房产品，2开间朝南，84-90㎡，动线合理，采光通风都没啥问题。要是买3房，预算要提到1200万，106㎡的紧凑小三房。三房产品也是最受市场欢迎的。

万科海上传奇2房产品

要买三房就要在房龄上退而求其次，选择2010年的万科金色城市，90㎡3房2厅1卫在950-1080万，紧凑户型，卫生间做到干湿分离，提高利用率。

万科金色城市90平3房产品

功能上和性价比都有所保证，这样户型是多数家庭的选择。

另外，板块内的仁和都市花园、地杰国际都有不错的产品，1000万内可以买到较好的户型。

这篇先说到这里，下一篇可以聊聊第二类是大型居住区或是国际社区。