鼎汇咨询 |【财税案例】无产权地下车位涉税相关，你了解多少
《中华人民共和国合同法》第二百一十四条明文规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。无产权地下车位因为本身没有产权，所以出售这条路是行不通的，那只能退而求其次：出租。很多高明的房地产企业就会与业主签订一个期限为20年的租赁协议，并在协议中附加一个条款：租赁期限届满后，房地产公司同意将该车位继续无偿提供给业主使用。这应该算得上是“曲线救国”了吧，表面上是“租”，实际上行的却是“售”。所谓“道高一尺魔高一丈”，那么税务征管部门怎么看待这件事呢，会否因为你是出租行为，而对企业该交的各项税负网开一面呢？
沥呕君才疏学浅，自然不敢班门弄斧，仅就平日所学，拿出来和众家探讨一番。不妥之处，还请各位读者朋友多多斧正。
v 增值税
增值税到底要不要交呢，我们先来捋一捋思路。
房地产企业明面上只是租了一个车位出去，但是那个补丁条款却将其商业行为的性质表露无疑：租赁期限届满后，房地产公司同意将该车位继续无偿提供给业主使用。这不就是赤果（luǒ）果（luǒ）地将地下车位的永久使用权给转让出去了吗？那么好了，请看法条——
财税（2016）36号文之《销售服务、无形资产、不动产注释》三：转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
看到这里，沥呕君认为，这增值税是没跑了，必须得交。那么有的地产开发商又要问了，我这地下车位能否扣除对应的土地成本呢？再不济，按建筑面积分摊也行啊。到底行不行呢，咱们还是接着看另一法条——
《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第五条：当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款
有的朋友看到这里乐了，看！这里写着呢，公式都列好了，这就意味着，我们完全可以按照建筑比例进行折算扣除土地成本的嘛。对不起，沥呕君恐怕要令这些朋友失望了。因为国家税务总局公告2016年第18号第五条的后面，紧跟着有一句话，“当期销售房地产项目建筑面积”、“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，均不包括地下车位建筑面积。
请问您家的停车位是露天的吗？如果不是，那下次一定要设计成露天的。
结论：房企在计算地下无产权车位的增值税时，不得扣除土地成本。
v 土地增值税
增值税方面忍痛捱了一刀之后，总结经验教训，我们再来看看土地增值税的处理是怎样的。
有人说，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。那么我现在出租，并非出售，车位所有权并没有发生转移，因此无需缴纳土地增值税。
有这种想法的朋友，沥呕君认为您应该好好研究一下“以其他方式有偿转让房地产的行为”这句话的含义。您能想到的，税务征管部门自然也想到了，而且措辞严谨，毫无漏洞。地下车位属不属于不动产，属不属于有偿？如果都属于，那么这里的“其他方式”，您觉得前述的“以租代售行为”在不在这个范围之内？所以，转让地下车位永久使用权，那是必须缴纳土地增值税的。
既然土地增值税肯定是要交的，这一点已经没有争议了，那么地下车位相应的成本费用，能否予以扣除呢？有人开始担心：我这个毕竟是无产权车位，国家税收政策是怎么规定的呢？会不会不让我扣除成本和费用啊？我们依然以相关法规论理——
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187号第四条 土地增值税的扣除项目
（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
毫无疑问，属于第（3）种情形。那么计算收入并扣除对应的成本费用就好了。由此也可以看出，地下车位的土地增值税成本扣除原则还是比较统一的，无论你有无产权。
v 企业所得税
接着再来聊聊企业所得税。能否在销售地下车位时，先将对应的建造成本扣除以后，再行缴纳企业所得税？答案究竟如何，我们先还是来看一条法规——
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
因为前面说了，这是地下车位，所以看上述法规的后半句就成。既然地下车位被定性为公告配套设施，那么读者诸君知道这意味着什么吗？这就意味着，其成本已经被分摊至商品房的销售成本里扣除过了，税务部门会让你有那么美的事吗？同样一个成本，让你接连扣除两次？换言之，房企在销售地下车位时，是没有成本可以扣除的了。
v 印花税
最后我们来看一下印花税。印花税的定义：纳税人在经济活动和经济交往中，因订立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。前面说了，这个是无产权车位，地下车位的所有权属并没有发生转移，租赁双方也不需要到政府管理机关办理登记注册。既然没有凭证的出现，自然也没有印花税的缴纳义务。
小小的一个地下车位，居然蕴藏着如此之多的税务学问在里头。沥呕君时常自叹：书到用时方恨少。看来平时多注重知识的积累总是没错的，这比关键时候凭借拍脑袋来解决问题要靠谱许多。
来源：智慧源地产财税