跨周期增长 佳兆业的城郭与疆界
追求合理的增长，是当下地产企业审时度势的最好注脚。
“地产年年都要保持增长，这是很大的一个挑战，但我们还是希望有质量的增长，合理的增长，特别是在利润、风险能够取得平衡下，保证合理增长。”
3月25日，在佳兆业集团（1638.HK）2020年度业绩发布会上，公司董事局主席郭英成表述了这样一段“定场词”。如其所言，过去一年中佳兆业在保持增长与控制风险之间找到了平衡点，这为郭英成定调佳兆业未来的发展，铺垫出足够的空间。
按照1069亿元的合约销售金额，2020年的佳兆业刷新了自己的历史纪录，在全国同业的排名也上升到了第24位。销售面积同比增长33%，销售金额增长21%的数字，在现实市况下，对于刚刚跨越千亿销售规模的佳兆业而言，显得恰到好处。
在财务安全性上，佳兆业的2020年顺利将“三道红线”由橙转黄。公司净负债率由2019年的144%下降至98%；现金短债比则由1.1倍提升至1.56倍；剔除预收账款的资产负债率已下降至70.3%。
销售规模和财务安全的两端平衡，落在佳兆业上市公司的核心指标上则是：557.7亿元的全年营收和52.8亿元的净利润。26.8%的净利润增速高于16.1%营收增长，意味着在行业景气度承受重压之下，佳兆业的盈利能力反而有所增强。
除了营收、净利润取得双位数增幅外，佳兆业集团总资产也突破3099亿元，同比增长达14.4%；土储方面，2020年佳兆业新增921万平方米，货值约1900亿元的土地储备，集团土储总货值达6700亿元（不含为转化的城市更新储备）。
既无资金杠杆之险虞，又有资本与土储为后盾，深耕粤港澳多年，早已扎下牢固城郭的佳兆业未来的疆界拓展，才是更值得投资者瞩目。
“坚持长期看好中国新型城镇化前景，对中国经济稳定增长、长期向好抱有坚定的信心。”郭英成对“十四五”新发展阶段的房地产市场面貌已然入心，而其手中握着的牌面，足以让佳兆业实现跨周期的的增长。
1300亿元的合同销售金额和彻底达标“三道红线”，是佳兆业集团2021年最重要的两个目标。
“我们希望做一个有质量、可持续、风险可控的地产公司。”按照佳兆业董事局主席郭英成的说法，“规模不是很大”的佳兆业未来每年将保持20%的增长速度。
从近几年佳兆业的增速曲线变化上，不难看出2019年开始公司就在控制节奏，并没有因为冲千亿规模而大幅突进。实际上，对于地产企业而言，1000亿元的销售规模恰是一个微妙的关口，往往提速增长让规模效应更加显性是很多房企跨越千亿后的选择。
不过，今天的行业环境已与两年前不可同日而语了。去年，“三道红线”的监管之靴落地，反而让提前进行调整的房企迎来了更大的确定性。
带领佳兆业已经在地产江湖闯荡22年有余的郭英成，对行业走向判断有很强的敏感性，速度与激情的时代已经过去了，发展质量与规模平衡的时代已经到来。
整个2020年，佳兆业都在围绕“保安全、提利润、稳规模、精经营”的主线运行。这个表意明确：现金流等财务安全性排在首位，同时通过精细管理提升利润与规模。
财报数据显示，佳兆业2020年全年销售回款率约80%，较2019年增长5%；截至去年12月末，公司拥有现金储备471亿元，同比增幅达27.4%。财务稳健性的提升，可见一斑。
经营性指标来看，佳兆业在毛利润率（28.5%）与2019年基本持平的情况下，公司2020年毛利润为159亿元，同比增长15%，但净利润增长更快，较上年增长26.8%至52.78亿元。公司精降本增效的细化管理，颇见成效。
“我们利用精细化管理体系，从'投、融、产、供、销、存、回、结’等八个方面进行管控，提升经营效率、管控成本费用，比较产品溢价能力，进而实现利润的提升。”
佳兆业CFO吴建新亦表示，在地产调控“稳”字当先的背景下，公司一方面严控拿地节奏，加快供货签约和回款；另一方面安排合理融资，控制负债规模和调节有息负债结构。这使得红线三去其二。
截至2020年12月31日，佳兆业的合同负债约497亿元，较上年增长26.2%；总权益约787亿元，较上年增长41.3%；资产负债率由上年末的79.4%下降至74.6%，降幅4.8%。
而在融资规模的管理上，佳兆业通过调节债务结构以降低融资成本。2020年末，其有息负债为1215亿元，仅比2019年增长3.7个百分点，未触及“三道红线”融资规模橙档5%增幅的限定。
全部有息负债中，境内占比40%，境外占比60%，2020年末综合融资成本为8.7%。未来1年内到期债务约为231亿元，占比19%；2年以上到期占81%，约984亿元。长债短债比为4.3，较2019年的2.7上升了1.6。再看佳兆业手中近500亿元的现金储备，短债风险不足为虑。
监管要求房企需要在2023年完成降负债的目标，眼下佳兆业已经离此咫尺之遥，腾挪出两年的时间窗，也为其业务的“转型升级”做了充分的铺垫。
决定未来房企发展是否稳健的最核心问题，依然是土地储备的价格和质量。
自2018-2020年，佳兆业销售金额三年复合增长达24%，这其中粤港澳大湾区是公司业绩增长的“定海神针”。2020年佳兆业1069亿元的销售金额中，大湾区贡献了其中的58%，结转收入占比更高达71%。
而按照目前佳兆业的总土储情况看，2875万平方面对应6700亿元货值，其中粤港澳大湾区占比总土储面积为55%，货值占比69%。尤其值得关注的是，佳兆业在香港拥有4个地产项目，货值300亿港元，去年首个香港项目疫情之下还取得了开盘热销七成的业绩。
起家于深圳的佳兆业，先是用了6、7年时间取得了珠三角区域领先，再向长三角和京津冀投资落子，并且布局的基本都是这三个经济带的核心城市，诸如广州、东莞、上海、无锡、长沙等地。
财报显示，2020年佳兆业新增土储计容面积921万平方米，货值1900亿元。土地收储“稳中有增”也源于其多元化拿地的调整。更重要的是，目前佳兆业再一线城市土储货值占比高达51%。这是其实现穿越周期增长，实现高质量发展的底气所在。
去年以来，监管层针对房地产行业的调控打出的是一套“组合拳”，在“三道红线”及房贷集中管理的两项融资政策协同下，土地供应端又出台了“两集中”政策，三端结合的房地产供给侧改革，目的就是形成长效治理机制。
房地产行业加杠杆式扩张的盛况很难再现了，房企走向真正比拼“内力”的阶段。也因此，城市更新市场或许会成为房企的另一个“分水岭”，相比新开发项目，城市更新的项目管理难度更考验房企。
而在近期“十四五”规划中关于新型城镇化发展的顶层设计解读中，城市更新作为新型城镇化最核心的内容之一。今年两会也明确提出2021年全国新开工改造城镇老旧小区5.3万个，显示出国家层面对提升城市发展质量的期许。
毫无疑问，去杠杆调控的同时，政府也引导房地产行业进入新的战略机遇期，进一步将房地产开发与城市经济发展真正关联起来。
“因为深圳比较小，城市更新走得早一些，广东省和国家住建部早先就出台过很多政策，所以我们在深圳做城市更新也相对早一些，经历了市场的历练，也积累了比较丰富的经验。”
城市更新可以说是佳兆业在同业中比较优势最为明显的地方，让郭英成颇为自豪的是佳兆业在过往城市更新项目积累中，为城市产业发展和经济结构调整，为支持政府保障性、政策性、建设性用房等方面，贡献了一些行业规范化的经验。
2020年佳兆业在城市更新项目转化上也开始加速。全年集团转化了9个项目，可售面积180万平方米，转化面积同比大增152%。这些项目基本集中在港深广三城，可售货值高达640亿元，占比总合同销售金额也达1/3。
自今年3月1日起执行的《深圳经济特区城市更新条例》，又大大催化了佳兆业在城市更新项目上的转化速度，预计今年上半年就将有总货值660亿元的转化供地入市。
而据佳兆业集团总裁麦帆的表述，未来三年年至少约有50个城市更新项目会完成转化供地，量级规模大约在500万平方米占地面积。
“城市更新是佳兆业的核心板块，我们制定了两个计划，一个是三年行动计划，一个是远期目标的近期计划。这是多个城市更新共同努力在推进的系统性安排。”
在麦帆看来，城市更新项目也要面临开发速度、运营好坏、成本控制等问题，但相信佳兆业三年行动计划完成后，公司的毛利、净利都会有所提升。
锚定城市更新赛道，房地产企业更重要是以城市经济发展、产业结构调整的大规划来建立更新项目的基本逻辑。这与过去拿地开发卖产品，有本质上的区别。
不仅如此，房地产企业在城市更新的项目建设运营过程中，还需要反向为政府的城市规划、政策制定等方面提供建设性意见。
“深圳、广州，我们发展城市更新也有十几年的历史了，现在我们要把比较成熟、比较成功深圳模式、大湾区模式复制到上海，复制到湖北、云南、贵州去……”
模式输出之外，郭英成看到的则是资产运营思维下，城市更新对当地产业经济发展和政策性用房的带动价值。中国经济转型升级，房地产行业也要与时俱进，从助力新经济的视角深度嵌入产业发展中。
实际上，佳兆业集团在发展地产开发主业的同时，早就布局新经济领域，目前集团拥有大健康、互联网科技、生物制药等上市公司的平台，通过投资挖潜新经济，也掌握了不同产业发展的基本规律。
在数字化经济领域，佳兆业旗下的上市平台佳云科技（300242.SZ）是国内移动互联网营销领域最具竞争力的企业，也是手机厂商商业化的龙头企业，业务除大陆香港之外遍布东南亚及北美。
大健康领域也是郭英成看重的产业方向，目前佳兆业集团控股旗下拥有切入口腔科材料领域的佳兆业健康（0876.HK），并战略投资了国内“稀有”的血液制品生物制药上市公司双林生物（000403.SZ）。
此外，佳兆业在湖北孝感还落地了佳兆业空港科技城生命健康产业园项目，主要承载医疗器械、精准诊疗、智慧医疗、生物制剂领域研发生产型科技企业，这也为其持续并购孵化相关资产，带来想象空间。
谈及佳兆业集团的产业多元化发展，郭英成也表示的确很困难，但总体思路是围绕“地产+城市更新+产业”事业群的协同发展来构建未来竞争力。
因此，在2020年的年报总结中，佳兆业提出“要提高资本资产运营水平，优化新事业投资，地产主业要为新事业发展赋能”的说法。接下来佳兆业的商业和文旅两大事业板块分拆上市，也成为其内部的重要推进项目。
目前，佳兆业商业集团在全国有64个在营、筹备、在建的商业项目，总面积超过500万平方米；写字楼运营方面，惠州、珠海以及深圳福田、上海嘉定的项目陆续进入市场。分拆上市似乎也是水到渠成。
2013年成立的佳兆业文体科技集团则是其文体产业资源的整合平台，目前运营上海、杭州、深圳等多城的25个标志性文体场馆，运管总资产超过155亿元，每年举办600场左右的重大赛事、会展活动。
可以想见，商业、文体资产如果顺利上市，不仅让佳兆业在资本运作上更上层楼，同时也有利于拓展境内外的融资渠道。这也是穆迪、标普、中诚信国际等国内外评级机构给出其“稳定”评级，持续获得投资者认可的原因。
从“地产+城市更新+产业”这样层层递进又彼此协同的发展战略中，不难观察到佳兆业集团在房地产行业出现政策与市场拐点的阶段，为何能游刃有余的推进稳健发展。
风险控制和稳健经营，让佳兆业能步步为营，而前瞻性的进入到城市更新与新产业当中，又能让其发展具有巨大的想象空间。
犹如“火箭推进”一样的设置，让穿越周期式增长的佳兆业集团大概率的跑赢“大盘”，也为房地产企业带来一个质量发展的标准模板。
☞ 追求合理增长的佳兆业如何跑赢大盘？
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