郑州楼市不缺房子，缺的是如意的产品，买房人拿着钱难买到优质资产。
✍️ 撰文 | 李逍遥 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
全国“就地过年”的呼声渐高，“返乡置业”被蒙上一层阴霾。在一线城市集体大涨的狂欢盛宴下，郑州楼市愈发显得成色不足。这座城市格局的突破、犹豫，与楼市交织的矛盾终究是藏不住了。
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城市矛盾
过去几年，郑州发展很快。GDP破万亿，人口破千万，跨入“特大”行列；各种城市配套发奋往前冲，地铁通了一条又一条，高架也一直在修。
虽然城市能级不可同日而语，但这种火箭式的城市发展模式，也产生了很多不容忽视的矛盾。首先，郑州城区小的矛盾，放在全国市场对比下，日益突出。
©郑州城市能级上有待进一步提升
早年的城市规划、城市定位，没有赶上人口增长的速度，也没赶上国家对郑州的厚望。城区发展空间受限，不利于郑州做大做强，也不利于跟“竞争对手”竞争中博取有利地位。新郑，中牟，荥阳撤县设区的需求呼之欲出，一旦改区成功后，不仅能提高郑州的城市化水平，促进经济发展，对当地楼市无疑也是麻雀变凤凰的好事。像南龙湖被嗤之以鼻的杂乱环境，不通的暖气，道路等都会随着行政等级的提高得到极大改善。房价坍塌的远郊，楼市也会充满想象力。
©远郊板块进入静淡阶段
郑州一边大刀阔斧地扩大版图，一边是亟待被填满的大片空白。郑州三四环间，港区与主城间，管南的空白带，甚至一路向东的白沙、绿博。要填满这些空白区域，还得靠产业，有了产业才有人气，城市才有活力，也能更好地解决房子去化的核心问题。眼下，郑州给人的感觉像是靠卖地赚起来的暴发户，没有多少实体经济支撑。那些千方百计抢来的人，既要安居，也要乐业，郑州引进更多产业，才能留下更多人才。
©郑州各新区组团示意图
第三，郑州是一座没有性格、没有内核的城市，毫无特色，缺少吸引力。杭州的西湖美景，西安的古朴厚重，上海的时尚小资，北京的大气雍容。大多数城市都轮廓清晰，让人一目了然。这也是它们在竞争激烈的城市之林，能够有一席之地的法宝。郑州不偏不倚，居中原之中，却长着一张模糊的脸。提起郑州，很难想起一个能匹配这个城市的词，缺故事，缺风情，缺个性，是郑州的最大硬伤。
©主要城市吸引力榜单（百度地图慧眼研究）
一座城市的吸引力和友好度，也折射了一座城市的价值。补齐短板，产业筑基，提升气质，年轻人才更愿意在郑州真正扎根。
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供需的裂痕
回首2017年至今，郑州房价基本没涨。
去年，郑州公积金贷款额度提升至80万，契税补贴相当于直接给购房者发红包，但似乎招数用尽，也刺激不了购房者的消费欲望。今年开年，郑州楼市更显得“哑火”，新房的楼市成交量可谓降至冰点。这几乎是有史以来最冷的开年了。
©市场热度褪去筑底再度开启（泰辰行）
“面包”不好卖，归咎于前几年郑州泄洪般的“面粉”供应，土地供应量大，积累了大量库存，扰乱市场秩序。最近，土地市场成为郑州的调控主战场之一。首先从土地供应的缩水下手，2020年，郑州土地供应量减少三分之一。再者，郑州实施更精准的供地计划，鼓励货币化安置等，土地调控很频繁，手段也更多样灵活，意在解决郑州供需不平衡的矛盾。这对于未来几年的郑州楼市算一大利好，“面粉”挤水分，“面包”更“筋道”。土地少了，房子少了，不远的未来，郑州房价就能回归。
©住宅用地供应再创新低（克而瑞）
另一个现实难题在于，郑州不是一座富裕的城市，居民收入水平低，消费能力不足。数据显示，2020年郑州招聘的平均月薪为7697元，听完这个数字，很多人直呼拖后腿了。郑州人没那么有钱，工资低的可怜，房价高的让人不敢奢望。月入过万的白领，望着郑州13670元/m²的房价，也倍感压力。更别提全球印钞机的疯狂开动，美国印出来的每一张美元，都需要全球人民为其埋单。
©逆周期宽松调节流动性洪流席卷全球（勾股大数据）
物价上涨，万物暴涨，但市民的收入却没有提升；一旦失业潮加剧，还贷能力将面临巨大挑战。街头巷尾大大小小的门店，利润薄如刀片，赚到的大部分钱，都要上交给房东，剩下的无非是顾着一家人的基本生活。许多门店财富创造渠道逐步收窄，已经不堪重负、关门大吉。
©成本高企增加商业店铺生存难度
郑州人不是没有购买房子的需求，而是缺少实力。如果相关部门多些思考，从提高社会保障机制，提高人民收入着手，提振消费，拉动内需，促进内循环，更水到渠成了。
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房地产与消费的矛盾
时常，我们会见到“房地产暴利时代结束了”这样惹人侧目的标题字眼。
很多人都认为房地产是一项极为暴利的生意，将房价高的源头归功于开发商，这真有点冤枉它们了。不说别的，数据最真实。据有关数据，头部房企平均利润率仅有10%左右。稍微对商业模式有所了解的人都知道，这个利润率绝对称不上暴利。
©房企利润持续走低
老百姓习惯把推高房价归功于地产开发商，一方面是因为很多人的确不懂土地经济的运作模式，另一方面是，这些利益相关方，可能只有地产开发商“好欺负”。事实上，你掏空6个钱包贷款买一套70年使用权的房子，赚的最多是地方政府，其次是银行，最后才是开发商。当然，赚钱的还有买房的你。穷人囤现金，富人屯资产，眼下，北上广深杭的富人，都把楼市当成了自己的“摇钱树”。
©一线楼市遭遇投资客疯狂“打新”
随着阶级逐步固化，屌丝逆袭的门道慢慢关闭。在郑州房地产长期看牛的过程中，好房子仍是普通人可以稳赚不赔，甚至可以借机挣钱的加速器。但是，另一个藏不住的矛盾爆发了，郑州楼市不缺房子，缺的是如意的产品，买房人拿着钱难买到优质资产。在郑州，降标减配，货不对板，绿化缩水等刚需盘常犯的毛病，信手拈来、司空见惯。就连镶了金边的北龙湖，也有一些败絮其中，神话的泡沫随着交付季的来临而破灭，房屋漏水、配置低劣、景观稀疏等也一样常见，豪宅业主的智商被按在地上摩擦。
©谁在用力摩擦北龙湖豪宅业主的面子
在楼市，高品质和高性价比作为保障的好产品，才能动摇购房者的观望情绪。去年，恒大云玺、康桥玖玺园，让原本温吞的郑州楼市，直接进入“燃烧”模式。窥斑见豹，好产品仍是一张可以直接调动市场情绪的一张王牌。这样的“拉高”，可以抬升市场对房价的信心。这是一个极度考验人心的市场，开发商不妨多制造一些产品力，吸引购房者入场，也有助于保持市场整体的活跃性。两者彼此间也该多些宽容，多些换位思考，郑州楼市才能更健康。
©好产品才是硬道理
1、郑州区域发展不均衡，城市缺少高技术产业，缺少特色，城市吸引力弱。
2、供需极度失衡，面粉供大于求。
3、人民工资水平低，对房价的抗拒情绪激增。
4、产品力发展滞后，满足不了人民对优质资产的渴望，对品质生活的追求。
眼下这些痛点大概率是可预期的，在不久的将来会过去，郑州楼市也能恢复健康。一个城市的成长也不是一蹴而就的，不是资源一投进去，城市的功能、效果就能显现出来，大城市的核心地位和影响力要一步一步来。
©遇见城市的生长力量
郑州是一座粗犷的城市，甚至看上去有些愚钝，但不乏精明，说干就干的闯劲。郑州已经在策马扬鞭，建设中原科技城，引进高技术产业，高等教育，从源头制造，让更多人来郑州读书、就业，从而留在郑州。郑州悄无声息地打造商都文化遗址、二砂、德化街改造，人人都看得到这座城市的进步。郑州在重拾文化底蕴，会越来越有新一线城市的样子。如果你拥有独立思考的能力，你就会知道，一段时间的积累后，郑州会令人刮目相看。郑州那些更具投资价值的资产，会更加闪光。
©实力城运背后一定是厚积薄发
当然，所有市场参与者，开发商、购房者、房东、中介，甚至媒体舆论，都应该有足够的宽容度，给予这座城市足够的信任。对郑州而言，眼下的房价不贵，房租也温柔，对吸引人才的大计，是个巨大的利好，这也许就是有关部门的深谋远虑。长远来看，郑州楼市就像一杯鸡尾酒，可想象、可创造的空间还很大。人口持续流入，楼市的需求就永远存在，这些都是郑州房价最坚强的支撑。
